나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9190 [1] 대구광역시 북구 서변동 1724 서변청아람 107동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 서변동 소재 "서변중학교" 북동측 인근에 위치하는 "서변청아람 제107동 제11층 제1102호" 단위세대이며, 주위 일대는 아파트단지, 주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 중 11층 1102호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 바닥재, 타일 등, 창호: 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 2~4차선, 북서측으로 폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 아파트 내부구조는 동류형 내부 및 일반적인 상황을 기준함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9190 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 대구광역시 북구 서변동 1724 서변청아람 107동 11층1102호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 중 11층

사용승인일: 2003년 8월 13일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 213,000,000원

토지면적: 52.16㎡ (약 15.77평)

토지 지분: 52.1615㎡ (약 15.77평)

건물면적 (전용면적): 84.82㎡ (약 25.66평)

건물 지분: 84.8212㎡ (약 25.66평)

건물 총면적 (아파트 단지): 35128.5㎡

세대수 (아파트 단지): 524세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 서변동 소재 "서변중학교" 북동측 인근에 위치하는 "서변청아람 제107동 제11층 제1102호" 단위세대입니다.

주위 일대는 아파트단지, 주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

단지 남측으로 왕복 2~4차선 도로, 북서측으로 폭 약 4~5미터 내외 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 대구광역시 (2003.09.01)

소유권 이전: 유정희 (2008.12.24)

소유권 이전: 성부돌 (2022.06.17, 매매)

주택임차권: 유정희 (2024.07.26 등기, 보증금 213,000,000원, 전입 2022.06.17, 확정 2022.06.21) - 인수 사항

강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.04 등기, 225,730,547원) - 말소 대상 (말소기준권리)

3.2. 임차인 분석

임차인: 유

보증금: 213,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 17일

확정일자: 2022년 6월 21일

배당신고일자: 2024년 7월 26일

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

선순위 임차권: 있음 (매수인이 인수해야 할 수 있음)

* 임차인 유 의 경우, 대항력 및 선순위 임차권을 보유하고 있으며, 보증금 213,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. *

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기보다 선순위에 해당하는 유 임차인의 주택임차권등기(을5, 2024.07.26)가 존재합니다.

따라서, 유 임차인의 보증금 213,000,000원 중 배당으로 충당되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 해당 임차인의 보증금(213,000,000원)이 배당절차에서 전액 변제받지 못할 경우를 대비한 인수 가능성을 염두에 두어야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 주택 및 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

구체적인 대형 상업 시설이나 백화점 등은 도심 지역 접근이 필요합니다.

주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 (교육, 의료, 마트 등)

교육: 서변중학교가 인근에 위치하며, 기타 초등학교 및 고등학교 접근성 양호.

의료: 종합병원 등 대형 의료 시설은 도심 지역 접근 필요.

마트/편의점: 근린생활시설 내 소규모 마트 및 편의점 이용 가능.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 서변청아람

사용승인일: 2003년 8월 13일 (준공 20년차)

총 동수: 7개 동

총 세대수: 524 세대

총 주차대수: 58대 (세대당 약 0.11대) - 주차 공간이 협소한 편입니다.

최고층: 15층

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 유 의 보증금 213,000,000원 중 배당 후 미회수 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

경매 낙찰가율이 임차인 보증금액과 경매 신청 채권액(225,730,547원)을 고려하여 결정될 것으로 보입니다.

만약 낙찰가가 213,000,000원 이하로 결정될 경우, 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

6.2. 기타 확인 필요 사항

건축물 현황상 토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적이 '0'으로 표기되어 있으나, 실제 현황 확인이 필요합니다.

주차 대수가 세대당 약 0.11대로 매우 부족한 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 서변동에 위치한 서변청아람 아파트 11층입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 유 가 보증금 213,000,000원을 선순위로 보유하고 있어, 배당 후 미회수 금액은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

아파트 자체의 연식(2003년 준공)과 부족한 주차 대수는 단점으로 작용할 수 있습니다.

하지만, 적절한 낙찰가를 책정한다면 시세 차익 또는 실거주 목적 달성이 가능할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건을 감안한 정확한 시세 분석 및 낙찰가 산정이 중요합니다.

현재 파악된 최근 매매가(약 60m² 기준 1.3억 ~ 1.65억)는 본건(84.82m²)보다 작은 평형대의 시세이므로, 본건의 시장 가치는 이보다 높을 것으로 예상됩니다.

주변 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 경우, 실거주 또는 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 213,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 5월, 60m² 기준): 130,000,000원 ~ 165,000,000원

본건(84.82㎡)의 예상 시세:

최근 매매된 60㎡ 아파트의 최고가 165,000,000원을 기준으로 평당 단가 환산 시, 약 2,750,000원/㎡ 입니다.

이를 본건 전용면적 84.82㎡에 적용하면, 약 233,305,000원 (84.82㎡ * 2,750,000원/㎡)이 예상됩니다.

이 시세는 임차인 보증금 인수분을 제외한 순수 부동산 가치입니다.

잠재적 리스크 (임차인 보증금 213,000,000원 인수) 고려:

현재 경매 채권액은 225,730,547원이며, 감정가는 213,000,000원입니다.

만약 경매에서 감정가 수준으로 낙찰된다면, 임차인 보증금은 배당으로 전액 충당될 가능성이 높습니다.

그러나, 낙찰가율이 임차인 보증금(213,000,000원) 이하로 결정될 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 합니다.

또한, 대구 지역 부동산 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려해야 합니다.

예상 입찰가 제안:

보수적인 접근: 시세 약 233,305,000원에서 임차인 인수 가능성 및 감정가 213,000,000원을 고려하여,

210,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

이는 임차인 보증금 중 일부를 인수하게 될 가능성을 염두에 둔 가격이며, 실제 낙찰가는 현장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.