나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10691 [1] 경상북도 경주시 사정동 43-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 사정동 소재 "경주공업고등학교" 동측 근거리에 소재하는 부동산으로 부근은 상가 및 단독주택등이 혼재하는 지역으로 환경은 보통정도임

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통사정은 보통임

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 단독주택부지임

인접 도로상태

북측으로 약 3미터폭, 동측으로 약 2 미터폭의 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(10m 이하),특화경관지구, 가측사육제한구역(2023-06-08)(일부제한)200)) 역사문화환경보존육성지구(2025-01-02),상대보호구역(경주공업고등학교), 역사문화환경보존지역

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없읍

기타참고사항(임대관례 및 기타)

동측일부토지는 현황도로임 임대관게는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

2,2-1 : 목조 토기와 지붕 단층으로 외벽 : 적볃돌 몰탈 페인트 내벽 : 몰탈 페인트 벽지 창호 : 하이샤시임

이용상태

공히 주택용도임

설비내역

기본적인 급배수, 위생 ,난방시설되어있음

부합물 및 종물

별첨건물개황도 참조

공부와의 차이

2 건물 : 공부상면적은 69㎡ 이나 실제는 120.2㎡ 임 2-1건물 : 공부상면적은 22㎡ 이나 실제는 77㎡ 임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임 2,2-1건물은 목조토기와지붕이나 목재및 벽돌로 대폭수선 보강한 상태임

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각, 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회). 목록1 일부는 현황 도로임. 목록2 공부상 구조는 목조토기와지붕이나 실제 목재 및 벽돌로 수선 보강한 상태이며 면적은 각 69㎡, 22㎡이나 실제는 120.2㎡, 77㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2025타경10691 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 146,333,850원

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경상북도 경주시 사정동 43-1

토지면적: 558.68㎡ (약 169.01평)

토지지분: 50.7837997485㎡ (약 15.36평)

건물면적: 91.00㎡ (약 27.53평) (건축물대장 기준)

건물지분: 8.27㎡ (약 2.50평)

건물 제시외면적: 24.97㎡ (약 7.55평) (기재된 제시외 면적 기준)

1.3. 매각대상 및 특이사항

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 일괄매각, 제시외 건물 포함.

1.4. 건축물 정보 (건축물표제부 요약 기반)

건축물 용도: 단독주택

준공연도: 1942년 (사용승인일 기준)

건물구조: 목조, 기와지붕 (실제 수선 보강 상태)

건축면적 (대지면적): 559㎡ (등록 기준)

연면적 (총 동 면적): 91.00㎡ (등록 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경주시 사정동에 소재하며, "경주공업고등학교"에서 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상가 및 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 토지는 북측으로 약 3미터 폭, 동측으로 약 2미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 고도지구(10m 이하), 특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존육성지구, 상대보호구역(경주공업고등학교), 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 건물 상태 및 실제 면적

건축물은 목조 토기와 지붕 단층으로, 외벽은 적벽돌 몰탈 페인트, 내벽은 몰탈 페인트 및 벽지 마감, 창호는 하이샤시로 시공되었습니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

건물 감정평가 요항표에 따르면, 공부상 건물 면적은 69㎡와 22㎡로 총 91㎡이나, 실제 면적은 120.2㎡와 77㎡로 총 197.2㎡에 달하는 것으로 확인됩니다. 이는 공부상 면적 대비 약 2배 이상 큰 규모입니다. 건물은 목조 토기와 지붕이나 실제 목재 및 벽돌로 대폭 수선 보강한 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025-09-09, 주식회사케이아이코아즈대부 강제경매)

토지 등기부상 최초 소유권 이전은 1967년 2월 20일(권오운)이며, 이후 2024년 11월 28일 화해권고결정에 의한 상속으로 권근향 외 11명에게 소유권 이전되었습니다. 현재 진행 중인 강제경매(채권자: 주식회사케이아이코아즈대부, 20,394,841원)가 말소기준권리입니다.

건물 등기부 현황도 토지와 동일한 권리 변동 사항을 따릅니다.

