나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9170 [1] 대구광역시 북구 구암동 798-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 ""운남중학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근일대는
단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은
대체로 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)
(2014-12-22)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-06)
(운암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2019-07-29)(4구역)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 3층건으로서,
- 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감,
- 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

기호(2) 1층 : 근린생활시설(펫미용실 등)
2,3층 : 다가구주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 본건 건물 옥상에 옥탑(계단실)이 소재하고 있습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 옥상에 소재하는 옥탑(계단실)은 건물에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9170 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 구암동 798-2 (대구광역시 북구 구암로41길 14-4)

* 용도: 다가구주택 (1층 근린생활시설 포함)

* 감정가: 595,704,660원

* 토지면적: 178.80㎡ (약 54.08평)

* 건물면적: 299.76㎡ (약 90.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 23.50㎡ 포함)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤OO

* 건축년도: 2002년 08월 20일 (준공일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 "운남중학교" 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 보통시 됩니다. 대구 북구청 주변 버스노선은 300, 323-1, 523, 708, 730번 등이 있으며, 주요 노선 이용이 편리합니다.

* 토지이용: 인접지와 대체로 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(운암유치원), 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역(4구역), 택지개발지구입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 09월 06일 접수된 대구원대새마을금고 근저당권 (을6) 182,000,000원입니다.

* 등기부채권 총액: 388,639,532원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 채권자이자 임차인인 윤겸서 (윤 )

* 보증금: 60,000,000원

* 전입일자: 2020-11-13

* 확정일자: 2020-11-13

* 대항력: 있음

* 비고: 인수될 보증금은 0원으로 계산되었으나, 대항력 있는 임차인으로 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

* 임차인 이삼식 (이 )

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2021-05-13

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인 고유정 (고 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2025-05-07

* 확정일자: 2025-06-04

* 대항력: 없음

* 임차인 이은희 (이 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2025-04-30

* 확정일자: 2025-05-02

* 대항력: 없음

* 임차인 이세영 (이 )

* 보증금: 103,000,000원

* 전입일자: 2021-05-13

* 확정일자: 2021-05-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 중 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건 인근에는 운남중학교, 구암초등학교, 구암고등학교 등 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 대구시립북구도서관 등 교육 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

* 근린생활시설: 건물 1층이 펫미용실 등 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 지역은 주택가와 함께 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 혐오시설이 소재한다는 정보는 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 운남중학교, 구암초등학교, 구암고등학교가 도보 거리에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스승강장이 인근에 있어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 윤겸서(보증금 60,000,000원) 및 이삼식(보증금 0원) 임차인이 존재하며, 특히 윤겸서 임차인의 경우 보증금 인수 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외 제시외 건물 23.50㎡ (약 7.11평)이 포함되어 매각되므로, 현황 확인이 필요합니다.

* 옥탑(계단실): 옥상에 소재하는 옥탑(계단실)이 건물에 포함 평가되었으므로, 관련 법규 및 실제 이용 상태 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 건물 전체의 임대관계는 미상으로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황 및 공실 여부 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대구광역시 북구 구암동의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치한 다가구주택으로, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조의 3층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2-3층은 다가구주택으로 사용되어 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 및 옥탑 포함 등 권리 및 물건 관련 특이사항이 있어 낙찰 후 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 학교, 상업시설, 교통망이 잘 갖춰진 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 다가구주택으로 층별 임대가 가능하며, 1층 근린생활시설 활용도 가능합니다.

* 개발 잠재력: 택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 595,704,660원을 기준으로 하되, 시장 조사 및 본건의 특수 물건 분석(대항력 있는 임차인, 제시외 건물 등)을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

* 명도 저항, 인수될 수 있는 임차인 보증금(윤겸서 60,000,000원 등), 명도 비용, 수리 비용, 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 상세한 현장 조사 및 권리 관계 분석 후, 주변 시세 및 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.