나이스옥션 법원경매 포항 2025타경482 [1] 경상북도 포항시 북구 죽도동 666-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 포항시 북구 죽도동 소재 ""세명고교차로"" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 주위일대와 등고 평탄하며 ""다가구주택부지""로 이용중임

인접 도로상태

대상물건 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2)철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건으로서
(사용승인일 : 2014.05.09.)
- 외벽 : 화강석, 스톤코트 등 마감,
- 내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감,
- 천정 : 천정지 등 마감,
- 창호 : 새시창호임.

이용상태

(2)다가구주택
- 1 층 : 다가구주택(계단실)
- 2 층 : 다가구주택(4가구)
- 3 층 : 다가구주택(4가구)
- 4 층 : 다가구주택(2가구)

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 포항지원 2025타경482 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 중흥로151번길 43-7 (죽도동)

용도: 다가구주택

감정가: 591,711,480원

토지 면적: 207.90㎡ (약 62.89평)

건물 면적: 382.46㎡ (약 115.72평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 복현새마을금고 (추정)

1.2. 입지 조건

* 위치 및 주변 환경: 경상북도 포항시 북구 죽도동 소재 "세명고교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 세장형의 토지로, 주위와 등고 평탄하며 다가구주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 대상 물건 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 혐오 시설: 현재 물건지 주변에서 명확하게 확인되는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 포항시 북구 죽장면 일대에서 과거 쓰레기 매립장 건설 논의가 있었으나, 이는 대상 물건의 직접적인 인근 지역은 아닙니다.

1.3. 권리 분석

* 말소기준권리: 2013년 6월 20일 복현새마을금고 근저당 (채권 최고액 338,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권, 전세권설정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 총 채권액: 등기부 등본상 확인되는 총 채권액은 338,000,000원 (토지) + 638,000,000원 (건물)으로, 이는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권 분석

* 물건지 주변은 다가구주택이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다. 주변에 죽도초등학교가 있어 학군 배후 수요가 있습니다.

* 죽도시장이 인근에 위치하여 상업 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 생활 정보

* 교육 시설: 죽도초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 의료 시설: 포항 우리들병원, 삼정의료재단 포항여성병원, 시티요양병원 등이 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

* 교통: "홈플러스" 버스 정류장이 인근에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 죽도시장이 인근에 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 임차인 현황 및 권리 분석

* 총 9명의 임차인이 거주 중이며, 보증금 총액은 315,000,000원입니다.

* 모든 임차인은 "대항력 없음"으로 확인되어, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸됩니다. 따라서 임차인에 대한 보증금 인수 의무는 없습니다.

* 다만, 김순우 와 김정희 임차인의 경우 보증금 및 차임이 '0원' 또는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 해당 임차인들의 실제 권리 관계 및 배당금 수령 여부 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 강

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-31

확정일자: 2023-07-31

배당신고일자: 2025-09-17

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-31

확정일자: 2024-04-15

배당신고일자: 2025-10-16

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-27

확정일자: 2023-03-14

배당신고일자: 2025-03-14

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-21

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임 정보 확인 필요

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-03-27

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임 정보 확인 필요

* 임차인: 봉

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-16

확정일자: 2023-10-16

배당신고일자: 2025-10-24

대항력: 없음

* 임차인: 오

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-25

확정일자: 2022-04-05

배당신고일자: 2025-11-24

대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-14

확정일자: 2020-09-14

배당신고일자: 2025-10-16

대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-18

확정일자: 2025-09-25

배당신고일자: 2025-10-13

대항력: 없음

1.7. 잠재적 리스크

* 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없으나, 실제 명도를 위한 추가적인 협의나 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물은 2014년 5월 9일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 4층 다가구주택입니다. 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역에 해당하므로 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

해당 물건은 포항시 북구 죽도동에 위치한 다가구주택으로, 도심 내 주거 밀집 지역에 속해 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 죽도시장 및 주요 편의시설, 의료기관, 교육시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.9. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 창출 가능한 다가구주택

* 보증금 인수 부담 없는 권리 분석 (모든 권리 소멸)

* 우수한 생활 편의시설 접근성 (죽도시장, 병원, 학교 등)

* 도심지 내 위치하여 지속적인 수요 기대

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가 591,711,480원을 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 경쟁 물건의 입찰 동향, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. '인수 보증금'이 0원이고 모든 권리가 소멸되는 물건이므로, 감정가 이하의 경쟁력 있는 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 시세 파악 및 임대료 분석, 그리고 개별 입찰자의 자금 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.