나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1092 [1] 대구광역시 동구 신암동 1894 동대구역골드클래스 105동 21층2103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 동구 신암동 '동대구역' 서측 인근에 소재하는 '동대구역 골드클래스' 아파트 로서, 부근은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 단독주택, 다가구주택 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물(105동)중 21층 2103호 단위세대로서 외벽 : 돌붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 등 바닥 : 내장바닥재 및 일부타일 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생,급배수시설, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약20미터, 서측으로 폭 약10미터, 남측으로 폭 약6미터의 정도의 포장도로 와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(주택건설사업), 소로1류 (폭 10M~12m)(국지도로)(접함), 소로2류(폭 8M~10m)(국지도로)(접함), 소로3류(폭 8M미만) (국지도로)(접함), 중로1류(폭 20M~25m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전 제6구역(전술), 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기 타 본건은 거주자의 폐문부재로 내부마감 상태는 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재하였으니 경매업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1092 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 대구광역시 동구 신암동 1894 동대구역골드클래스 105동 21층2103호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.64㎡ (8.06평)

토지지분: 26.6439㎡ (8.06평)

건물면적: 84.97㎡ (25.70평)

건물지분: 84.974㎡ (25.70평)

전용면적: 84.97㎡ (25.70평)

건축물대장상 전유부 면적: 84.97㎡ (25.70평)

총괄표제부상 대지면적: 10,167㎡ (약 3,075.1평)

표제부상 105동의 총 건축면적: 9,282.0032㎡ (약 2,807.7평)

표제부상 105동의 층수: 22층

1.4. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물(105동)중 21층 2103호 단위세대로서 외벽: 돌붙임 및 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부타일 등, 바닥: 내장바닥재 및 일부타일 등, 창호: 샷시 창호임.

주요 설비: 위생, 급배수시설, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별 난방설비 등 되어있음.

준공일자: 2019년 12월 30일

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 561,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 '동대구역' 서측 인근에 소재하는 '동대구역 골드클래스' 아파트 단지 내에 위치함.

부근은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 단독주택, 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 양호한 편임.

북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

KTX, SRT 동대구역이 직선거리 300미터 이내에 위치하며, 대구도시철도 1호선 동대구역과 예정된 3호선 엑스코선으로 트리플 역세권의 입지를 갖춤.

동대구 복합환승센터 이용이 용이함.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 파악된 채권 총액은 563,952,072원임.

말소기준권리인 근저당권은 대구경북능금농업협동조합으로 채권최고액은 544,800,000원임.

이 외에 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 등 다양한 권리 변동이 있었음.

가압류(대구신용보증재단, 19,152,072원) 및 임의경매(대경사과원예농업협동조합, 480,158,259원)는 말소되었음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김규만

보증금: 60,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/확정일자: 2024-09-03

배당신고일자: 2025-11-11

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 절차에 따라 보증금을 우선 변제받지 못할 수 있음.

3.3. 인수되는 권리

권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됨 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 말소기준권리

을1 순위 근저당권 (대구경북능금농업협동조합, 접수일자 2024-08-07)이 말소기준권리로, 경매 절차를 통해 본건의 소유권이 이전될 경우 을1 근저당권 이하 모든 후순위 권리는 소멸됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

'동대구역' 인근에 위치하여 신세계백화점, 현대시티아울렛, 이마트 만촌점 등 풍부한 생활편의시설 이용이 가능함.

아파트 단지 부근에는 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(주택건설사업), 소로1류, 소로2류, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전 제6구역(전술), 중점경관관리구역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

신세계백화점 대구점, 현대시티아울렛, 이마트 만촌점, 파티마병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

주변에 학교가 형성되어 있어 교육환경 역시 양호할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 거주자의 폐문부재로 내부 마감 상태를 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재하였으니 경매 업무에 참고해야 함.

임차인 김규만 씨는 대항력이 없어 배당받지 못할 경우 보증금 반환에 대한 문제가 발생할 수 있으나, 본 경매건의 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됨.

6.2. 현황 조사 내용

건물의 구조, 이용 상태, 설비 내역 등은 감정평가서 요약에 상세히 기재되어 있으나, 내부를 직접 확인하지 못하여 상세한 상태 파악에는 한계가 있음.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 보고서에 명시된 혐오시설이나 공해 유발 시설은 확인되지 않음. 동대구역 인근은 복합환승센터, 백화점 등 상업 및 교통시설이 발달한 지역으로, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 파악되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 신암동에 위치한 '동대구역 골드클래스' 아파트로, 동대구역을 중심으로 한 탁월한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지적 가치가 높음. 아파트 단지는 신축에 가까워 전반적인 주거 환경이 양호할 것으로 예상되며, 최근 주거지역으로 개발이 활발히 이루어지고 있는 신암동의 미래 가치 또한 기대됨. 다만, 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악이 어렵다는 점, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 유의해야 할 부분임. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 배당 절차 결과에 따라 변제 여부가 결정될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 입지: KTX, SRT 동대구역 및 대구지하철 1호선, 예정된 3호선 엑스코선까지 트리플 역세권.

* 풍부한 생활 인프라: 신세계백화점, 현대시티아울렛, 각종 상업시설 및 병원 등 근린생활시설 이용 용이.

* 신축급 아파트: 비교적 최근에 건축된 아파트로, 주거 쾌적성이 높을 것으로 기대됨.

* 신암동 지역 개발 잠재력: 재개발 및 재건축이 활발히 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 561,000,000원에서 경매 물건의 시장 상황, 권리 분석 결과(특히 인수되는 권리 없음), 그리고 현장 방문을 통한 실제 상태 파악 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 0원이므로, 채권 총액 563,952,072원이 감정가를 소폭 초과하는 점을 감안하여, 감정가 대비 일정 비율 할인된 금액으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 정확한 시세 조사와 현장 조사가 선행된 후, 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.