나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15971 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1369 내포신도시경남아너스빌 105동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 내포초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재 하는 등 제반교통 사정은 양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근 콘크리트지붕 20층(사용승인 2016년 1월 29일) 중 8층 805호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지마감 창호 : 하이샷시 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 노폭 약 30미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역(전부제한구역(교육환경보호구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,상대보호구역(2017-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2017-03-06)<교육 환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2019-04-12)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구 역(2024-03-04)<교육환경 보호에 관한 법률>,도청이전신도시 개발예정지구(2014-04-21)<도청 이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 홍성지원 2025타경15971 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1369 내포신도시경남아너스빌 105동 8층 805호

부동산고유번호: 11821100227605 (건축물대장상)

용도: 아파트

감정가: 265,000,000원

토지면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

건물면적: 84.80㎡ (약 25.65평) (전용면적 기준)

총세대수: 990세대 (단지 전체 기준)

사용승인일: 2016년 1월 29일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 현황

건물구조: 철근콘크리트조 철근 콘크리트지붕 20층 건물 중 8층 805호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지마감

창호: 하이샷시

난방방식: 개별난방 (추정)

설비내역: 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리에 소재하며, 내포신도시 내에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집하여 형성된 택지개발지구입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 단지 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 지역입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(내포초등학교 관련), 도청이전신도시 개발예정지구 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건이 위치한 내포신도시는 충청남도청 이전과 함께 개발된 계획도시로, 주거, 행정, 상업, 교육 기능이 복합적으로 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 내포초등학교가 인근에 위치하여 교육환경이 우수합니다.

* 행정시설: 충청남도청 등 다수의 관공서가 인근에 소재합니다.

* 생활편의시설: 대규모 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업지역에 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 학원 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

* 기타: 공원, 녹지 공간 등이 조성되어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. 계획적인 도시 개발 지역 특성상 주거 환경이 비교적 양호하게 유지되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

한국주택금융공사 근저당 (접수일자: 2016-11-11, 채권최고액: 184,800,000원)

본 경매물건은 위 근저당권을 말소기준으로 하여 진행됩니다.

3.2. 말소되는 권리

등기사항전부증명서상, 경매개시결정으로 인해 다음 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 을1: 한국주택금융공사 근저당 (2016-11-11)

* 갑9: 주식회사아랑미트 가압류 (2025-07-21, 33,601,904원)

* 갑10: 주식회사아랑미트 강제경매 (2025-09-09, 41,258,527원)

총 채권액은 218,401,904원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 등기부등본 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용은 불명확합니다. (주의 필요)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 내포신도시 경남아너스빌 아파트로, 택지지구 내 핵심 주거지역에 해당합니다.

* 배후수요: 단지 내 990세대 및 인근 대규모 아파트 단지의 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 교통: 주요 도로망 접근성이 뛰어나고 대중교통 이용이 편리하여 직장인의 출퇴근 및 시민들의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 도청 및 관련 기관, 상업지구와의 접근성이 좋아 병원, 은행, 마트, 학원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 발전 가능성: 도청 이전 신도시로서 지속적인 인구 유입 및 지역 경제 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 내포신도시 경남아너스빌 아파트

주소: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1369

건축년도: 2016년

총 동수: 11동 (전체 단지 기준)

총 세대수: 990세대 (전체 단지 기준)

총 주차대수: 1,350대 (지하 자동식 1,295대, 지상 자동식 55대) (건축물대장 기반)

최고층/최저층: 20층 (본건 동 기준), 2층 (단지 전체 기준)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 주변 생활시설

* 교육: 내포초등학교 (도보 거리), 홍성여자고등학교, 홍성고등학교 등

* 의료: 홍성의료원, 지역 내 병의원 다수

* 편의: 이마트, 롯데시네마, 다수의 은행 및 관공서 (충남도청, 홍성세무서 등)

6. 잠재적 리스크

* 미상 임대 관계: '기타참고사항(임대관례 및 기타) : 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 점유 관계나 임대차 내역이 완전히 파악되지 않았을 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 실제 점유자와의 명도 협상 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 미확인 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 상세 내용이 없습니다. 해당 권리가 실제로 존재하고 권리행사에 영향을 미칠 경우 추가적인 법적 검토 및 비용이 발생할 수 있습니다. (확인 필요)

* 아파트 노후화: 2016년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 10년 이상 경과 시 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 내포신도시의 중심부에 위치한 대단지 아파트로, 계획적인 도시 개발로 인한 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

비교적 신축 연차로 단지 상태가 양호하며, 초등학교 및 각종 행정, 생활 편의시설과의 접근성이 뛰어나 실거주 목적 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 미상으로 기재된 임대 관계 및 미확인 지상권에 대한 추가적인 조사가 필요하며, 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2016년 준공으로 상대적으로 최신 건물입니다.

* 우수 학군: 내포초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구에 매력적입니다.

* 편리한 생활 인프라: 도청, 관공서, 상업시설, 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 미래가치: 도청 이전 신도시로서 향후 지역 발전과 함께 가치 상승이 기대됩니다.

* 실거주 및 임대 수익 모두 유리: 편리한 생활 환경과 우수한 입지로 실수요자뿐만 아니라 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 5월 ~ 7월), 동일 단지 내 유사 면적(84㎡대)의 실거래가는 2억 4,500만원 ~ 2억 5,000만원 수준입니다.

본건의 감정가는 2억 6,500만원이나, 최근 실거래가와 비교 시 약간 높은 편입니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

현재 시장 가격과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 2억 4,000만원 ~ 2억 5,500만원 범위 내에서 경쟁력 있는 금액을 제시하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 2억 4,500만원 을 예상 입찰가로 제안합니다. (명도 비용, 취득세 등 부대 비용은 별도 고려 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.