나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31784 [1] 대구광역시 달성군 논공읍 남리 1057 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 논공읍 남리 소재 "북동초등학교" 북서측 인근에 위치하는 구분 건물(다세대주택, 현지호칭"청보빌라) 1층 101호)로서, 부근 일대는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반 차량 출입 가능하고, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호 단위세대로서, 외벽 : 석재 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 실내 바닥재 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8-9미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2016-11-21)(12층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-07-27)(논공초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(북동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (북동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 달성군 논공읍 남리 1057번지에 위치한 다세대주택 1층 101호입니다. 사건번호는 대구서부지원 2025타경31784 (1)이며, 감정평가액은 68,000,000원입니다. 토지면적은 39.41㎡ (약 11.9평)이고, 건물면적은 71.07㎡ (약 21.5평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 건물은 1996년에 준공되었습니다. 등기부채권 총액은 103,119,013원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 논공읍 남리 소재 "북동초등학교" 북서측 인근에 위치한 다세대주택(현지 호칭 "청보빌라") 1층 101호입니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 일반 차량으로 출입이 가능하며, 대중교통 이용 또한 비교적 용이하여 제반 교통 사정은 무난한 편입니다. 본건은 북측으로 폭 약 8-9미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역(12층 이하), 소로2류(폭 8m~10m)이며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(논공초등학교, 북동중학교, 북동초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 7월 12일 접수된 포산신용협동조합의 근저당권(채권액 43,200,000원)입니다. 이보다 후순위인 경북신용보증재단의 근저당권, 서울보증보험주식회사의 가압류 2건은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 본 경매개시결정 또한 말소기준권리보다 후순위로 소멸 대상입니다. 등기부등본상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등은 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 현재 등기부상 별도의 지상권 등기는 확인되지 않습니다.)

임차인 현황 분석 결과, 현재 파악된 임차인들은 다음과 같습니다.

* 임차인: TSOYLARISAENISEEVNA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-13

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: TYANARTURROMANAVICH

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-13

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: TYANFILIPPROMANOVICH

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-13

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: TYANROMANANATOLEVICH

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-13

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: TYANSERGEYROMANOVICH

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-08

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인의 보증금이 0원으로 확인되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 하지만, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 현장 방문을 통한 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거용 건물이 밀집한 지역으로, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변은 단독 및 다세대주택과 상가 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다. 최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월에 71.71㎡ 면적의 건물이 73,000,000원에, 74.73㎡ 면적의 건물이 75,000,000원에 매매된 사례가 있습니다. 또한, 1990년에 건축된 70.14㎡ 면적의 건물이 55,000,000원에 매매된 사례도 확인됩니다.

1.4. 생활정보

교육 환경으로는 북동초등학교, 북동중학교, 논공초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 상대보호구역으로 지정되어 있어 학교 주변의 교육 환경은 비교적 잘 보존될 것으로 예상됩니다. 교통으로는 일반 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 쇼핑, 식당 등 편의시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장 상 준공연도가 1996년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하나, 이는 혐오시설의 입지 가능성을 낮추는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재까지 조사된 내용상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 임차인의 보증금 및 대항력이 없는 것으로 파악되지만, 명도 과정에서의 예상치 못한 저항이나 절차 지연 가능성은 항상 존재하므로 대비가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 달성군 논공읍에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 근린생활시설이 인근에 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리분석 결과 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도에 집중할 수 있으며, 임차인들의 보증금 또한 없는 것으로 확인되어 금전적 부담은 적을 것으로 보입니다. 건물 연식이 있으므로 내부 상태 및 수리 필요 여부를 현장 답사를 통해 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 적정 입찰가를 산정하여 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수할 보증금이 없는 임차인 구성으로 명도 리스크가 낮음.

* 초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설 인접으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 건축물 연식(1996년) 대비 주변 시세 반영 시 투자 수익 가능성 존재.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확함.

1.8. 예상 입찰가

감정가 68,000,000원을 기준으로, 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 거래된 70.14㎡(1990년식, 2층) 건물이 55,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(71.07㎡, 1996년식, 1층)의 입찰가는 1층이라는 점과 건축 연식을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 그러나 면적이 유사하거나 약간 더 크고 건축 연식도 비교적 최신임을 감안하면, 2층 거래가보다는 높게 형성될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 60,000,000원에서 65,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사를 통한 건물 상태, 그리고 경매 당일 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.