나이스옥션 법원경매 경주 2025타경518 [1] 경상북도 경주시 강동면 왕신리 OOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건 기호1-3),6,7)은 경상북도 경주시 강동면 왕신리 소재 '강동일반산업단지' 내에 위치하는 일단의 공장으로 부근은 중소규모공장 및 공업나지 등으로 형성되어 있는 공업단지임.

토지의 상황

1.교통상황:본건까지 차량출입 가능함. 2.형상,지세:본건은 완경사지대에 조성된 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄함. 3.이용상황:공업용으로 이용중임. 4.접면도로의 상태:남동측으로 중로, 북동측으로 세로에 접함. 5.토지이용계획 및 공법상제한사항: 기호1)일반공업지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) , 완충녹지(2015-06-18)(저촉), 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공공시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 녹지구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> 기호2)일반공업지역 , 지구단위계획구역, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 기호3)일반공업지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) , 완충녹지(저촉) , 저류시설(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) , 폐기물처리및재활용시설(저촉), 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공공시설구역(2014-02-03)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 녹지구역(2014-02-03)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 산업시설구역(2014-02-03)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 기호6)일반공업지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) , 완충녹지(2015-06-18)(저촉), 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공공시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 녹지구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 기호7)일반공업지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) , 완충녹지(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공공시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 녹지구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 6.공부와의 차이 및 기타:공부상 기호1)'전', 기호2)'답', 기호6,7)'임야'이나 현황 일단의 '공장용지'임.

건물의 구조 및 현상

1.구조, 이용상황 4-1):공장부분 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로 벽체:하단부 조적쌓기 및 상부 판넬마감, 바닥:하드너 마감, 창호:하이새시 창호 마감. 화장실, 샤워실 부분 경량철골구조 외벽:판넬마감, 내벽:타일 등 마감, 바닥:타일 등 마감, 창호:새시창호 마감, 4-2):사무실, 구내식딩, 전시실 등 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층건으로 외벽:돌붙임, 콘크리트보드붙임 및 판넬마감, 내벽:벽지, 타일 등 인테리어치장 등 마감, 바닥:타일 등 내장바닥재 마감, 창호:새시창호 복층유리 마감. 5)공장부분 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로 벽체:하단부 조적쌓기 상부 판넬마감, 바닥:하드너 마감, 창호:새시창호 마감. 2.부대시설 급배수설비, 위생설비, 화재경보설비.

기계/기구의 현상

1.본건 기계기구는 국내에서 재작된 P.C.A Profile Line 외 6종으로 경과년수 대비 현상 및 관리상태 보통이며 일부 기계기구는 소재불명임 2.조사시점 현재 가동이 정지된 상태임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

본건 기계기구는 조사시점 현재 가동이 정지된 상태로서 정상가동 여부를 확인하는 것이 곤란하였으며, 부품의 망실 및 파손 등의 사유로 정상가동을 위해서는 수리 등이 필요할 수 있는바, 경매입찰시 필히 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공부상 목록 1,2,6,7의 지목과 달리 현황은 '공장용지'임. 목록1 내지 3,6,7은 지분매각. 목록8 기계기구는 감정당시 가동정지된 상태이며 기계기구 목록 5내지 10번은 소재불명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 사건번호: 경주지원 2025타경518 (1)

1.1. 2. 소재지: 경상북도 경주시 강동면 왕신리 245

1.1. 3. 용도: 공장

1.1. 4. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 5. 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 6. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 7. 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

1.2. 1. 총 토지 면적: 55282.00㎡ (약 16722.27평)

1.2. 2. 토지 지분 면적: 4961.2517㎡ (약 1500.76평)

1.2. 3. 총 건물 면적: 2759.00㎡ (약 834.65평)

1.2. 4. 건물 지분 면적: 2759㎡ (약 834.65평)

1.2. 5. 제시외 건물 면적: 55.30㎡ (약 16.73평) - 본건에 포함 매각

1.3. 감정 평가

1.3. 1. 감정가: 3,175,458,400원

2. 입지조건

2.1. 부근 환경

본건 기호1-3),6,7)은 경상북도 경주시 강동면 왕신리 소재 '강동일반산업단지' 내에 위치하는 일단의 공장으로, 부근은 중소규모 공장 및 공업나지 등으로 형성되어 있는 공업단지입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남동측으로 중로, 북동측으로 세로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 상태

본건 토지는 완경사지대에 조성된 토지로, 인접지와 대체로 등고하며 지면은 평탄합니다. 현재 공업용으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 공법상 제한

본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 다양한 법규에 따른 제한 사항이 있습니다. 특히 기호3 토지의 경우 폐기물처리 및 재활용 시설 저촉 사항이 있습니다.

