나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9167 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 16층1621호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(오피스텔)인 "반월당아너스제네스타워오피스텔 16층 1621호(전용면적: 22.1130㎡, 계단식)"로서, 대구광역시 중구 남산동 소재 '경북여자고등학교' 북측 인근에 위치하고 있음. - 주위는 남문시장교차로 주변의 노선상가지대 및 후면 주택지대로서, 도로를 따라 일반음 식점, 소매점, 병원, 주상복합아파트 등과 후면 단독주택 및 다가구주택 등의 주택과 소 규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 건물동까지 제반차량 접근 가능하며, 주변 도로변으로 도보 약 2분 내외 거리 에 시내버스정류장이, 도보 약 5~6분 내외 거리에 도시철도 2호선 '반월당역' 및 도시철 도 3호선 '명덕역'이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 16층 1621호로서, 사용승인일자: 집합건축물대장상 "2019. 05. 24." 외벽: 복합판넬 및 일부 화강석 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호

이용상태

오피스텔로 이용되고 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 구비되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 건물동 부지는 14필 일단의 부정형의 토지로서, 주변 토지와 대체로 등고 평탄 하며,'오피스텔 및 근린생활시설' 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

일단의 본건 소재 건물동 부지 북서측으로 왕복 6~7차선, 북동측으로 왕복 4~5차선, 남동 측으로 약 6m 아스팔트포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 아파트의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이용 계획사항은 다음과 같음. 1.694-3, 2.694-2, 3.694-5, 5.694-8, 6.694-16, 9.694-27 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고 등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역 4.694-6, 11.695-7 도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(60 6-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역 7.694-17, 8.694-20 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역(동부교육청문의 (606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역 10.695-2 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146), 경북여자고등학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역 12.697-20, 13.697-21 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(도시관 리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)< 교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역 14.697-35 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(도시관 리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)< 교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

물건 비고

- 경매신청인이 전세사기피해자이므로 우선매수청구권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9167 (1)

소재지: 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 16층 1621호

건물명: 반월당 아너스 제네스타워 오피스텔

층수: 16층 (총 21층 건물 중)

전용면적: 22.1130㎡

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

토지지분: 3.0020000000000002㎡ (약 0.91평)

건물면적: 22.113㎡ (약 6.69평)

건물지분: 22.113㎡ (약 6.69평)

1.3. 경매 정보

감정가: 112,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장

1.4. 용도

주요 용도: 오피스텔

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 '경북여자고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 남문시장교차로 주변의 노선상가지대 및 후면 주택지대로서, 일반음식점, 소매점, 병원, 주상복합아파트 등과 후면 단독주택 및 다가구주택 등의 주택과 소규모 점포 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

건물까지 차량 접근이 용이합니다.

도보 약 2분 거리에 시내버스정류장이 있으며, 도보 약 5~6분 거리에 도시철도 2호선 '반월당역'과 도시철도 3호선 '명덕역'이 소재합니다.

지역적 위치, 주변 도로 상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 을1: 주택임차권 (권리자: 장미혜, 권리금액: 105,000,000원) - 인수 대상

* 갑3: 가압류 (권리자: 우리은행, 권리금액: 45,339,866원) - 말소 대상

* 갑4: 압류 (권리자: 평택세무서장) - 말소 대상

* 갑5: 압류 (권리자: 도봉세무서장) - 말소 대상

* 갑6: 강제경매 (권리자: 장미혜, 권리금액: 110,000,000원) - 말소 대상 (본 경매 개시 결정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장미혜

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-28

* 확정일자: 2020-08-12

* 배당신고일자: 2025-01-23

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

본건의 가장 중요한 권리사항은 임차인 장미혜 씨가 가진 주택임차권입니다. 장미혜 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 이는 매수인이 임대차 보증금 110,000,000원을 인수해야 할 수 있음을 의미합니다. 단, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우에 한하며, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

경매 신청인이 전세사기 피해자로서 우선매수청구권이 있으므로, 임차인 본인이 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선 매수할 수 있는 권리가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재하는 건물 부지는 '반월당 아너스 제네스타워 오피스텔'로, 대구광역시 중구 남산동의 중심상업지역에 위치합니다. 주변은 노선상가와 주택이 혼재된 지역으로, 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 경북여자고등학교 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반월당역과 명덕역이라는 두 개의 주요 지하철 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 건물 주변 상업지역 내에 다양한 편의시설(음식점, 소매점, 병원 등)이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 경북여자고등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 장미혜 씨가 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 110,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 우선매수청구권

경매 신청인(임차인)이 전세사기 피해자로 우선매수청구권을 보유하고 있습니다. 이는 임차인이 본 경매에서 본인이 신청한 금액으로 우선 매수하여 해당 물건을 낙찰받을 수 있음을 의미합니다. 이로 인해 일반 입찰 참여자가 예상치 못한 경쟁에 직면하거나, 낙찰 후에도 임차인의 우선매수 행사가 있을 수 있습니다.

6.3. 시세 대비 높은 감정가

본건의 감정가는 112,000,000원이나, 최근 매매 사례들을 분석한 결과 실제 거래가는 91,500,000원에서 100,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가와 시세 간의 차이가 존재하므로 입찰가 산정 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 중구의 중심상업지역에 위치한 역세권 오피스텔로, 교통이 편리하고 상업시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 전세사기 피해자로 우선매수청구권까지 보유하고 있다는 점이 가장 큰 고려사항입니다. 임차인의 보증금 110,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 할 수 있습니다. 또한, 감정가와 최근 시세 간의 차이가 존재하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 해당 물건은 임차인이 낙찰받게 될 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 역세권 입지

반월당역 및 명덕역과 도보 거리 내에 위치하여 지하철 이용이 매우 편리하며, 이는 임대수익률 확보 및 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8.2. 핵심 상업지역 내 위치

대구의 주요 상업 및 업무 지구에 속해 있어 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 비교적 최신 건물

2019년 준공된 건물로, 노후화 정도가 낮아 즉시 활용 또는 임대가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 110,000,000원입니다. 최근 매매 시세는 91,500,000원에서 100,000,000원 사이로 파악됩니다.

임차인이 전세사기 피해자로서 우선매수청구권을 행사할 경우, 보증금 전액 회수를 위해 본인이 신청한 경매 금액 또는 최고가 매수 신고액으로 우선 매수할 가능성이 높습니다.

매수인에게 인수될 수 있는 보증금(110,000,000원)을 고려할 때, 경매로 인한 매각 대금 배분 시 임차인의 보증금이 전액 변제될 수 있도록 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

이를 감안하여, 임차인 보증금 전액이 배당으로 충당될 수 있는 수준인 감정가 수준으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 112,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.