나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51691 [1] 충청남도 태안군 소원면 파도리 23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 태안군 소재 "통개항" 북측 인근에 위치하는 토지 및 건물로서, 부근은 농경지, 농가주택, 임야 등이 소재하는 취락지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 도로교통 이용상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호1,3,4토지: 부정형 평지임. 기호5토지: 부정형 완경사지임. 기호6토지: 사다리 평지임.

인접 도로상태

기호1토지: 본건 남동측으로 기호3,4토지와 접하며, 노폭 약 3m 내외의 포장도로임. 기호5토지: 맹지임. 기호3,4,6토지: 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지: 생산관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호3토지: 생산관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호4토지: 생산관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호5토지: 생산관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호6토지: 생산관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

지상으로 제시외수목㉣이 소재하며, 자세한 사항은 후첨 "사진용지" 및 "지적개황도" 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

기호3,4,6토지의 경우, 공부상지목은 "전" 및 "임야"이나, 현황 "도로등"상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 2층 제2종근린생활시설로서, (사용승인일자: 2003.07.01) 외벽: 치장벽돌붙임 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

일반건축물대장 상 2022.01.13에 단독주택에서 제2종근린생활시설로 용도변경되었으나, 현장조사 및 여타 평가전례 등을 종합적으로 고려할 때, 단독주택 구조인 것으로 조사되었으니 향후 경매 진행시 유의하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호1토지 지상으로 제시외건물 ㉠~㉢이 소재하며, 자세한 사항은 후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도" 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 3, 4. 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 매수보증금 미반환)
- 제시외 건물 및 수목(감정평가서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣)은 매각에 포함
- 목록 3, 4, 5. 지목은 "전", "임야" 이나 현황은 "도로" 로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51691 (1)

소재지: 충청남도 태안군 소원면 파도리 23

용도: 단독주택 (건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설)

감정가: 723,787,360원

토지 면적: 3429.00㎡ (약 1037.38평)

건물 면적: 289.65㎡ (약 87.62평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록 3, 4. 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 미반환), 제시외 건물 및 수목 매각 포함, 토지 지목과 현황 불일치 (목록 3, 4, 5 토지는 지목 "전", "임야"이나 현황 "도로" 이용중)

건축물 용도 변경 이력: 2022.01.13. 단독주택에서 제2종근린생활시설로 변경. (단, 현장조사상 단독주택 구조로 추정됨)

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 태안군 소원면 파도리에 위치하며, "통개항" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재된 취락지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통 이용은 무난한 편입니다.

토지별 도로 상태는 기호1토지는 약 3m 포장도로에 접하고, 기호5토지는 맹지이며, 기호3,4,6토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022.04.20. 접수된 중소기업은행 근저당권 (을16)입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리:

중소기업은행 근저당 (432,000,000원)

동작세무서장 근저당 (153,629,000원)

동작세무서장 근저당 공동담보 (795,668,000원)

각종 압류 및 임의경매 등기

총 등기부채권액: 1,381,297,000원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-21

확정일자: 2024-07-04

배당신고일자: 2025-11-10

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

종합 의견: 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 임차인 박 은 대항력이 없으나, 배당 여부는 배당신고일자를 고려하여 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 태안군 소원면 파도리는 주로 농경지와 주거지가 혼재된 지역입니다.

주변에 농가주택 및 임야가 분포하며, "통개항"과 인접해 있습니다.

지역 상권은 활발하기보다는 지역 주민 및 관광객을 대상으로 한 소규모 상업 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설로 되어 있으나, 실제 단독주택으로 이용 중인 점은 상권 분석 시 고려해야 할 사항입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통 환경은 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등은 태안군 소원면 소재지를 이용해야 할 것으로 보이며, 본 물건지 인근에 대규모 편의시설은 부족할 수 있습니다.

조사된 내용으로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 3, 4번 토지의 경우, 지목이 "전" 및 "임야"이므로 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금 전액이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 목록 3, 4, 5번 토지의 지목은 "전" 또는 "임야"이나, 현황은 "도로"로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 재산권 행사에 제한을 줄 수 있습니다.

* 건축물 용도 변경: 건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설로 변경되었으나, 실제로는 단독주택으로 사용 중인 것으로 추정됩니다. 향후 건물 이용 및 재건축 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 생산관리지역에 속하며, 다양한 가축 사육 제한 구역 (소/말, 돼지/개/닭/오리/메추리, 젖소/양/사슴 등) 및 준보전산지 (기호 5, 6 토지)로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 맹지: 기호5토지는 맹지로, 인접 도로와의 관계를 명확히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 감정평가서상 제시외 건물 및 수목 (㉠, ㉡, ㉢, ㉣)이 매각에 포함됩니다. 이는 별도의 처리 비용이나 관리가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 13억 원이 넘는 채권 총액은 본 물건의 채무 규모가 상당함을 보여줍니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 충남 태안군 소원면에 위치한 넓은 토지와 단독주택(건축물대장상 제2종근린생활시설)입니다. 감정가는 7억 2천여만 원이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

입지적으로는 농촌/취락지대의 특성을 가지며, 교통 접근성은 양호합니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

하지만, 농지취득자격증명 제출 의무, 토지 지목과 현황의 불일치, 건물 용도 변경 이력, 다양한 개발 제한 사항은 잠재적인 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 필수적입니다. 특히 농지증명 관련 사항은 매수보증금 미반환으로 이어질 수 있어 각별한 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적 (3429㎡)을 저렴하게 확보할 수 있는 기회입니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 향후 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 주변 환경을 고려할 때, 농어촌 주택, 주말 주택, 또는 소규모 펜션 등으로 활용 가능성을 모색해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 723,787,360원

현 시세 분석: 제공된 정보만으로는 정확한 주변 시세 분석이 어렵습니다. 본 물건은 단독주택이나, 건축물대장상 제2종근린생활시설로 등록된 점, 그리고 토지 지목과 현황 불일치, 다수의 토지 이용 제한 등 복합적인 요소를 가지고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 고려할 때, 감정가 수준 이상의 경쟁이 치열하지 않을 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 580,000,000원 ~ 720,000,000원

참고사항: 제시된 예상 입찰가는 감정가와 일반적인 경매 시장 상황, 그리고 본 물건이 가진 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 가이드라인입니다. 실제 입찰 시에는 더욱 상세한 시세 조사, 현장 조사, 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 토지 이용 계획을 면밀히 확인하여 입찰가를 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.