나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31776 [1] 경상북도 성주군 가천면 창천리 641-5 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 현지명칭 ‘행복한세상(나)’동 제1층 제101호, ‘행복한세상(가)’동 제1층 제101호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제502호 다세대주택 단위세대로서, 경상북도 성주군 가천면 창천리 소재 가천초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 번호 (1~6) 집합건물은 제차량 접근이 가능하며, 간선도로, 버스정류장 등 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건 번호 (1) 집합건물의 구분소유부동산은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 제1층 제101호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2014.05.14. - 외벽 : 외장석재 붙임, 스톤코트 등 마감 - 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감 - 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다. 본건 번호 (2~6) 집합건물의 구분소유부동산은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 제1층 제101호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제502호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2013.08.28. - 외벽 : 외장석재 붙임, 스톤코트 등 마감 - 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감 - 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다.

이용상태

본건 번호 (1~6) 집합건물의 구분소유건물은 '다세대주택' 단위세대입니다.

설비내역

본건 번호 (1~6) 집합건물의 구분소유건물은 가스공급설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형으로 '다세대주택' 부지이고, 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형으로 '다세대주택' 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 북서측 폭 12m의 인도가 있는 2차로인 아스팔트포장도로에 접하고, 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 남동측 폭 12m의 인도가 있는 2차로인 아스팔트포장 도로, 북동측 폭 6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 번호 (1) 집합건물의 토지는 제1종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)입니다. 본건 번호 (2~6) 집합건물의 토지는 제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-26)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

본건 번호 (1~6) 집합건물의 토지 '등기사항전부증명서'의 '대지권의 목적인 토지의 표시' '지목'은 '답'이나, '토지대장'의 '지목' 및 실제 '지목'은 '대'입니다. 본건 번호 (1) 집합건물의 구분소유건물은 '건축물현황도' 호별 도면에 제101호와 제102호의 위치가 바뀌어 등재되어 있으며, 이는 건축주의 신고 착오인 것으로 소유자의 정정 신청이 필요한 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 본건 번호 (2~6) 집합건물의 승강기설비는 운행금지 상태입니다.

물건 비고

본건 건물은 '건축물현황도' 호별 도면에 제101호와 제102호의 위치가 바뀌어 등재되어 있으며, 이는 건축주의 신고 착오인 것으로 소유자의 정정신청이 필요한 상태임(감정평가서 참조)
대지권의 목적인 토지가 등기사항증명서상 '답'이나 토지대장 및 현황상 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 서부지원에서 진행하는 2025타경31776 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경상북도 성주군 가천면 창천리 641-5, 1동 1층 101호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 84,800,000원입니다.

토지 면적은 50.25㎡ (약 15.2평)이며, 건물 면적은 59.65㎡ (약 18.0평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 임OOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 성주군 가천면 창천리 소재 가천초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 면소재지 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장 등 교통 사정은 보통 수준입니다.

본건 토지는 북서측 폭 12m의 인도가 있는 2차로 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로, 중로3류(폭 12m~15m), 소로3류(폭 8m 미만) 등에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(가천초등학교), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2014년 5월 22일 접수된 임오새마을금고의 근저당권(71,500,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 경매 신청 채권자의 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 최윤창 씨가 있으며, 보증금 43,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자 및 확정일자는 2017년 2월 16일이나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서 최윤창 씨의 보증금 43,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 경매 절차에 따라 배당받거나 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수할 보증금은 0원입니다.

총 등기부채권액은 71,500,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지와 주거지역이 혼합된 지역에 위치하며, 근린생활시설도 일부 분포하고 있습니다.

주변의 다양한 주택 유형과 함께 학교가 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 갖춘 환경입니다.

최근 거래된 주변 다세대주택의 매매가는 85,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

2024년 12월 30일에는 '행복한세상나동' 2층 (59.05㎡)이 87,000,000원에 거래되었으며, 2025년 9월 16일에는 '행복한세상가동' 2층 (56.635㎡)이 90,000,000원에 거래되었습니다. 또한 2025년 11월 3일에는 '행복한세상나동' 4층 (59.05㎡)이 85,000,000원에 거래되었습니다.

1.4. 생활정보

단지 북측 인근에 가천초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

주변에 면 소재지 중심의 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되며, 농경지가 인접해 있어 상대적으로 조용한 환경입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 2014년 5월 14일 사용 승인되었으며, 개별난방, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 건물은 '건축물현황도' 상 호별 도면에 제101호와 제102호의 위치가 바뀌어 등재되어 있으며, 이는 건축주의 신고 착오로 소유자의 정정 신청이 필요한 상태입니다.

대지권의 목적인 토지가 등기사항증명서상 지목은 '답'이나, 토지대장 및 현황상 '대'로 되어 있습니다. 이 부분은 추후 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

타 건물(번호 2~6)의 승강기 설비가 운행 금지 상태입니다. 본건 101호의 승강기 작동 여부는 별도 확인이 필요하나, 동일 건물 내에서 일부 시설에 문제가 있는 점은 잠재적 불편사항이 될 수 있습니다.

임대 관계는 미상입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 소액 투자가 가능한 다세대주택으로, 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준에서 접근할 수 있습니다.

권리상 특별히 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인되었습니다.

다만, 건축물 현황도 상 도면 오류 및 등기부상 지목과 현황 지목 차이 등 공부와의 불일치 사항이 존재하므로, 입찰 전 현장 방문 및 관련 서류를 면밀히 검토하여 잠재적 리스크를 충분히 인지하는 것이 중요합니다.

가천초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액으로 접근 가능한 다세대주택 투자 기회

* 권리상 인수 부담이 없는 물건

* 초등학교 인근으로 기본적인 생활 환경 우수

* 감정가 대비 최근 실거래가가 소폭 상승하는 추세

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 84,800,000원입니다.

최근 주변 유사 물건의 실거래가가 85,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 형성되고 있습니다.

권리 분석상 인수할 채무나 보증금이 없다는 점, 그리고 입지 조건을 고려할 때, 감정가 이상에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

하지만 공부와의 차이 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 84,800,000원 내외 또는 최근 실거래가 하단부인 85,000,000원에서 87,000,000원 사이를 적정 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 본인의 자금 계획, 그리고 물건의 하자 여부를 재확인한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.