경매로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 권기왕

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1998-07-09

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

주의사항: 대항력 있는 임차인 권기왕이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 인수 금액은 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. (임차인 이름 마스킹: 권 )

3.3. 인수 대상 권리

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 0원 기준)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 경주시 사정동 일대는 단독주택과 근린상가가 혼재하는 지역입니다. "경주공업고등학교"가 인근에 위치하고 있어, 교육 시설 및 관련 인프라의 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변은 주거 지역이 형성되어 있으며, 소규모 상점들이 입점해 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 및 상권 정보는 추가적인 현장 조사 또는 상세 지도 확인 필요)

4.3. 잠재적 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 주변에 혐오시설(유해시설)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다. 다만, 지역 특성상 대중교통 노선망은 제한적일 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육

지역 내 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 인근에 경주공업고등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (상세 편의시설은 현장 확인 또는 지도 검색 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 물건은 토지 및 건물 전부가 아닌 지분으로 매각됩니다. 이는 다른 공유자와의 협의 없이는 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 명도 및 관리 처분 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. (1회 행사 제한). 이는 낙찰자가 결정된 이후에도 다른 공유자가 동일한 가격으로 해당 지분을 매수할 수 있음을 의미하며, 예상치 못한 상황을 초래할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 명도에 영향을 미칠 수 있으며, 해당 임차인과의 관계 및 실제 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.4. 현황 도로

토지 일부가 현황상 도로로 사용되고 있다는 점은 재산권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 공부상 면적과 실제 면적의 불일치

건물의 공부상 면적(91㎡)과 실제 면적(197.2㎡) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 불법 건축물 또는 무단 증축의 가능성을 시사하며, 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 양도세 등 세금 문제 발생 시 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.6. 도시계획 및 건축 규제

다수의 도시계획 및 건축 관련 제한사항(고도지구, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역 등)이 존재하여 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 사정동에 위치한 단독주택 지분 매각 건입니다. 입지 조건은 보통 수준이나, 지분매각, 대항력 있는 임차인, 현황 도로, 그리고 무엇보다 공부상 면적과 실제 면적의 큰 차이 등 다수의 심각한 권리 및 현황상의 문제점을 내포하고 있습니다. 특히, 실제 면적이 공부상 면적보다 훨씬 큰 점은 법적 문제 발생 가능성을 높이며, 철저한 사전 조사와 위험 분석 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성도 잠재적인 리스크입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지분매각으로 인한 경쟁률 저하 가능성

지분매각 건은 일반 매각보다 입찰 경쟁이 낮을 가능성이 있습니다.

8.2. 실제 사용 면적의 잠재 가치

건물의 실제 사용 면적이 공부상 면적보다 훨씬 크다는 점은, 만약 법적 문제를 해결하고 합법화가 가능하다면 해당 부분에 대한 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

8.3. 기존 감정가 대비 저가 매수 기회 (신중한 접근 필요)

다수의 위험 요소를 감안할 때, 권리 분석 및 현황 조사를 통해 위험 요소를 해결할 방안을 마련할 수 있다면, 감정가 또는 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (추정)

본 물건의 토지 면적은 558.68㎡이며, 대략적인 경주 지역 토지 시세를 고려할 때, 해당 토지의 시장 가치는 상당할 것으로 추정됩니다. 건물 역시 공부상 면적(91㎡) 대비 실제 면적(197.2㎡)이 훨씬 크므로, 전체 부동산의 시장 가치는 감정가(146,333,850원)보다 높을 가능성이 있습니다.

보수적인 추정으로, 전체 부동산의 시장 가치를 약 250,000,000원으로 가정 시, 본 건 지분(약 9.09%)의 시장 가치는 약 22,725,000원으로 추정해 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 지분매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 현황 도로, 공부상/실제 면적 불일치(법적 문제 가능성), 공유자 우선매수권 등 다수의 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 추정된 지분 시장 가치 대비 30% ~ 50% 수준의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 추정 시장가치 기준 예상 입찰가 하단: 22,725,000원 * 0.50 = 11,362,500원

* 추정 시장가치 기준 예상 입찰가 상단: 22,725,000원 * 0.70 = 15,907,500원

9.3. 최종 제안

현 시세기준으로, 철저한 권리분석 및 현장 조사를 통해 파악된 위험 요소의 해결 가능성과 예상되는 비용을 충분히 고려하여, 대략 11,000,000원 ~ 16,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. (상기 입찰가 산정은 여러 추정치와 할인율을 적용한 것이므로, 실제 시세 조사 및 법률 전문가와 상담 후 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.