나이스옥션 법원경매 공주 2025타경108 [1] 충청남도 청양군 청양읍 읍내리 376-11 장안아파트 101동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 청양군 청양읍 벽천리 소재 ‘청신여자중학교’ 북동측 인근에 소재하는 "장안아파트" 제101동 제2층 제204호로서 주위는 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 전 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 15층 건물로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단으로 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로에 접하고, 단지내 도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1~5) 공히, 제2종 일반주거지역, 도시계획구역(2021.05.11), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경108 (1)

소재지: 충청남도 청양군 청양읍 읍내리 376-11 장안아파트 101동 2층204호

물건 종류: 아파트

감정가: 94,000,000원

토지 면적: 23.63㎡ (약 7.15평)

건물 면적: 49.95㎡ (약 15.11평) - 전용면적 기준

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 물건 상세정보

건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 15층 건물

사용 승인일: 2000년 1월 3일

아파트 단지 정보: 장안아파트 (총 2개동, 299세대)

해당 동/층: 101동 2층 (건물 최고 15층)

전용 면적: 49.95㎡ (약 15.11평)

공급 면적: 59.67㎡ (약 18.05평)

1.2. 토지 정보

토지 면적: 23.63㎡ (약 7.15평)

토지 지분: 23.625999999999998㎡ (약 7.15평)

토지 이용 현황: 아파트 건부지로 이용 중

토지 이용 계획: 제2종 일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역 등

1.3. 건물 정보

건물 면적 (전용): 49.95㎡ (약 15.11평)

건물 지분: 49.95㎡ (약 15.11평)

건물 구조: 철근콘크리트조

마감: 외벽 - 몰탈위 페인트 등, 내벽 - 벽지 및 타일 등

설비 내역: 일반적인 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 충청남도 청양군 청양읍 읍내리 소재 ‘청신여자중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 전 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통 상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

인접 도로 상태: 단지 외곽으로 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로를 통하여 접근 가능합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권이전 (권리자: 한권석)

* 신탁등기말소 (권리자: 장안종합건설주식회사)

* 근저당 (권리자: 우리은행, 채권금액: 33,360,000원) - 본 경매 절차에서 '인수'되는 권리입니다.

* 가압류 (권리자: 우리파이낸셜, 채권금액: 12,796,575원) - '말소' 대상입니다.

* 임의경매 (권리자: 우리은행) - '말소' 대상입니다.

말소 기준 권리: 본 경매의 말소 기준 권리는 말소 예정인 임의경매(갑12)로 보입니다.

인수되는 권리: 매수인이 인수해야 하는 권리는 우리은행의 근저당권(을4) 33,360,000원입니다.

소멸되는 권리: 매각으로 인해 가압류, 임의경매 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 표기가 있으나, 등기부상 명확히 인수되는 지상권은 확인되지 않습니다.)

임차인 현황: 임대차 관계는 미상입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 청양읍 읍내리의 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 소규모 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 학교(청신여자중학교)가 인근에 있어 생활권 내에서 필요한 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 지구보다는 주거 기능에 충실한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 단지 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 청신여자중학교가 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

미확인 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 인수되는 보증금 합계가 0원이므로 임차인 관련 보증금 부담 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 담보 물건의 상태나 처분에 따라 채권 관계에 변동이 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

혐오시설 유무: 주변 시설에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 지역은 주로 주거 시설과 농경지, 소규모 상업 시설로 이루어져 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 청양군 청양읍에 위치한 장안아파트 101동 2층 204호로, 2000년에 준공된 아파트로 일반적인 관리 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다. 대부분의 권리는 경매로 소멸되나, 우리은행의 근저당권 33,360,000원이 매수인에게 인수될 예정이므로 총 지출 비용 계산 시 이를 고려해야 합니다. 임대차 관계가 불분명하나 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 금전적 리스크는 적은 편입니다. 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

시장 가격과의 비교: 감정가 94,000,000원 대비 최근 실거래가가 95,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 시장 가치 대비 투자 메리트 분석이 중요합니다.

안정적인 명도: 인수되는 임차 보증금이 없어 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 금전적, 시간적 리스크가 상대적으로 적습니다.

주거 입지: 청양읍 내 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 2월 (7층, 59.67㎡): 95,000,000원

* 2026년 5월 (11층, 59.67㎡): 107,000,000원

* 2026년 6월 (3층, 59.67㎡): 120,000,000원

시장 가치 추정: 본건은 2층으로, 최근 거래 사례 중 최저층인 3층보다 낮은 층에 해당하므로 시세보다 다소 낮은 가격이 형성될 가능성이 있습니다. 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정: "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 조건에 따라, 순수한 부동산 가치 대비 입찰가를 산정합니다. 다만, 실제 총 지출 비용은 입찰가에 인수되는 근저당권 33,360,000원이 합산된다는 점을 유의해야 합니다. 예를 들어, 추정 시장 가치 상한선 105,000,000원을 기준으로 인수 채무를 제외한 입찰가는 약 71,640,000원 (105,000,000원 - 33,360,000원)이 됩니다.

추정 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

주의사항: 상기 입찰가는 예상치이며, 공동담보 물건의 특성, 현장 조사 결과, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 근저당권 33,360,000원은 낙찰 대금 외 별도로 부담해야 하는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.