2.5. 공부상 지목과 현황

공부상 기호1)은 '전', 기호2)는 '답', 기호6,7)은 '임야'이나, 현황은 일단의 '공장용지'입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 을3 (신한은행, 2019.09.17 접수)입니다. 말소기준권리보다 선순위의 권리사항은 등기부상 모두 말소되었거나 말소 예정으로, 경매를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수할 보증금 있는 임차인은 현재 파악되지 않습니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

* 토지 등기부채권 총액: 13,285,633,989원

* 건물 등기부채권 총액: 2,985,633,989원

* 주요 권리자: 신한은행, 중소기업은행, 하나은행, 국민건강보험공단, 경북신용보증재단, 중소벤처기업진흥공단, 신용보증기금, 경주세무서장 등 다수의 채권 및 압류, 가압류가 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

강동일반산업단지 내에 위치하여 관련 산업의 집적 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 입지 장점

주변 중소규모 공장들과 함께 공업지대를 형성하고 있어, 동종 업종과의 연계 및 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구성

본건은 공장 건물(일반철골구조, 샌드위치판넬지붕 단층)과 사무실, 구내식당, 전시실 등으로 사용되는 철근콘크리트구조 3층 건물이 포함되어 있습니다.

5.2. 부대 시설

급배수설비, 위생설비, 화재경보설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지목과 현황 불일치

공부상 지목과 실제 이용 현황이 다르므로, 이에 대한 확인 및 관련 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

토지 목록 1 내지 3, 6, 7은 지분으로 매각되므로, 전체 소유권 확보를 위해서는 추가적인 절차나 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기계 기구 관련 위험

감정 당시 기계기구가 가동 정지 상태였으며, 일부는 소재 불명 상태입니다. 정상 가동을 위해서는 수리 등이 필요할 수 있어, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 전문가 검토가 요구됩니다.

6.4. 공법상 제한 및 환경 문제

다수의 토지 이용계획 및 공법상 제한 사항이 존재하며, 특히 기호3 토지의 폐기물처리 및 재활용 시설 저촉 사항이 있습니다. 더불어 강동일반산업단지 내에는 폐수 및 특정 대기유해물질 배출 업체가 다수 입주해 있어, 포항시민의 식수원인 형산강 오염 우려와 함께 지역 환경에 대한 지속적인 관리가 요구됩니다.

6.5. 권리 총액

등기부상 채권 총액이 매우 높아, 본 경매 절차 진행 중 추가적인 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 평가

본 물건은 강동일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 토지 및 건물 면적이 넓어 다양한 산업 활동에 활용 가능성이 있습니다. 그러나 공부상 지목과 현황의 차이, 지분 매각, 기계 기구의 노후 및 소재 불명, 다수의 공법상 제한 사항, 그리고 잠재적인 환경 문제 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 신중한 현장 조사와 권리 분석을 통한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

강동일반산업단지라는 특정 산업단지 내에 위치하여 관련 산업군의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

8.2. 확장성

넓은 토지 면적은 향후 시설 확장 또는 추가 개발의 가능성을 제공합니다.

8.3. 명확한 권리 관계

말소기준권리에 따른 권리 소멸로 인해, 낙찰자는 비교적 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. (단, 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨).

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 3,175,458,400원입니다. 인수할 보증금 있는 임차인은 없으나, 앞서 언급된 지분 매각, 기계 기구의 상태, 공법상 제한 사항, 그리고 환경 문제 등 다양한 위험 요소를 고려할 때, 낙찰가는 감정가를 하회할 가능성이 있습니다.

9.2. 제언

최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 기계 기구의 실제 상태 파악, 관련 규제 검토, 환경 문제 관련 사항 확인, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 기반하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.