나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5432 [1] 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1496 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 "경북도서관" 서측 인근에 위치하며 주위는 개발중인 경북도청신도시 상업지대로서 각종 상업용시설,공공기관,상업나지등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량 출입 용이하며 인근 간선도로에 시내버스가 운행중인바,전반적인 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접도로와 등고평탄하게 조성되어 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 광대로,동측 및 남측으로 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :근린상업지역(2015-12-31), 시가지경관지구(2015-12-31), 지구단위계획구역(2015-11-23), 광로2류(폭 50m~70m)(2015-12-31)(광로2-1(예))(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-12-31)(중로3-5(예))(접합), 가축사육제한구역(경북도청이전 신도시 개발예정지구 외곽경계 1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

별첨 "건물평가요항표"참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 2층 건으로서 외벽: 징크판넬마감 내벽: 인테리어 마감. 창호: 새시창등 바닥: 테코타일마감등

이용상태

1,2층 공히 스크린골프시설(Room : 14실) 및 화장실등 부대시설로 이용중임.

설비내역

위생설비,화재탐지설비,소화전설비,천정매립형 냉난방설비,승강기설비등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도와 같이 1층 일부에 피로티(주차장)가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 건물 전체에 스크린골프장을 운영하기위한 기계시설등이 설치되어 있어 이를 건물에 포함하여 평가하였는바,경매진행시 일괄경매여부를 재 확인하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 "경북도서관" 북측 월편에 소재하는 골드 온천타워내 지하1층 지하101호~103호로서 주위는 도청신도시내 중심상가지대로서 각종 집합상가 아파트단지 및 공공시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량 출입가능하며 자체 주차장을 운영중이며 인근 간선도로에 시내버스가 운행중인바, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상10층 건물중 지하1층 지하101호 외 2개호로서 외벽:화강석 및 복합판넬 등 마감 내벽:벽지 및 석고보드 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:강화유리 및 새시창임.

이용상태

기호 나~라)공히 근린생활시설(현재 공실)로 이용중임.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체지반 등고편탄하며 상업용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭약 50미터의 광대로 북서측으로 폭약 30미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산합리 1404 :일반상업지역(2015-12-31), 지구단위계획구역(2015-11-23), 광로2류(폭 50m~70m)(2015-12-31)(광로2-1(예))(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2015-12-31)(대로3-3(예))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중로2-11(예))(접합), 가축사육제한구역(경북도청이전 신도시 개발예정지구 외곽경계 1km 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>, 온천공보호구역(2017-04-10)<온천법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물[1층 일부 피로티(주차장)] 포함
1,2층 공히 스크린골프시설(Room : 14실) 및 화장실 등 부대시설로 이용 중이며 건물에 설치된 스크린골프장 운영 기계시설 등 건물에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 상주지원 2025타경5432 (1)

소재지: 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1496 (신주소: 경상북도 예천군 수변로 123)

토지 면적: 1165.00㎡ (약 352.41평)

건물 면적: 1129.38㎡ (약 341.65평)

건물 제시외 면적: 374.40㎡ (1층 일부 피로티 주차장)

용도: 근린시설 (현재 1, 2층 스크린골프장 및 부대시설, 지하 1층 일부 공실)

감정가: 5,443,165,200원

경매 구분: 부동산 임의경매 (채권자: 중소기업은행)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

* 위치: 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 "경북도서관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 개발 중인 경북도청신도시 상업지대입니다.

* 주변 환경: 각종 상업용 시설, 공공기관, 상업 나지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로에 시내버스가 운행 중이어서 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형태: 본 건 토지는 사다리형으로, 인접 도로와 등고 평탄하게 조성되어 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 북측으로 광대로, 동측 및 남측으로 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 근린상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 광로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 도청이전신도시 개발예정지구에 속합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-02-10 접수된 중소기업은행의 근저당권 [을5]이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 본 건에 낙찰 시 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 대항력 있는 임차인: 1명의 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 호명금빛스크린골프 대표 엄

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입/사업일자: 2024-09-26

* 확정일자: 2024-09-26

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 있음

* 비고: (없음)

* 인수 보증금 합계: 0원. 권리분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없는 것으로 표기되었으나, 실제 명도 시 계약 조건 및 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 경상북도청 신도시 내 중심 상가지대에 위치하고 있으며, 각종 상업용 시설과 공공기관이 밀집해 있습니다.

* 주변에 집합상가, 아파트 단지, 공공시설 등이 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 현재 1, 2층은 스크린골프 시설로 운영 중이며, 지하 1층 일부는 공실 상태입니다.

* 인근 "경북도서관" 등 공공시설 및 신도시 개발 상황을 고려할 때, 향후 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다만, 경북도청신도시 전체적으로 상권이 3분할되어 있고, 도시계획 상 도로망의 문제로 상권 간 연결성이 떨어지며, 일부 상가의 공실률이 높은 편이라는 분석이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 경북도청 신도시 내 중심 상권에 위치하여 각종 상업시설, 금융기관, 관공서 등을 이용하기 편리합니다. 경북도서관이 인근에 있어 문화 접근성도 양호합니다.

* 교통: 시내버스 노선이 운행 중이며, 자가용 이용 시 접근성이 좋습니다.

* 기타: 신도시 내 교육 및 문화 인프라 확충이 진행 중이나, 일부에서는 여전히 부족하다는 평가도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 엄 임차인이 존재하며 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 표기되었으나, 명도 과정에서 협의 및 시간 소요 가능성이 있습니다.

* 중복 사건: "중복사건"으로 표기되어 있어, 관련 경매 사건이 추가로 진행 중일 수 있으며, 이에 따른 복잡성이 있을 수 있습니다. 정확한 중복 사건의 내용을 추가 확인해야 합니다.

* 공실 가능성: 현재 지하 1층 일부가 공실 상태이며, 1, 2층 스크린골프 시설의 향후 운영 및 수익성에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 특수 물건: 본 건물에 포함 평가된 스크린 골프장 운영 기계 시설의 가치, 처리 방안, 철거/이전 비용 등이 낙찰자의 부담이 될 수 있습니다.

* 신도시 상권의 불안정성: 도청 신도시 전체적으로 상가 공실률이 높고 상권 활성화에 어려움을 겪고 있다는 분석이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도청 신도시 내 상업지구에 위치한 근린시설로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

* 1, 2층은 스크린골프장으로 운영 중이나 지하 1층 일부는 공실입니다.

* 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성은 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 중복 사건, 신도시 상권의 전반적인 불안정성 등은 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

* 일괄 매각 대상인 기계 시설의 처리 방안을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 경상북도청 신도시 내 상업지역이라는 점은 장기적인 관점에서 긍정적입니다.

* 활용도: 스크린골프장 외 다양한 근린생활시설, 상업시설 등으로 용도 변경 및 재임대가 가능합니다.

* 가격: 감정가 대비 합리적인 낙찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 성장 잠재력: 경북도청 신도시의 지속적인 발전과 함께 상권 역시 점진적으로 활성화될 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금(0원)을 제외한 감정가를 기준으로, 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 임차인 명도 비용, 예상 수리/인테리어 비용, 주변 시세, 향후 예상 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인, 중복 사건, 신도시 상권의 불안정성 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 현장 조사와 상권 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.