나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4081 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 502호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 구룡포 소재 ""구룡포초등학교"" 동측 근거리에 위치하는 ""구룡포여의주
타워"" 502호로서 부근는 구룡포시장, 근린생활시설 ,상가등 으로 형성되어 있으며
환경은 보통이상임

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며, 대중교통사정도 대체로 편리한 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층건 중 5층으로
외벽 : 화강석붙임, 몰탈위 페인트
내벽 : 타일;벽지
바닥 : 데코타일 바닥재
창호 : 샤시창호임

이용상태

숙박시설(풀빌라) 용 이나 ,가격시점 현재는 영업을 하지 않는 상태로 추정됨

설비내역

급배수, 위생,승강기,시설등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 인접지와 등고평탄하며,상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선,남서측으로 왕복 2차선,북서측으로 약 6 미터폭의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,소로2류 (폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한구역) ,상대보호
구역, 비행안전제3구역(전술),규제자유특구(포항 구룡포과메기산업특구) ,중점경관관리구역(구룡포항)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

현장답사시 출입문이 잠금되어 있어 내부현황, 이용상태 등은 확인하지 못하였으나, 관련지료 등을
참작하여 유사구분건불의 일반적인 상태을 기준으로 평가하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호

포항지원 2025타경4081 (1)

경매구분

부동산 임의경매

소재지

경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1, 구룡포여의주타워 가동 5층 502호

용도

숙박시설 (풀빌라)

감정가

577,000,000 원

토지면적

47. 18㎡ (약 14.27평) - 토지 지분 47.1775㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적

175. 50㎡ (약 53.09평) - 건물 지분 175.5㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상

토지/건물 일괄매각

채권자

새마을금고중앙회

특이사항

공동담보

3. 입지조건

본건은 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리에 위치하며, "구룡포초등학교" 동측 근거리에 소재합니다.

주변으로는 구룡포시장, 근린생활시설, 상가 등이 형성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 사정 또한 대체로 편리한 편입니다.

토지는 장방형으로 인접지와 등고평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로 상황은 남동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선, 북서측으로는 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

* 일반상업지역

* 소로2류 (폭 8m-10m)(접함)

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)

* 상대보호구역

* 비행안전제3구역(전술)

* 규제자유특구(포항 구룡포과메기산업특구)

* 중점경관관리구역(구룡포항)

공부상 현황과 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권(채권금액 600,000,000원)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면,

* 소유권 이전 관련 기록이 존재하며, 현재 소유권자는 주식회사 에이엠스톡 및 장예숙입니다.

* 말소기준권리인 새마을금고중앙회의 근저당권보다 선순위 권리는 없어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 실제 점유 관계 및 임대차 내용 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

본건은 구룡포시장 및 다양한 근린생활시설, 상가가 밀집한 지역에 위치하여 지역 상권의 중심부에 가깝습니다.

숙박시설(풀빌라) 용도로 운영되기에 적합한 입지이며, 주변 관광지 개발과 연계 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

6. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 5층에 해당합니다.

건물 정보는 다음과 같습니다.

* 총 건축 연면적: 4699.9㎡

* 총 대지 면적: 1520㎡

* 건축 면적: 1388.99㎡

* 건폐율: 91.38%

* 용적률: 297.86%

* 총 층수: 지하 2층, 지상 9층

* 승강기: 3대

* 주차: 59대 (기계식)

* 준공일: 2006년 12월 06일

주변에는 구룡포초등학교, 구룡포시장 등 편의시설이 있으며, 교통은 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

해당 건물에는 급배수, 위생, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

현장 답사 시 출입문이 잠겨 있어 내부 현황 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이에 따라 유사 구분건물의 일반적인 상태를 기준으로 평가되었으며, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 건물이 영업 중인지 여부 및 실제 임차 현황 파악에 어려움이 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등 일부 규제가 존재하여 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물이 존재할 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 포항 구룡포의 숙박시설(풀빌라) 경매 물건으로, 구룡포 시장 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 인한 소멸 대상 권리 외 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 현장 내부 확인이 불가능했던 점과 임대 관계 미상이라는 불확실성은 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

또한, 총 채무액(6억원)이 감정가(5.77억원)를 초과하는 점은 시세 대비 낙찰가의 적정성을 신중하게 판단해야 함을 시사합니다.

따라서, 향후 운영 계획 및 시장 상황을 고려하고, 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인 후 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

9. 투자 포인트

* 구룡포항 관광지 개발 잠재력: 규제자유특구 및 중점경관관리구역 지정으로 관광 활성화 기대.

* 차별화된 숙박시설: 풀빌라와 같은 특색 있는 숙박 시설은 특정 수요층을 공략할 수 있습니다.

* 지역 상권 연계: 구룡포시장 및 근린생활시설 인접으로 시너지 효과 창출 가능성.

10. 예상 입찰가

감정가: 577,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 권리상 인수 부담이 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 실제 상태, 향후 운영 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

채무 총액이 감정가를 상회하는 점과 내부 확인의 제약 요인을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있습니다.

따라서, 400,000,000원 ~ 460,000,000원 범위 내에서 입찰가 결정을 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하고, 임대차 관계 등을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.