나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12521 [1] 울산광역시 남구 야음동 564-1 태양한신아파트 1동 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 ""도산초등학교"" 북측 인근에 위치한 [태양한신아파트
제1동 제6층 제606호]로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 및 각종의 근린생활
시설, 학교 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 내 제6층 제606호로서,

- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.

- 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등.

- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비
등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변 및 내부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(도산초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(도산초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-12-20)(여천천).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 울산지방법원 2025타경12521 (1)

소재지: 울산광역시 남구 야음동 564-1 태양한신아파트 1동 6층 606호

용도: 아파트

감정가: 194,000,000원

토지면적: 34.48㎡ (약 10.43평)

토지지분: 34.48㎡ (약 10.43평)

건물면적: 84.83㎡ (약 25.66평, 전용면적 기준)

건물지분: 84.825㎡ (약 25.66평, 전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 건물 및 아파트 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 제6층 제606호 (건축물대장상 최고 14층, 지하 1층)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시창호

설비: 일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등

사용승인일: 1989년 12월 04일

단지 정보:

* 태양한신아파트

* 동수: 2동

* 총 세대수: 241세대

* 주차대수: 총 172대 (지상 5대, 지하 4대, 총계 172대)

* 최고층: 14층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기 (지상): 4대

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 "도산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다가구 주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (도산초등학교)

* 절대보호구역 (도산초등학교)

* 중점경관관리구역 (여천천)

주변 시설:

* 도산초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 인근 지역에서 과거 쓰레기 매립장이나 배수장 등이 주민 편의 시설로 재정비된 사례가 있으나, 본건 바로 인근에 직접적으로 혐오 시설이 확인되지는 않습니다.

1.3. 권리분석

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2016년 08월 17일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (권리금액: 149,600,000원).

* 본 경매로 인해 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 변동 이력이 있으며, 매매를 통한 소유권 이전 (2016-08-17) 이후 근저당 및 임의경매가 설정되었습니다.

* 기타 권리 (가압류)는 말소 예정입니다.

등기부 채권 총액: 160,398,211원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 없음

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임차인 현황이 미상이므로, 현황 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 울산 남구 야음동은 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 도산초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 있으며, 상업 시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 우수합니다. 차량 이용 시 삼산, 달동 등 울산의 주요 상권 접근성이 용이한 편입니다.

1.5. 생활정보

거주 형태: 공동주택 (아파트)

주변 편의시설: 근린생활시설, 도산초등학교. (채널A 뉴스에 따르면 현대백화점, 뉴코아아울렛, 이마트 등 대형 상업시설 접근성 우수)

교통: 차량 접근 용이, 버스 정류장 인근.

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 있습니다.

주차: 총 172대 주차 가능하며, 세대당 약 0.71대 수준으로 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1989년 준공된 건물로 30년 이상 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황 미상: 임차인 인수 여부에 대한 불확실성이 존재하여 추가적인 확인이 필요합니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 적어 주차 관련 불편이 있을 수 있습니다.

* 중점경관관리구역: 여천천 인근 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건물 신축 또는 증축 시 경관 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 야음동에 위치한 태양한신아파트 6층으로, 도산초등학교 북측 인근의 아파트 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 건물은 1989년에 준공되어 연식이 상당하나, 철근콘크리트 구조로 일반적인 주거 용도로 사용 중입니다. 주위 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 생활 편의성은 양호하며, 교통 접근성 역시 무난한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 가능성이 높으나, 임차인 현황이 미상이라는 점은 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다. 학군 및 근린생활시설 인접은 긍정적인 요소이나, 건물 노후화 및 주차 공간 부족은 고려해야 할 점입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 울산 남구 야음동은 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 초등학교 인접: 도산초등학교 인근으로 학군 수요가 지속될 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의시설 접근성: 근린생활시설 및 시내 상권 접근성이 우수합니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 분석 결과, 본건과 동일한 6층 물건(전용면적 84.825㎡)이 2025년 10월 28일에 192,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 2월 7일에는 11층 물건이 동일한 192,000,000원에 거래되었으며, 2026년 3월 1일에는 1층 물건이 167,000,000원에 거래되어 층별 시세 차이가 존재함을 알 수 있습니다.

감정가는 194,000,000원으로 최근 최고가 거래액과 유사한 수준입니다. 다만, 건물 노후화(1989년 준공) 및 임차인 현황 미상 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 이상의 무리한 입찰은 신중할 필요가 있습니다.

최근 실거래가(192,000,000원)를 기준으로, 위험 요소를 감안한 보수적인 접근을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 본건의 실제 현황 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 결정 전 충분한 분석과 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.