나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15975 [1] 충청남도 보령시 주교면 주교리 79-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 주교면 주교리 소재, ‘주교면 행정복지센터’ 북서측인근에 위치하며 부근은 면 소재지내 주택, 상가 등으로 형성되어 있음

교통상황

서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 무난시 됨

형태 및 이용상태

세장형 평지로 단독주택용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 현황 북측으로 폭 약2-3미터 내외 현황 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 전부제한구역).

제시목록 외의 물건

붙임, '지적및 건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-제시외건물(주택, 비가림시설)은 매각 제외하며, 법정지상권 성립여지 있음.
-지목이 '전'이나, 단독주택용 건부지로 이용중
-농지취득자격증명서 제출 요(미 제출시 보증금 미반환)하며, 농지 내 형질변경부분에 대한 원상복구가 선행되어야 한다는 관계관청의 회신이 있었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15975 (1)

* 소재지: 충청남도 보령시 주교면 주교리 79-5

* 용도: 전 (단독주택용 건부지 이용중)

* 감정가: 32,604,000원

* 토지면적: 228.00㎡ (약 69 평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 상록수제일차유동화전문

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 보령시 주교면 주교리 소재, ‘주교면 행정복지센터’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 면 소재지 내 주택, 상가 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 세장형 평지로 단독주택용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 현황 북측으로 폭 약 2-3미터 내외 현황 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 09월 10일 접수된 상록수제일차유동화전문 명의의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여지가 불분명하며, 이는 매각 후에도 인수될 수 있는 권리입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 확인된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 등기부 요약:

* 1995년 06월 24일 이진순 소유권이전 (갑1)

* 2024년 08월 28일 이정화 소유권이전 (상속) (갑3)

* 2025년 09월 10일 상록수제일차유동화전문 강제경매 (갑5, 말소기준)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 보령시 주교면 소재지로, 주교면 행정복지센터가 북서측 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 우수합니다. 또한, 면 소재지 내 주택 및 상가들이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 주교면 행정복지센터, 지역 내 마트, 소규모 상점 등이 소재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주교면 행정복지센터, 면 소재지 내 마트, 소규모 상점 등을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 서측 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 건의 지목은 '전'이므로, 농지를 취득하기 위한 자격증명서 제출이 필수입니다. 제출하지 않을 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않으니 반드시 준비해야 합니다.

* 원상복구 의무: 농지 내 형질 변경 부분이 있는 경우, 관계 관청의 회신에 따라 원상복구 작업이 선행될 수 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 법정지상권: 제시외 건물(주택, 비가림시설)은 매각 대상에서 제외되나, 이에 대한 법정지상권 성립 가능성이 존재합니다. 법정지상권 성립 시 건물 소유주는 토지 소유주에게 지료를 청구하거나 토지를 사용할 권리가 있으므로, 이를 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

* 맹지: 지적도 상으로는 맹지이나, 현황 도로(폭 약 2-3미터)에 접해 있어 토지 이용에 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

* 지목과 이용 현황의 차이: 지목은 '전'으로 되어 있으나, 실제로는 단독주택용 건부지로 이용되고 있어, 토지 이용 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 충청남도 보령시 주교면 소재의 토지로, 면 소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 행정기관 접근성이 양호한 편입니다. 지목은 '전'이나 현재 단독주택용 건부지로 이용 중이며, 서측 현황 도로에 접해 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 법정지상권 성립 가능성, 농지 내 형질변경 부분의 원상복구 가능성 등 농지 관련 규제 및 법적 이슈를 사전에 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 활용 잠재력: 보령시 주교면 지역의 특성을 고려할 때, 단독주택 건설 등 토지 활용을 통해 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 입지적 장점: 면 소재지 행정복지센터 인근이라는 점은 생활의 편리성을 높여주며, 지역 사회 기반 시설 접근성이 좋습니다.

* 경매 시세 차익 가능성: 농지 관련 규제 및 법정지상권 성립 여지 등 복합적인 요소를 고려하여, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 32,604,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 법정지상권, 원상복구 의무 등)와 향후 토지 활용 방안 및 지역 시장 상황을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.