나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20490 [1] 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 192-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제감정 · 평가일 2025.09.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 ""엄사면행정복지센터"" 북서측 인근에 위
치하며 주위는 단독주택, 주상용 건물, 일반 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어
있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 용이하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 승강장까
지의 거리 및 시내버스 운행빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성 등으
로 보아 일반적인 대중교통사정은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 주상용 건물의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

동측으로 세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(접합), 가축사육제한구역입니
다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로
외벽 : 돌붙임 및 모르타르 제물치장 등
내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 등
창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

주상용(점포,주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 부합물이 소재하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 본건 건물의 발코니 새시를 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 1. 현황 '대 및 건부지, 일부 주차장', 목록 2. 현황'1층-음식점, 2층-주택(201호, 202호), 3층-주택(301호-공실, 302호)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

논산지원 2025타경20490 (1)

소재지

충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 192-7 (신 주소: 충청남도 계룡시 번영2길 4-9)

용도

근린주택 (건축물대장상 단독주택, 점포, 주택)

감정가

383,238,640원

토지 면적

226. 30㎡ (약 68.46평)

건물 면적

352. 97㎡ (약 106.77평)

토지 제시외 면적

0. 00㎡

건물 제시외 면적

46. 10㎡

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

희망1자산대부관리유한회사

특이사항

대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

주변 환경

본 물건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 "엄사면행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 주상용 건물, 일반 근린생활시설, 공동주택 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

교통 상황

본건까지 차량의 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 형태 및 이용 상태

토지는 대체로 정방형의 형태를 띠고 있으며, 현재 주상용 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태

동측으로 폭이 좁은 도로(소로3류)와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로3류(접합), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2023년 4월 26일 접수된 논산계룡농업협동조합의 근저당권 (을3)이 말소기준권리가 됩니다.

등기부채권 총액

281,891,122원

인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부상 특별히 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 600,000원, 전입/확정일자 2023-05-15, 배당신고 2025-12-01, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 배당신고 2025-12-08, 대항력 없음. (전입/확정일자 미상)

* 조 : 보증금 45,000,000원, 차임 230,000원, 전입일자 2021-09-08, 배당신고 2025-12-02, 대항력 있음.

- 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 금액 기준)

주의사항

대항력 있는 임차인 조 (보증금 45,000,000원)이 존재합니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 전부 또는 일부가 인수될 가능성이 있는지 여부는 추가적인 확인이 필요합니다. 명확한 인수 여부는 법원 매각물건명세서 확인 및 배당 절차 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

4. 상권분석

업종 현황

본 건물은 1층은 음식점(상가), 2층은 주택(201호, 202호), 3층은 주택(301호-공실, 302호)으로 이용 중입니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 주상용 건물이 많아 일반적인 상권이 형성되어 있습니다.

상가 가치

1층 상가의 경우, 지역 상권을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

주택 가치

2, 3층 주택은 지역 주민 및 직장인 대상 임대 수요가 있을 것으로 보입니다. 301호 공실은 향후 임대 관리를 통해 수익화가 가능합니다.

5. 생활정보

교통 및 접근성

"엄사면행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 시내버스 승강장과의 거리 및 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 접근성 또한 우수합니다.

편의시설

인근에 각종 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 좋다고 판단됩니다.

주거 환경

단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

조 임차인의 보증금 45,000,000원 중 인수 여부가 불확실하여 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. (명시된 '인수 보증금 합계: 0원'과의 상충 가능성)

임대 관계 미확인

현재 임대 관계 및 세부적인 임대 조건에 대한 정보가 부족하여, 정확한 임대 수익률 산정에 제약이 있습니다. (301호 공실 확인)

제시외 건물

46. 10㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되지만, 해당 건물의 현황 및 법적 문제 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 물건명세서상 포함으로 명시됨)

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재의 근린주택으로, 감정가는 383,238,640원입니다. 토지 226.30㎡(약 68.46평)와 건물 352.97㎡(약 106.77평) 규모의 일괄매각 대상이며, 1층 상가와 2-3층 주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능합니다. "엄사면행정복지센터" 인근에 위치하여 입지조건 및 교통 여건이 우수합니다. 다만, 대항력 있는 임차인(조 )의 존재 및 보증금 인수 여부가 주요 리스크 요인으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지

행정복지센터 및 주요 편의시설 인근에 위치하여 생활 편의성이 높고, 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

수익 다각화 가능

1층 상가 임대와 2-3층 주택 임대를 통해 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있습니다.

일괄 매각 이점

토지와 건물을 일괄 매각함에 따라 명도 및 관리 측면에서 용이할 수 있습니다.

제시외 건물 포함

46. 10㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이를 활용한 추가적인 가치 상승 또는 수익 증대를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 JSON 정보에는 '노블카운티'라는 연립주택의 매매 사례가 포함되어 있습니다. 해당 연립주택은 2012년에 건축되었으며, 전용면적 약 49.604㎡ 기준으로 2025년 7월 5,600만원, 8월 6,300만원, 12월 6,700만원에 거래된 것으로 나타납니다. (입력된 가격 만원 단위 가정)

그러나 이는 본건(근린주택, 2012년 이전 건축 추정, 건물 면적 352.97㎡)과는 건물 용도, 규모, 연식 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본 건의 감정가(383,238,640원)를 기준으로 시세를 판단하는 것이 보다 합리적입니다. 건물의 규모와 입지, 그리고 1층 상가 및 2-3층 주택 구성을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정

인수될 보증금이 없는 것으로 간주하고, 감정가 대비 일반적인 낙찰가율(80% ~ 90%)을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 383,238,640원

* 예상 입찰가 하단 (감정가 80%): 약 306,590,000원

* 예상 입찰가 상단 (감정가 90%): 약 344,910,000원

최종 제안가

대항력 있는 임차인으로 인한 불확실성 및 시세 변동 가능성을 고려하여, 320,000,000원에서 340,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

주의사항

본 물건은 주변 시세와 직접 비교하기 어려운 점, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 반드시 법원 매각물건명세서를 재확인하고, 현장 조사를 통해 임차인의 실제 점유 및 사용 현황, 건물 상태 등을 상세히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.