나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20489 [1] 충청남도 부여군 홍산면 정동리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지감정 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 홍산면 정동리 소재 "부여일반산업단지(예정)" 서측 인근에 위 치하는 토지로서, 주위일원은 농가주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 농촌지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 소형차량 접근이 가능하며, 인근 지방도변에 버스정류장이 소재하며, 제반대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형으로 "단독주택 건부지" 기호(2) : 사다리형으로 "주거나지 및 일부 도로" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 세로(불)에 접함. 기호(2) : 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역(2024-01-10), 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임. ⓑ 기호(1) 토지는 타인소유토지(정동리 434-3)를 진출입로 이용중이며, 기호(2) 토지의 일부는 현황 "도로" 로 이용중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(3) 벽돌구조 평슬래브지붕 단층 건물로서 ·외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감. ·내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. ·창호 : 샷시창호 임.

이용상태

(3) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 기타설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임. ⓑ 현장조사시 이해관계인의 부재중으로 건물의 내부현황은 외부관찰에 의거하여 일반적 인 단독주택을 기준으로 평가하였는 바, 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1. 타인소유토지(정동리 434-3)를 진출입로 이용중. 목록2. 일부 "도로" 이용중. 제시외 수목(소나무외 기타 수종) 및 조경석은 토지에 포함 평가됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 부여군 홍산면 정동리 434-1에 소재하는 단독주택입니다.

본건의 감정가는 133,731,500원입니다.

토지 면적은 718.00㎡ (약 217.20평)이며, 건물 면적은 94.5㎡ (약 28.6평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 유 이며, 공동담보 물건입니다.

주의사항으로는 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.

1. 1 입지조건

주위 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 농촌지대로, 부여일반산업단지(예정) 서측 인근에 위치합니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 소형 차량 접근이 가능하며, 인근 지방도변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

토지는 기호(1)이 부정형으로 단독주택 건부지로 이용 중이며, 기호(2)는 사다리형으로 주거나지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 세로(불)에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1. 2 권리분석

본건의 말소기준권리는 2010년 2월 10일 접수된 홍산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

경매로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸됩니다.

* 을1 근저당권 (홍산농업협동조합, 38,400,000원)

* 을2 전세권 (유근우, 30,000,000원)

* 을3 근저당권 (유근우, 30,000,000원)

* 갑17 압류 (논산세무서장)

* 갑24 임의경매 (유근우, 29,101,278원)

따라서 경매로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 유근우

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 전세권(을2) 및 근저당권(을3)을 설정하였으나, 이들 모두 말소기준권리에 의해 소멸됩니다. 또한, 현재 경매를 신청한 채권자도 유근우입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1. 3 상권분석

부여일반산업단지(예정)가 인근에 조성 중이며, 이는 향후 지역 경제 활성화 및 관련 인프라 확충에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

현재 주위 환경은 농촌 지대로 농가주택, 농경지, 임야 등이 분포하고 있습니다.

주변의 구체적인 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제한적이나, 일반산업단지 조성 시 관련 지원 시설이 확충될 가능성이 있습니다.

현재까지 공개된 정보에서 주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 부여군에서는 혐오시설에 대한 주민들의 우려를 해소하고 민주적 거버넌스를 통해 관리하려는 노력을 보이고 있습니다.

1. 4 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 전원생활에 적합한 환경을 제공합니다.

소형차량 접근이 가능하며, 인근 지방도에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

부여일반산업단지가 예정되어 있어, 향후 고용 및 생활 편의 시설 증대가 기대됩니다.

주변에 전원주택 매물 정보가 일부 확인되며, 이는 해당 지역의 전원생활 수요를 보여줍니다.

1. 5 잠재적 리스크

* 진출입로 문제: 본건은 타인 소유 토지(정동리 434-3)를 진출입로로 이용 중입니다. 이는 향후 법적 분쟁이나 이용 제한의 소지가 있어 가장 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 토지 이용 현황: 본건 토지의 일부가 현황 "도로"로 이용 중이며, 이에 대한 명확한 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물, 수목, 조경석 등이 토지에 포함 평가되었으므로, 이에 대한 현황 파악 및 명확한 정리가 필요합니다.

* 산업단지 개발 영향: 부여일반산업단지(예정) 개발로 인한 소음, 환경 변화 등의 잠재적 영향이 있을 수 있습니다.

1. 6 종합 의견

본 건은 충청남도 부여군 홍산면 소재의 단독주택으로, 농촌 지역의 조용한 환경을 갖추고 있습니다. 부여일반산업단지(예정)가 인근에 개발될 예정이어서 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 타인 소유 토지를 진출입로로 이용하고 있다는 점과 토지 일부가 도로로 이용되는 점은 매우 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 제시외 건물 포함 매각 조건은 현장 확인이 필수적입니다.

1. 7 투자 포인트

* 잠재적 개발 가치: 부여일반산업단지(예정) 조성에 따른 지역 가치 상승 및 인프라 개선 기대.

* 전원생활 적합성: 농촌 지역의 쾌적한 환경으로 전원주택 또는 주말주택 용도로 적합.

* 낮은 진입 장벽: 감정가 대비 저렴한 가격에 매입할 기회.

1. 8 예상 입찰가

본 건의 감정가는 133,731,500원입니다.

검색된 정보에 따르면, 부여군 일대의 단독주택 매매가는 위치, 면적, 건축 연도, 상태에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

예를 들어, 부여군 구룡면의 33평 철근콘크리트 주택이 2022년 사용승인되었고 토지 527평을 포함하여 약 1억원 초반대(추정) 또는 9000만원대의 매물이 확인되었습니다. 또한, 부여군 옥산면의 660㎡ 대지에 2010년 건축된 2개 방, 2개 욕실의 고급 단독주택이 3억 4천만원에 매물로 나와 있습니다.

본 건의 경우, 감정가가 1억 3천만원대로, 주변 시세 대비 비교적 합리적인 수준으로 보입니다.

그러나 진출입로 문제와 토지 일부의 도로 이용이라는 중대한 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하여, 권리 분석상 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

예상 입찰가는 감정가인 133,731,500원을 기준으로, 현장 조사 후 진출입로 문제에 대한 해결 가능성 및 비용을 충분히 검토한 후 결정해야 합니다. 리스크를 감안하여 90% ~ 100% 수준인 약 120,000,000원 ~ 133,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 검토를 통해 최종 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.