나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12350 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 730 브라운스톤갤럭시 6층696호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 ""현충교차로"" 남동측 인근에 위치하는
상업용, 업무용(오피스텔), 공동주택(도시형생활두택) 및 주상나지 등으로 형성된
지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제 6층 제696호, 697호로서,
(사용승인일 : 2023.09.27)

외벽 : 석재 및 몰탈 위 페인트 마감
내벽 : 벽지 및 도기질타일붙임 등 마감
바닥 : 데코타일 및 도기질타일깔기 마감
창호 : 합성수지 이중창호 마감 등

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용중임.
(거실, 주방, 욕실 등)

설비내역

위생 및 급,배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 상업용 및 업무용(브라운스톤갤럭시) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구) ,
중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕35)(접합)
가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>
중점경관관리구역(곡교천)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12350 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 730 브라운스톤갤럭시 6층696호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

건축물대장상 주용도: 업무시설 (오피스텔), 제2종근린생활시설

건물 총층수: 10층 (본건 6층)

토지면적: 7.77㎡ (약 2.35평)

토지 지분: 7.7664㎡ (약 2.35평)

건물면적: 21.20㎡ (약 6.41평)

건물 지분: 21.202㎡ (약 6.41평)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 142,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 "현충교차로" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 상업용, 업무용(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택) 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물 북측으로 폭 약 20m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 근저당권 (2023-10-26, 농업협동조합자산관리회사, 102,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부등본 상 모든 권리(갑2 소유권이전1번신탁등기말소, 갑3 가압류, 갑4 가압류, 갑5 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

채권 총액: 209,129,493원 (감정가 142,000,000원 대비 높음)

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

특이사항: 임차인 관련하여 대항력 있거나 보증금/차임이 미상인 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 대형마트, 편의점, 식당가 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설 관련: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 위치한 아산시 환경과학공원(쓰레기 소각장)이 있으나, 이는 주민 편의시설(전망대, 레스토랑, 공원 등)과 함께 운영되며 지역 랜드마크로 조성되어 혐오시설보다는 공공 시설로서의 기능이 강조되고 있습니다. 본 물건지와의 직접적인 부정적 영향은 경미할 것으로 판단됩니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역(곡교천) 등으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 10층 건물

사용승인일: 2023년 09월 27일 (신축 건물)

외벽: 석재 및 몰탈 위 페인트 마감

내벽: 벽지 및 도기질 타일 붙임 등 마감

바닥: 데코타일 및 도기질 타일 깔기 마감

창호: 합성수지 이중창호 마감

설비내역: 위생 및 급배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 오피스텔(주거용)으로 이용 중이며, 내부 구조는 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

제공된 정보 상, 특별한 특이사항이나 주의사항은 기재되지 않았습니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물대장 등 공부와의 현황 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

6.3. 기타 참고사항

기타 임대 관례 및 특이사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 준공된 신축 오피스텔로, 아산시 탕정면에 위치하여 입지 조건 및 생활 편의성이 우수합니다. 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 깨끗한 물건입니다. 신축 건물임에도 불구하고 감정가가 1억 4천만원대로, 최근 실거래가 사례를 고려할 때 추가적인 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어 채권자의 경매 진행 의지가 강한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 입지: 아산시 탕정면의 중심 상업/업무 지구에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸 예정으로, 낙찰 시 인수하는 권리 부담이 없습니다.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가 사례 대비 감정가가 합리적인 수준이며, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 6.41평)의 오피스텔은 2025년 6월 10층에 위치한 22.784㎡(약 6.90평) 물건이 1억 5천 4백만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,232만원 수준입니다. 본건의 감정가는 1억 4천 2백만원(평당 약 2,215만원)으로, 최근 최고 실거래가와 유사한 수준입니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 감정가와 최고 실거래가를 고려하여 1억 4천 5백만원으로 산정합니다.

예상 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.