나이스옥션 법원경매 서산 2025타경835 [1] 충청남도 당진시 석문면 삼화리 22-27 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 삼화리 소재 “삼화3리마을회관” 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공장 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 2필일단지의 세장형의 평지로서, '창고용 건부지'로 이용 중임. 기호(4,5): 부정형의 완경사지로서, '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1,2): 남동측으로 폭 약 4m내외의 포장도로(기호(4,5))가 소재함. 기호(4,5): 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(석문34 산업형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2021-09-14)임. 기호(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(석문34 산업형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도38호선)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2021-09-14)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 일반철골구조 기타지붕 1층 건물로서, (사용승인일:2022.05.03) 외 벽: 판넬잇기 등 마감. 내 벽: 판넬잇기 등 마감. 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(3): 창고로 이용 중임.

설비내역

기호(3): 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타 : -

물건 비고

일괄매각. 목록1,2는 용도상 불가분의 관계에 있는 토지로서 일단지로 감정평가 함. 목록1에 을구 순위 2번 선순위 지상권(2020.7.29.제32196호)에 대하여 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경835 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 웅진새마을금고 (채권 총액 약 24억 9천 4백만원)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 석문면 삼화리 22-27

용도: 창고시설

건축물 구조: 일반철골구조, 단층

건물 사용승인일: 2022년 5월 3일

감정가: 2,555,825,750원

토지 면적: 2,699.00㎡ (약 816.7평)

토지 지분 면적: 1,919.8961㎡ (약 580.8평)

건물 면적: 707.20㎡ (약 213.9평)

건물 지분 면적: 707.2㎡

1.3. 매각 상세

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보, 선순위지상권 존재 (매각으로 소멸 예정)

주의사항: 목록1, 2 토지는 용도상 불가분의 관계이며 일단지로 감정평가함. 목록1의 을구 순위 2번 선순위 지상권(2020.7.29. 제32196호)에 대해 지상권자인 신청채권자(웅진새마을금고)의 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 삼화리 소재 "삼화3리마을회관" 북동측 인근에 위치함. 주변은 공장 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 불편한 편임.

2.3. 토지 특성

토지는 세장형의 평지로서 '창고용 건부지'로 이용 중이며, 인접한 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있음. 일부 토지(기호 4,5)는 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용 중임.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역(석문34 산업형), 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한), 준보전산지, 중점경관관리구역에 해당함. 일부 필지는 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 접도구역(국도38호선)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 토지 등기부상 2021년 5월 11일 접수된 웅진새마을금고의 근저당권 (을4, 을5) 또는 건물 등기부상 2022년 6월 22일 접수된 웅진새마을금고의 근저당권 (을1, 을2)으로 추정됨.

소멸 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보임. 특히, 주의사항에 명시된 선순위 지상권(2020.7.29.)은 채권자(웅진새마을금고)의 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

인수 권리: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.2. 주요 등기 권리 내역

토지 등기부에는 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 근저당권, 지상권설정, 압류, 임의경매 개시결정 등 다양한 권리 변동이 있었음. 현재 등기부채권 총액은 약 24억 9천 4백만원으로 파악됨.

건물 등기부에는 소유권보존, 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있음. 건물 등기부채권 총액 역시 약 24억 9천 4백만원으로 파악됨.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 임차인 정보는 상세히 제공되지 않았으나, 인수할 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 당진시 석문면 일대는 석문국가산업단지가 인접하여 산업 및 물류 기능을 중심으로 발전하고 있는 지역임. 농경지와 공장이 혼재되어 있으며, 향후 산업단지 개발 및 관련 인프라 확충에 따른 잠재적 가치가 기대됨.

4.2. 산업 및 물류 환경

석문국가산업단지는 화학물질, 1차 금속, 자동차, 전기장비 제조 등 다양한 업종을 유치하고 있으며, 국가 기간 산업의 중요 거점 역할을 하고 있음. 물류 접근성 또한 개선되고 있는 추세로, 창고 시설로서의 입지적 장점이 있음.

