나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11416 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 543-14 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경11416 (1)

물건 종류: 근린주택

소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 543-14

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO (정보 비공개)

1.1. 1. 면적 정보

토지 면적: 318.50㎡ (약 96.36평)

건물 면적: 533.21㎡ (약 161.38평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 감정가 및 매각 대상

감정가: 814,371,040원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

본 물건은 경상북도 구미시 봉곡동에 위치하며, 해당 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 도심 지역입니다.

2.2. 주변 환경

본 물건의 주소는 경상북도 구미시 봉곡로4길 12-5(봉곡동)로, 주변에 주거용 건물 및 상가 시설이 분포하고 있습니다. 구미시 봉곡동은 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 거주하고 있으나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

* 임차인: A

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2022-04-08, 대항력: 없음

* 임차인: 모

보증금: 2,000,000원, 차임: 300,000원, 전입/사업일자: 2024-04-16, 대항력: 없음

* 임차인: 서 (입주자 윤은지)

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2021-04-09, 확정일자: 2021-03-15, 배당신고일자: 2023-05-03, 대항력: 없음

* 임차인: 전

보증금: 5,000,000원, 차임: 250,000원, 전입/사업일자: 2023-01-19, 확정일자: 2022-08-22, 배당신고일자: 2025-03-13, 대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2021-04-08, 대항력: 없음

* 임차인: 권 (입주자 권근우)

보증금: 85,000,000원, 차임: 250,000원, 전입/사업일자: 2021-03-11, 확정일자: 2021-02-16, 배당신고일자: 2025-12-03, 대항력: 없음

* 임차인: 장 (입주자 장우석)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2021-03-09, 대항력: 없음

* 임차인: 장 (입주자 장우석)

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2021-03-09, 확정일자: 2021-03-09, 배당신고일자: 2025-12-03, 대항력: 없음

* 임차인: 정 (입주자 정남희)

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2021-03-16, 확정일자: 2021-02-25, 배당신고일자: 2025-12-03, 대항력: 없음

3.2. 등기부 현황 (말소 기준 권리 및 소멸 대상)

말소기준권리 등기: 토지 을8 (2020-11-25, 근저당권, 주식회사한별자산관리대부금융, 348,000,000원), 건물 을14 (2020-11-25, 근저당권, 주식회사한별자산관리대부금융, 348,000,000원)

매각으로 인해 말소되는 권리: 등기부 요약상 을구의 모든 권리(근저당권, 근저당권부채권질권설정, 주택임차권) 및 갑구의 임의경매개시결정 등기 등이 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리 유무

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 동향 (JSON 기반)

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건 소재지인 구미시 봉곡동 일대에서는 연립주택 및 다세대주택 거래가 있었습니다.

* 봉곡하이츠빌 (2004년식, 70.23㎡): 2024년 3월, 4,000만원에 거래. (면적당 약 569,557원/㎡)

* 수성그린빌 (2002년식, 83.32㎡): 2024년 10월, 6,300만원에 거래. (면적당 약 756,127원/㎡)

* 목산그린빌A (2001년식, 56.82㎡): 2024년 2월, 6,000만원에 거래. (면적당 약 1,055,966원/㎡)

이 거래 정보들은 주로 연립 및 다세대 주택으로, 본건인 근린주택과는 건물 용도 및 규모에서 차이가 있습니다.

4.2. 본 물건과의 비교 분석

본 물건은 단독주택 및 제2종근린생활시설로 이용 가능한 근린주택이며, 토지 318.50㎡, 건물 533.21㎡ 규모입니다. 건축물은 2007년에 사용승인되어 상대적으로 신축에 해당합니다. 제공된 JSON 데이터의 연립/다세대 주택 거래가와 직접적인 비교는 어렵지만, 근린주택의 경우 상가 등의 복합 용도로 인해 주거용 건물보다 높은 가치를 지닐 수 있습니다. 감정평가액 814,371,040원은 이러한 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

봉곡동은 구미시의 주요 주거지역 중 하나로, 도로망이 비교적 잘 갖추어져 있어 차량 이용이 편리합니다. 인근에 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 소재하여 생활 환경이 양호합니다.

5.2. 교육 및 의료시설 (추정)

봉곡동 내에는 다수의 학교와 병원, 의원 등이 분포하고 있을 것으로 예상되며, 이는 지역 주민의 교육 및 의료 접근성을 높여줍니다. (구체적인 시설은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 채권/채무 가능성

등기부등본상 명확히 확인되지 않은 유치권, 법정지상권, 미납된 세금 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 현재까지 제공된 정보상으로는 권리관계가 명확하며 소멸 대상입니다.

6.2. 특수물건 정보

제공된 정보에는 특수물건 관련 특이사항이 기재되어 있지 않습니다.

6.3. 혐오시설 유무 (확인 결과)

본건 주변에 대한 통상적인 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 및 상업지역으로 구성되어 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 구미시 봉곡동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 경매 물건입니다. 모든 권리관계가 매각으로 소멸되며 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석상 매우 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 신축 연도(2007년)를 감안할 때 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

7.2. 강점 및 약점

강점:

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됨.

* 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용도가 높음.

* 제2종근린생활시설 포함으로 인한 다양한 수익 창출 가능성.

* 비교적 신축 연도 (2007년).

약점:

* 제공된 주변 시세 정보(연립/다세대)가 본건과 직접적인 비교가 어려워 시세 판단에 일부 한계가 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 수익성 기대 요인

본 물건은 근린생활시설로서 임대 수익 창출이 가능하며, 주거 공간과 상업 공간을 동시에 보유하고 있어 다양한 임대 전략 구사가 가능합니다. 권리관계가 명확하므로 안정적인 임대 운영이 기대됩니다.

8.2. 미래 가치 상승 가능성

구미시의 지속적인 개발 및 도시 계획에 따라 봉곡동 지역의 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 상업 및 주거 혼합 지역으로서의 입지적 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 권리관계가 매우 깨끗하고 인수 부담이 없는 점, 또한 건물 연식 대비 규모가 있는 근린주택이라는 점을 고려할 때, 감정가 814,371,040원을 기준으로 시세 및 투자 가치를 산정하는 것이 합리적입니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택의 거래가 정보는 본건과의 직접 비교가 어렵다는 점을 감안해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크가 낮은 점을 고려하여 감정가의 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 약 651,500,000원

* 적정 가치 접근 시: 약 732,900,000원

* 적극적 접근 시: 약 773,700,000원

종합적으로, 본건의 예상 입찰가는 약 730,000,000원 ~ 770,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.