나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1432 [1] 경상남도 양산시 소주동 147-1 천성리버타운 113동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 소주동 소재 "소주동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 소규모 공장, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕
규모: 지상20층, 지하1층 건물 내 제4층 제403호
외벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감등
창호: 샷시임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

27필 일단의 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상.
2. 기타: 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문·부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

1.1. 1. 사건번호: 울산지방법원 2025타경1432 (1)

1.1. 2. 소재지: 경상남도 양산시 소주동 147-1 천성리버타운 113동 4층403호

1.1. 3. 용도: 아파트

1.1. 4. 감정가: 95,400,000원

1.1. 5. 토지 면적: 25.75㎡ (약 7.79평)

1.1. 6. 건물 면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

1.1. 7. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 8. 경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 9. 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 10. 특이 사항: 공동 담보

1.1. 11. 건물 명칭: 천성리버타운

1.1. 12. 준공 연도: 1998년 9월 17일

1.1. 13. 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕, 지상 20층 건물 중 4층 403호

1.2. 단지 정보

1.2. 1. 단지 명칭: 천성리버타운

1.2. 2. 총 동수: 26개동

1.2. 3. 총 세대수: 3,000세대

1.2. 4. 사용 승인일: 1998년 9월 17일

1.2. 5. 총 면적 (단지): 237,574.37㎡ (약 71,911평)

1.2. 6. 최고 층수: 20층

1.2. 7. 주차: 총 940대 (세대당 약 0.31대)

1.2. 입지조건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 소주동 소재 "소주동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 소규모 공장, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역입니다.

1.3. 권리분석

2. 권리분석

2.1. 인수되는 권리

본건의 말소기준권리인 국민은행 근저당 (2019년 8월 29일 접수)보다 후순위의 권리들(가압류, 임의경매 등)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

2.2. 임차인 현황

임차인: 성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 2일

대항력: 없음

비고: 임차인 성 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다.

주의: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 현황 확인이 제한적이었으므로 이에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

2.3. 총 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

2. 상권분석

2.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 양산시 소주동 일대는 주거 지역과 함께 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 복합적인 지역 특성을 지니고 있습니다.

천성리버타운 단지는 3,000여 세대로 구성되어 있으며, 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 일부 분포되어 있습니다.

2.2. 주변 시설

본 물건 주변으로는 아파트 단지와 더불어 농경지 및 소규모 공장들이 위치하고 있습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 환경에 직접적인 악영향을 미칠 만한 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

2. 생활정보

2.1. 주거 환경

아파트로서 기본적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

2.2. 편의시설

단지 내 편의시설 외에 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

2.3. 교육 시설

(제공된 정보에는 교육 시설에 대한 구체적인 언급이 없으므로, 관련 정보는 직접 확인이 필요합니다.)

2.4. 주차 정보

총 주차 대수는 940대이나, 3,000세대 기준으로는 세대당 약 0.31대로 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

2.1. 건물 노후화

1998년 준공된 아파트로, 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

2.2. 현장 확인 제한

감정평가 당시 폐문·부재로 인해 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등을 상세히 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 상이할 수 있습니다.

2.3. 임대차 불확실성

임차인 성 의 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으나, 정확한 임대차 관계 및 거주 사실 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

2.4. 주차 공간 부족

세대당 주차 대수가 0.31대로, 자가용 보유 시 주차에 어려움이 있을 수 있습니다.

2.5. 주변 환경 혼재

주거 지역에 농경지 및 소규모 공장이 혼재되어 있어, 쾌적성 측면에서 호불호가 갈릴 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 양산시 소주동 소재 천성리버타운 아파트로, 울산지방법원에서 진행되는 부동산 임의 경매 사건입니다.

감정가는 95,400,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없습니다.

다만, 건물이 노후화되었고 현장 확인이 제한적이었으며, 주차 공간이 부족하고 주변 환경이 주거 외 시설과 혼재되어 있다는 점은 주요 고려사항입니다.

안정적인 권리 관계를 바탕으로 시세 대비 합리적인 가격에 접근한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

2. 투자 포인트

2.1. 권리상 안전성

모든 선순위 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

2.2. 주거 가치

안정적인 아파트 형태의 물건으로, 실수요자 및 장기 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

2.3. 지역 개발 잠재력

양산시의 지속적인 발전과 함께 소주동 지역의 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

2.1. 시세 분석

최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 본건과 유사한 평형(약 15평형, 49.8㎡)의 거래 가격은 5,000만원에서 6,000만원 사이에서 형성되었습니다.

본건의 전용면적은 59.95㎡ (약 18.14평)으로, 최근 거래된 15평형 아파트보다 넓습니다.

제공된 15평형 아파트의 평당가를 기준으로 환산 시, 본건(18.14평)의 시세는 약 6,787만원 (평당 375만원 x 18.14평)으로 추정됩니다.

하지만, 본 물건의 감정가(95,400,000원)는 이러한 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

건물의 노후화, 주차 공간 부족, 주변 환경의 복합적인 특성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

2.2. 예상 입찰가 범위

상기 시세 분석 결과 및 권리 관계상 인수 보증금이 없다는 점을 감안할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 감정가보다는 최근 시세를 기준으로 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 현 시세 및 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 약 7,500만원에서 8,500만원 사이로 예상됩니다.

이는 현재까지 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 최근 실거래가 변동 추이, 주변 시세 등을 면밀히 재조사하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.