4.3. 건물 활용

현재 '창고시설'로 이용 중이며, 일반철골구조의 신축 건물(2022년 사용승인)로 향후 추가적인 개보수 없이 즉시 활용 가능함. 산업단지 배후 수요를 고려할 때, 물류 창고, 소규모 제조 시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있을 것으로 보임.

4.4. 기타 참고사항

임대 관계: 미상임.

물건명세서 작성일: 2026년 4월 8일.

5. 생활정보

5.1. 주변 인프라 (산업시설 위주)

본건은 석문국가산업단지와 인접하여 산업 활동이 활발한 지역에 위치함. 주변에 편의시설이나 주거 인프라가 집중되어 있지는 않으나, 산업단지 종사자들을 위한 기본적인 시설은 존재할 것으로 추정됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

선순위 지상권(2020.7.29.)이 등기되어 있으나, 신청 채권자인 웅진새마을금고의 말소 동의서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 큰 리스크는 없을 것으로 판단됨. 다만, 등기부상 모든 권리관계의 최종 소멸 여부는 경매 절차 진행 결과를 확인해야 함.

6.2. 토지이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 토지 활용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함. 특히 가축사육제한구역은 특정 축종에 대한 제한이 있으므로, 관련 사업 계획 시 유의해야 함.

6.3. 기타 리스크

대중교통이 불편하여 차량 없이는 접근성이 떨어질 수 있음.

주변 지역 개발 현황 및 향후 전망에 대한 지속적인 모니터링이 필요함.

검색 결과, 석문면 일대에 당진화력발전소, 폐기물 소각장 설치 계획(과거), 폐기물 매립 시설 등이 언급되나, 본건 소재지(삼화리 22-27) 인근에 직접적인 혐오시설로 인한 민감 문제는 확인되지 않음. 다만, 대규모 산업단지 인근 지역 특성상 환경 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려할 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 장점

신축(2022년 사용승인) 창고 건물이 감정평가 대상에 포함되어 있으며, 토지 건물 일괄 매각으로 활용도가 높음.

석문국가산업단지 인근에 위치하여 산업 및 물류 관련 수요가 있는 지역임.

선순위 지상권이 말소될 예정으로 권리 관계가 비교적 명확함.

7.2. 단점 및 보완점

대중교통 접근성이 낮아 차량 의존도가 높음.

다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 개발 시 유의 필요.

주변 지역의 임대 관계 미상으로 정확한 임대 수익률 파악이 어려움.

7.3. 총평

본 물건은 당진시 석문면의 산업단지 인근에 위치한 신축 창고시설로, 향후 산업 및 물류 허브로서의 잠재력을 가진 지역에 입지해 있음. 선순위 권리관계가 해소될 예정이므로, 관련 업종의 사업체 또는 투자자에게 매력적인 기회가 될 수 있음. 다만, 대중교통 불편 및 토지 이용 제한 사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

신축 건물(2022년)로 즉시 활용 가능하며, 건물 노후화로 인한 추가 비용 발생 가능성이 낮음.

석문국가산업단지 확장 및 관련 기업 유치에 따른 배후 수요 증가 기대.

일괄 매각으로 토지와 건물 일체를 활용한 효율적인 사업 운영 가능.

8.2. 잠재적 가치

지역 산업 발전과 연계하여 물류 창고, 소규모 제조 시설 등으로 활용 시 안정적인 임대 수익 창출 또는 사업 운영에 유리할 수 있음.

향후 산업단지 개발 확대 시, 토지 가치 상승 가능성도 존재함.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

감정가: 2,555,825,750원

총 채권액: 약 2,494,000,000원

임차인 인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가 대비 상당한 채권 총액이 존재하며, 신축 건물이라는 이점과 산업단지 인근 입지 조건을 고려할 때, 유찰 없이 입찰이 진행될 가능성이 높음. 그러나 최근 부동산 시장 상황, 유찰 횟수, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

9.2. 제안 가격

초기 감정가인 2,555,825,750원을 기준으로, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음. (예: 약 20억 4천만원 ~ 23억 원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.