나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10687 [1] 경상북도 경주시 강동면 안계리 산31-45 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 통칭 "사골마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 전원주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역으로서, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서 인접지와 등고 대체로 평탄하며, 수목(소나무)가 식재되어 있음.

인접 도로상태

북측 및 서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 공장설립제한지역(공장설립제한지역).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

소유자 미상의 수목(소나무 약 20여주)포함평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 경주지원 2025타경10687 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오천농업협동조합

1.2. 물건현황

소재지: 경상북도 경주시 강동면 안계리 산31-45

용도: 임야

토지면적: 794.00㎡ (약 240.19평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

1.3. 감정평가액

감정가: 275,518,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 "사골마을" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 전원주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역으로서, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

북측 및 서측으로는 폭 약 6미터 정도의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

토지는 사다리형이며, 인접 토지와 등고선상 대체로 평탄한 상태입니다.

현재 소나무 약 20여주가 식재되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 물건은 보전관리지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(일부제한(200)) 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 을3 근저당권 (오천농업협동조합, 2017-11-09, 193,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 내역상 근저당권, 지상권설정공동담보목록, 임의경매 등은 모두 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계가 0원이므로, 별도로 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 특별한 언급은 없으므로, 모든 권리 및 부담은 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 특이사항

감정평가 시 소유자 미상의 수목(소나무 약 20여주)이 포함되어 평가되었습니다.

이 수목의 소유권이 불분명할 경우 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있으나, 일반적으로 임야 경매 시 토지와 함께 일괄 매각 처리되는 경우가 많습니다.

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액은 193,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 경주시 강동면 안계리 지역은 주로 단독주택, 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

일반적인 상업 시설이나 밀집된 상권 형성보다는 농업 및 전원생활 기반 지역의 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 상업 및 편의시설

제공된 정보 및 주변 검색 결과에 따르면, 해당 지역 인근에 대규모 상업 시설이나 주요 편의 시설에 대한 구체적인 언급은 찾기 어렵습니다. "사골마을" 인근에 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상되나, 상세한 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

"사골마을" 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

차량 접근이 용이하여 포항 시내 등 인근 도시로의 이동 시 비교적 편리할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

안계리 지역은 자연환경이 비교적 잘 보존된 곳으로, 전원생활이나 귀농/귀촌을 고려하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

과거 안계저수지 축조로 일부 마을이 수몰된 역사도 있으며, 인근에 안계리 고분군이 있었던 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 수목 관련 사항

소유자 미상의 수목(소나무 약 20여주)이 평가에 포함되어 있어, 해당 수목의 권리 관계가 명확하지 않을 경우 추후 분쟁이 발생할 소지가 있습니다. 다만, 통상 토지와 함께 일괄 매각되므로 낙찰자가 취득할 가능성이 높습니다.

6.2. 토지이용 제한

본 물건은 보전관리지역으로, 가축사육제한구역 및 공장설립제한지역에 해당합니다.

이로 인해 건축 행위나 개발 행위에 제약이 따를 수 있으므로, 토지 이용 목적을 신중하게 검토해야 합니다.

6.3. 혐오시설 및 환경

주변 지역 검색 결과, 경주시 강동면 안계리 일대에 장애인 요양시설 건립을 두고 주민 반발 및 법적 분쟁이 있었던 사례가 있습니다.

또한, 경주시 지역 전반적으로 혐오시설 유치 관련 인센티브 형평성 논란에 대한 기사가 있으나, 본 물건지 바로 인근에 혐오시설이 위치한다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 전반적인 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 양호한 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 강동면 안계리에 위치한 임야로서, 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근성이 양호하고 도로에 접해 있으나, 토지이용계획상 개발 제한이 따르는 지역입니다.

권리 관계는 말소기준권리 하 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

인수되는 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

소유자 미상의 수목 존재는 잠재적 리스크로 고려될 수 있으나, 투자 목적보다는 실사용 목적(전원생활, 귀농/귀촌 등) 또는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 자연 경관이 우수한 경주시 강동면 지역의 임야로, 전원생활 또는 주말 농장 부지로의 활용 가치.

* 귀농, 귀촌 또는 개인적인 휴식 공간 마련을 위한 실거주 목적 투자에 적합.

* 말소되는 권리가 많아 권리 관계가 명확하며, 낙찰 후 추가적인 법적 문제 발생 가능성이 낮음.

* 주변 도로에 접하고 있어 접근성이 양호한 편.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 275,518,000원입니다.

채권 총액은 193,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

임야 물건의 경우, 주변 시세, 토지 이용 규제, 개발 가능성, 현장 방문을 통한 실질적인 가치 판단이 중요합니다.

유찰 횟수 및 낙찰 사례를 고려하여 보수적으로 접근 시, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가격을 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 192,862,600원 ~ 220,414,400원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.