나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31774 [1] 경상북도 성주군 월항면 장산리 454 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승감정 · 평가일 2025.09.17

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 성주군 월항면 장산리 소재 "월항농공단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 , 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상태 ㆍ일련번호 1),2): 남동하향 완경사지대에 위치하는 2필 일단의 부정형 토지로서, "공업용 건부지"로 이용중입니다. ㆍ일련번호 3): 부정형의 토지로서 지목이 도로이며, 대부분 "잡종지" 상태입니다. 2) 도로상태 ㆍ일련번호 1)~3): 진·출입은 제시외 토지(연접 공장)인 장산리 454-2번지 및 456번지 일부 (약 7m 내외)를 통하여 이루어 지고 있습니다. 3) 도시계획 및 공법상의 제한 ㆍ일련번호 1),3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(젖소 돼지 개 닭 오리 제한구역), 배출시설설치제한지역 ㆍ일련번호 2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오 리제한구역), 가축사육제한구역(젖소 돼지 개 닭 오리 제한구역), 배출시설설치제한지역.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 가), 다) 철골조 판넬지붕 단층건물로서, 기둥: H-Beam 400×200m/m 벽체: 샌드위치판넬(일부 노출) 바닥: 콘크리트 몰탈 창호: 샷시창호(일부 훼손) 나) 경량철골조 판넬지붕 단층건물로서, 외벽: 샌드위치판넬 내벽: 벽지도배 및 타일 등 바닥: 모노륨 및 타일 창호: 샷시창호 2) 이용상태 가),다) 공장 나) 사무실 및 휴게실(내 화장실) 3) 설비내역 나) 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등이 있습니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 '수전설비 '로서, 형상 및 관리상태 등은 보통 이하입니다.

공작물의 현상

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기타참고사항

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 공부와의 차이: 일련번호 3) 토지의 공부상 지목은 '도로'이나 현황 '잡종지'상태입니다. 3) 제시외건물 : 별첨 '지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다. 4) 기타: 일련번호 3) 토지의 지목은 도로이나 대부분 ‘잡종지’상태이며, 진·출입은 제시 외 토지(연접 공장)인 장산리 454-2번지 및 456번지 일부를 통하여 이루어 지는바, 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 지상에 소유자 미상의 원재료(폐기물 등) 소재. 공장기계기구목록 외 소유자 미상의 기계기구 매각에서 제외. 제시외 건물 중 목록1 지상 소재 창고는 인접 타인 소유 토지에 존재(법정지상권 및 토지이용권한 여부 불분명).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경31774 (1) 사건으로 진행되는 본 물건은 경상북도 성주군 월항면 장산리 454에 소재하고 있습니다.

토지는 총 3728.00㎡ (약 1128평)이며, 건물은 1071.00㎡ (약 324평) 규모입니다.

또한, 제시외 건물 면적은 573.70㎡ (약 174평)입니다.

본건의 주된 용도는 분뇨 및 쓰레기 처리시설입니다.

감정평가액은 1,279,170,400원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이고, 채권자는 중소기업은행입니다.

물건명세서 참고사항 작성일은 2026년 3월 31일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 성주군 월항면 장산리에 위치하며, "월항농공단지" 북측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경은 중소규모의 공장, 농경지, 농가 주택, 임야 등으로 형성되어 있어, 농공단지 인근의 특징적인 모습을 보입니다.

토지는 일련번호 1), 2)로 구성된 2필지의 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중이며, 일련번호 3)은 지목이 도로이나 대부분 잡종지 상태로 이용되고 있습니다. 토지는 남동하향의 완경사 지대입니다.

진출입은 제시외 토지(연접 공장)인 장산리 454-2번지 및 456번지 일부(약 7m 내외)를 통하여 이루어지고 있습니다.

토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 6월 21일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 1,140,000,000원으로, 채무 규모가 상당합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 법정지상권이 명시되어 있으며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2021-09-01, 대항력 있음.

* 주식회사영서기업 : 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-12-31, 대항력 있음. (주의: 차임이 0원인 점을 고려하여 임대차 관계의 실질에 대한 확인이 필요합니다.)

* 주식회사테오 : 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2022-04-01, 대항력 있음. (주의: 보증금이 0원인 점을 고려하여 임대차 관계의 실질에 대한 확인이 필요합니다.)

* 하 : 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2022-12-28, 대항력 없음.

인수해야 할 임차인의 보증금은 합계 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농공단지 인근에 위치하여 주변에 중소규모의 공장들이 분포하고 있습니다.

본건 자체의 용도가 분뇨 및 쓰레기 처리시설이라는 점을 고려할 때, 해당 용도에 특화된 수요층이나 관련 산업과의 연계성을 고려해볼 수 있습니다.

산업단지 내 위치는 통상적인 상업지역과는 다른, 산업 활동 중심의 상권 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 농경지와 임야, 농가 주택 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 생활 편의시설에 대한 접근성은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

가장 가까운 편의시설이나 도심 지역까지의 이동 시간 및 거리에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

도로 접근성은 인근 공장 부지의 일부 도로를 통해 이루어지고 있어, 대중교통 이용보다는 차량 접근이 주를 이룰 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

소유자 미상의 원재료(폐기물 등)가 본건 지상에 소재하고 있어, 환경 문제 발생 가능성 및 처리 비용 부담이 예상됩니다. 이는 중요한 잠재적 리스크입니다.

제시외 건물 중 목록1 지상 소재 창고가 인접한 타인 소유 토지에 존재하며, 이에 대한 법정지상권 및 토지이용권한 여부가 불분명한 상태입니다. 이는 소유권 분쟁이나 강제 철거 등의 법적 이슈로 이어질 수 있습니다.

토지의 지목(도로)과 현황(잡종지)이 일치하지 않는 점, 그리고 차량 진입로가 타인 소유 토지를 경유하는 점은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

공동담보 및 법정지상권 설정 등의 복잡한 권리관계가 존재하여, 권리 분석에 대한 더욱 깊이 있는 검토가 요구됩니다.

건물 일부 훼손 및 기계기구의 관리 상태가 보통 이하인 점도 고려해야 합니다.

계획관리지역이면서도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당하여 향후 토지 이용에 있어 법적 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 분뇨 및 쓰레기 처리시설로 사용되었거나 사용 중인 공장 부지로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

막대한 채권 총액과 함께 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 제시외 건물과 관련한 토지 이용권한 불분명, 폐기물 소재 등의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 철저히 검토하고 해결 방안을 모색한다면, 본건의 잠재적 가치를 활용할 수 있을 것입니다. 그러나 이러한 위험 요소들을 감안할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 월항농공단지 인근의 공업용 부지라는 점에서 산업 시설로서의 가치를 지닙니다.

현재 용도가 분뇨 및 쓰레기 처리시설인 점을 고려하여, 관련 업종의 사업 확장이나 신규 사업 진출을 고려하는 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

토지, 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되므로, 별도의 추가적인 취득 절차 없이 일체로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 1,279,170,400원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

다만, 본건은 소유자 미상의 폐기물 소재, 인접 토지와의 법정지상권 및 이용권한 불분명 문제, 지목과 현황의 차이, 도로 사용의 제약 등 다수의 중대한 리스크 요인을 가지고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

투자자께서는 해당 리스크 요인들에 대한 법률적, 환경적, 실사(due diligence)를 철저히 진행하신 후, 이를 반영한 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 검토될 수 있으나, 이는 철저한 실사 결과에 따라 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

(구체적인 예상 입찰가 산정은 법률 및 실사 전문가와 상담 후 결정하는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.