나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10689 [1] 경상북도 경주시 성건동 340-25 이룸프라자 6층 601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호감정 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성건동 소재 "중앙시장" 남측 인근에 위치하는 "이룸프라자" 제6층 제601호 구분상가로서, 부근 일대는 시장주변 상가지대로 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량출입 용이하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층, 지상6층건 중 제6층 제601호로서, 외벽: 대리석붙임, 전면강화유리, 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 콘크리트 노출상태 등 바닥: 콘크리트 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 현재 공실상태로 내부마감이 안된 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있으며 스프링쿨러 설비되어 있으나 작동여부 는 확인되지 않음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접 토지와 대체로 등고 평탄하며, 공부상 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(2020-12-28)(20m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류 (폭 25m-30m)(접함), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 상대보호구역, 역사 문화환경보존지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 경주지원 2025타경10689 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 경주시 성건동 340-25 이룸프라자 6층 601호 (새주소: 경상북도 경주시 금성로 287, 6층 601호)

* 건물명: 이룸프라자

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

* 건물 층수: 지하 2층, 지상 6층 중 제6층 제601호

* 사용승인일: 2015년 04월 20일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 2,650,000,000원

* 토지면적: 183.03㎡ (약 55.37평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 740.53㎡ (약 224.01평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건축물대장상 총 건물면적: 6,665.15㎡ (약 2,016.58평)

* 건축물대장상 총 대지면적: 1,049.4㎡ (약 317.46평)

1.4. 매각 정보

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상북도 경주시 성건동 소재 "중앙시장" 남측 인근에 위치하는 "이룸프라자" 제6층 제601호 구분상가입니다.

* 부근 일대는 전통시장 주변의 활발한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 주변 도로망을 통해 시내외 접근성이 양호한 편입니다.

* 본건 동측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

* 본 토지는 일반상업지역에 속해 있습니다.

* 또한, 고도지구(20m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭 25m-30m)에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역(일부 제한), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 2019년 08월 29일 접수된 엠씨아이대부주식회사 명의의 근저당권(을6)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(가압류, 압류, 다른 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 등재되어 있지 않아 인수 대상은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 집합건물 등기부에는 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동이 기록되어 있습니다.

* 가장 최근 임의경매 신청은 2025년 09월 09일 엠씨아이대부 명의로 접수되었습니다.

* 등기부상 채권 총액은 약 2,713,791,128원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있어, 현장 방문 시 임대차 관계를 반드시 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 중앙시장 인근에 위치하여 전통적인 배후 수요와 유동인구를 흡수할 수 있는 상권입니다.

* 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 상업적 기능이 활발한 지역입니다.

4.2. 건물 용도 및 업종

* 본 건물은 제1종근린생활시설로 허가되었으며, 해당 구분 상가(601호)는 현재 공실 상태로 내부 마감이 되어 있지 않습니다.

* 인근 상권 특성을 고려할 때, 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 중앙시장 등 전통시장 및 다양한 소매점, 금융기관, 관공서 등의 편의시설이 인접해 있어 생활 및 영업 활동에 편리한 입지입니다.

5.2. 문화/역사 환경

* 본건이 위치한 지역은 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발 행위 시 문화재 관련 규제를 검토해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태

* 본건은 현재 공실 상태이며 내부 마감이 되어 있지 않은 상태이므로, 입주 및 영업을 위해서는 추가적인 인테리어 및 마감 공사 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

6.2. 법적/행정적 규제

* 고도지구(20m 이하), 역사문화환경보존지역 등 복합적인 지구 지정으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 계획 수립 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건축물 상태

* 건물 내 위생, 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있으나, 스프링쿨러 설비의 작동 여부는 확인되지 않아 향후 점검 및 보수가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 경주시 핵심 상업지역 내에 위치하며, 전통 시장 인접으로 풍부한 유동인구 확보 잠재력이 있습니다.

* 건물 전체가 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 감정가가 제시되어 있어 기본적인 가치 평가 기준을 제공합니다.

7.2. 물건 약점

* 현재 공실 및 미마감 상태로 인해 즉시 수익 창출이 어렵고, 초기 투자 비용 외에 추가적인 공사 비용이 필요합니다.

* 다양한 개발 제한 용도지구에 속해 있어 향후 활용 및 개발에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 향후 가치 상승 요인

* 경주 지역의 지속적인 발전과 상권 활성화에 따른 임대 수요 증가 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 공실 해소 및 안정적인 임대 수익 확보 시 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 가치

* 감정가 26.5억원을 기준으로, 현재 시장 상황 및 본건의 내부 상태, 주변 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 물건은 인수할 보증금 부담이 없습니다.

* 감정가는 2,650,000,000원이지만, 현재 공실 및 내부 미마감 상태를 감안하여 필요한 마감 공사 비용을 고려해야 합니다.

* 부동산 임의경매 절차의 특성상, 법원으로부터의 명확한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9.2. 제안 입찰가

* 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사, 주변 시세 비교, 예상 공사 비용 산출 등을 통해 이루어져야 합니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 제안이 어렵습니다. 다만, 감정가 수준을 기준으로 하되, 낙찰 후 예상되는 제반 비용(수리비, 취득세 등)을 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.