나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11405 [1] 경상북도 구미시 공단동 282-71 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.09.25

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 구미시 공단동 소재 ‘도레이 첨단소재 구미1공장’ 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대단위 국가산업단지 내의 각종 공장들로 형성되어 있음.

토지의 상황

(1)교통상황 본건까지 제반 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대 체로 보통인 편임. (2)토지의 형태 및 이용상황 기호(1)토지는 인접지대와 등고, 평탄한 대체로 가로장방형에 가까운 공업용건부지 및 일 부 현황 도로로 이용중이고, 기호(4)토지는 폭 약8m의 포장된 도로로 이용중임. (3)도로상태 기호(1)토지는 동측으로 폭 약8m의 포장도로(기호(4)토지)와 접하고, 남측으로 본건 일부 를 활용한 폭 약8m의 포장도로와 접함. (4)토지이용계획 및 공법상 제한상태 각 토지 공히 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 재생사업지구(구미국 가1단지), 산업시설구역이며, 기호(2)토지는 대로3류(폭25~30m)(접합), 소하천구역(갓골 천)임.

건물의 구조 및 현상

(1)건물의 구조 - 기호(2) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서 벽체 : 판넬 및 인테리어, 타일 등 마감 바닥 : 하드너, 타일 등 내장바닥재 마감 천정 : 텍스 등 내장마감재 마감 창호 : 섀시창호 마감 - 기호(3)일반철골구조 판넬지붕 2층건으로서 외벽 : 판넬 등 마감 내벽 : 판넬, 벽지, 타일 등 내장마감재 마감 바닥 : 하드너, 타일 등 내장마감재 마감 창호 : 섀시 창호 마감 (2)이용상황 - 기호(2) 공장(일부 사무실 포함) - 기호(3) 1층 작업장, 2층 사무실 (3)위생 및 냉난방설비, 기타설비 각 건물에 위생 및 급배수설비 되어 있고, 천정매립형 시스템에어컨 설비되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 수전설비 및 와이어컷팅기, 콤푸레샤 등으로서 현상 및 관리상태 보통이고 , 기호(5~8)기계기구는 소재불명임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

없 음.

물건 비고

일괄매각. 목록1 일부 현황 도로 감안 평가. 목록4 지분매각. 일괄매각이므로 목록4 공유자우선매수권 행사할 수 없음. 기계기구 번호 5~8 소재불명으로 평가 외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11405 (1)

소재지: 경상북도 구미시 공단동 282-71

용도: 공장

감정가: 2,364,901,800원

토지 면적: 7,094.00㎡ (약 2,146.38평)

토지 지분: 3,515.88㎡ (약 1,062.91평)

건물 면적: 2,234.92㎡ (약 676.18평)

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프아이사일유동화전문유한회사

특이사항: 공유자 우선매수 신고, 유동화 물건, 지분 매각

주의사항: 일괄 매각. 목록1 일부 현황 도로 감안 평가. 목록4 지분 매각. 일괄 매각이므로 목록4 공유자 우선매수권 행사할 수 없음. 기계기구 번호 5~8 소재 불명으로 평가 외.

1.1. 입지조건

* 본건은 경상북도 구미시 공단동에 위치하며, 주변은 대규모 국가산업단지 내 다양한 공장들로 형성되어 있습니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 대체로 편리한 편입니다.

* 토지는 대체로 평탄한 공업용 건부지로 이용 중이며, 일부 현황 도로로 사용되고 있습니다.

* 본건 토지(기호1)는 동측으로 폭 약 8m의 포장도로(기호4)와 접하고 있으며, 남측으로도 본건 일부를 활용한 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상 일반공업지역, 가축사육제한구역, 재생사업지구(구미국가1단지), 산업시설구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 23일 중소기업은행 근저당권 (을19, 금 2,100,000,000원)

* 모든 등록된 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 채권자 에이치에프아이사일유동화전문유한회사가 2025년 9월 11일 임의경매를 신청하였습니다.

* 등기부채권 총액: 토지 2,489,380,858원, 건물 2,479,380,858원 (중복 합산 가능성 있음)

* 임차인 현황:

해당 물건에는 여러 임차인이 있으나, 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 박

보증금: 0원

차임: 525,000원

사업자 등록일: 2024-01-25

대항력: 없음

비고:

* 안

보증금: 0원

차임: 2,550,000원

사업자 등록일: 2024-01-19

대항력: 없음

비고:

* 윤

보증금: 1,000,000원

차임: 500,000원

사업자 등록일: 2023-08-16

대항력: 없음

비고:

* 이

보증금: 1,000,000원

차임: 100,000원

사업자 등록일: 2024-10-10

대항력: 없음

비고:

* 이

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

사업자 등록일: 2023-01-11

대항력: 없음

비고:

* 주식회사대도물산

보증금: 20,000,000원

차임: 2,000,000원

사업자 등록일: 2022-09-15

배당신고일자: 2025-12-04

대항력: 없음

비고:

* 주식회사올티마켓

보증금: 30,000,000원

차임: 3,000,000원

사업자 등록일: 2023-12-12

확정일자: 2024-02-08

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 구미 국가산업단지는 다양한 제조 및 첨단 산업 시설이 밀집된 지역으로, 관련 산업의 배후 수요가 높습니다.

* 산업단지 내 위치로 인해 특정 업종의 공장 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주요 교통망 접근성이 양호하여 물류 이동이 원활할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 공장 용지이므로 일반적인 주거 지역의 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다.

* 산업단지 내 지원 시설 및 구미 시내의 생활 편의 시설을 이용해야 합니다.

* 관련 산업 종사자를 위한 숙소 및 편의 시설 이용 가능성은 주변 시세 및 공급 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지가 지분으로 매각되므로, 해당 지분 외 다른 공유자의 권리 관계 및 향후 토지 이용 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수 신고를 하였으나, 일괄 매각으로 인해 해당 권리 행사가 제한될 수 있다는 점은 추가 확인이 필요합니다. (법원 매각물건명세서 상 명시된 내용)

* 현황 도로: 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있어, 이는 토지의 실제 사용 면적 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 기계기구 소재 불명: 평가 외로 처리된 기계기구(번호 5~8)의 소재 불명은 해당 물건의 가치 평가에 영향을 미쳤으며, 인수 시점에 해당 기계가 없음을 인지해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 매각 과정에서의 특수성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 국가산업단지 내 위치한 공장으로, 지분 매각과 건물 전체 매각이 동시에 진행되는 복합적인 물건입니다. 대단위 산업단지의 이점을 활용할 수 있으며, 교통 및 물류 접근성이 양호합니다. 다만, 토지가 지분으로 매각되고 공유자 우선매수 신고가 있는 점, 일부 현황 도로로 이용되는 점 등은 잠재적 리스크 요인이므로 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 잔금 납부 시 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 구미 국가산업단지 내 위치하여 산업 시설로서의 가치가 높습니다.

* 건물 전체가 매각 대상이며, 토지 지분 매각이라는 점을 고려 시, 합리적인 가격으로 확보한다면 향후 토지 공유자와의 협의를 통해 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 주변 산업단지의 활성화 및 정책 변화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,364,901,800원입니다.

최근 유사 물건의 거래 사례, 임차인의 현황, 토지 지분 매각 및 공유자 관련 사항, 향후 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 현장 답사를 통해 산출될 예정입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.