나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503316 [1] 대전광역시 유성구 관평동 1343 메종드세이 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 '관평중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 중.소규모공장, 대형마트, 공공시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 내 제8층 제801호로서, (사용승인일: 2019.11.14) 외벽: 석재 및 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 스프링쿨러, 승강기설비, 지하주차장 등 갖추 었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서, '업무및상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 20M내외의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접 합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(202 3-12-29)(한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법 률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발 특구의 육성에 관한특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503316 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 관평동 1343 메종드세이 8층 801호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 4층, 지상 10층 중 제8층 제801호

사용승인일: 2019년 11월 14일

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.60㎡ (약 2.6평)

건물면적 (전용면적): 21.81㎡ (약 6.6평)

토지 지분: 8.5979㎡

건물 지분: 21.8085㎡

1.3. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 '관평중학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 중.소규모 공장, 대형마트, 공공시설, 아파트 단지 등이 혼합되어 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

본건은 남동측으로 폭 20M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업)에 속하며, 중로 1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(한솔유치원), 지방산업단지, 상업구역(대덕연구개발특구), 연구개발특구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

말소기준권리: 갑5 (2022.04.20 접수) 신용보증기금 가압류

인수 대상 권리:

- 을1 (2024.04.12 접수) 주택임차권 (임차인: 허진우, 보증금: 90,000,000원). 전입일자 및 확정일자 2020.03.09.

물건명세서에 따라, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 허진우

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2020년 3월 9일

확정일자: 2020년 3월 9일

배당신고일자: 2024년 4월 12일

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

3.3. 권리분석 종합 의견

본 물건에는 대항력 있는 임차인(허진우)이 존재하며, 보증금 90,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 물건명세서 상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 내용이 명시되어 있어, 이 부분에 대한 면밀한 확인 및 인수 금액 산정이 필수적입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 관평동 및 대덕테크노밸리 지역은 업무시설, 상업시설, 연구단지가 밀집한 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

주변에는 근린생활시설, 대형마트(롯데마트 대덕점, 이마트에브리데이 관평점 등), 금융기관, 관공서 등이 소재하여 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 생활 정보

편의시설: 단지 내 상가 및 인근 상업지역을 통해 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 인근 간선도로 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

교육: 관평중학교가 인근에 위치하며, 유성생명과학고등학교 등 교육시설 접근성이 좋습니다. 한솔유치원이 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

기타: 대덕연구개발특구에 속해 있어 관련 연구 단지 및 기업체 근로자들의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 임차인 허진우의 보증금 90,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 주요 리스크입니다.

* 미납 관리비: 전용 오피스텔의 경우, 공용 부분 관리비는 매수인이 인수하지 않는 것이 일반적이나, 구체적인 관리 규약 확인이 필요합니다.

* 공실 위험: 지역 내 신축 오피스텔 공급량 증가 및 경기 변동에 따른 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 명도: 임차인 또는 점유자 발생 시 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 관평동의 중심 상업 및 업무지구에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 대덕테크노밸리의 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

그러나 90,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금의 전부 또는 일부가 인수될 가능성이 높다는 점은 본 물건 투자의 가장 큰 변수이자 리스크 요인입니다. 따라서 실제 인수 금액을 정확히 파악하고, 이를 바탕으로 수익성을 신중하게 분석해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 내부 시설 및 유지 보수 측면에서 유리합니다.

* 입지적 장점: 대덕테크노밸리 내 핵심 지역에 위치하여 풍부한 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 편리한 생활 환경: 각종 편의시설, 교통, 교육 시설 접근성이 우수합니다.

* 잠재적 시세 상승: 지역 개발 계획 및 산업 단지 활성화에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 21.81㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 7,500만원에서 7,900만원 사이에 거래되었습니다. 7층의 조금 더 넓은 면적(약 25.17㎡)은 9,900만원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 85,000,000원으로, 최근 실거래가 수준과 비교했을 때 적정하거나 다소 높은 편으로 평가됩니다.

* 인수 보증금 고려:

임차인 허진우의 보증금은 90,000,000원이며, 전입일자 및 확정일자가 2020년 3월 9일로 선순위 권리에 해당합니다. 물건명세서에 따라, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다. 현재 채권 총액 및 감정가를 고려할 때, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높으므로, 90,000,000원 전액을 인수한다고 가정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 산정:

만약 보증금 90,000,000원을 전액 인수한다고 가정하면, 총 부담 비용은 (입찰가 + 90,000,000원)이 됩니다. 최근 실거래가(7,500만원 ~ 7,900만원)를 고려할 때, 이 총 부담 비용이 시세보다 높아지므로, 본건은 보증금 인수 금액을 상쇄할 만큼의 가격 메리트가 발생해야 투자 가치가 있습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있다면 임차인이 전액 배당받을 가능성도 배제할 수는 없으나, '물건명세서 참고사항'의 인수 조항을 더욱 중요하게 고려해야 합니다.

만약 임차인 보증금이 전혀 인수되지 않는다고 가정하고 입찰가를 산정한다면, 최근 실거래가 또는 감정가 수준을 고려할 수 있습니다. 그러나 실제 인수 여부는 반드시 확인이 필요합니다.

* 권장 입찰가 범위:

보증금 인수 가능성을 보수적으로 고려했을 때, 감정가(85,000,000원)에 낙찰되더라도 500만원의 보증금을 추가로 부담하게 됩니다. 만약 90,000,000원까지 입찰가를 높이면 보증금 인수 부담은 없어지지만, 이는 최근 시세(7,500~7,900만원)를 초과하는 금액으로, 투자 수익률이 낮아질 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 80,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하되, 임차인 보증금 인수 여부 및 금액을 최종적으로 명확히 확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 최종 제안 입찰가: 83,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.