나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503355 [1] 세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원주건축물 1동 6층616호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""국세청"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대임.주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층 건물(2016년 9월 6일 사용승인) 6층 616호로서
외벽 : 인조석, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택으로 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지이며, 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 이면도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503355 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원 1동 6층 616호

용도: 도시형생활주택

감정가: 140,000,000원

토지면적: 7.87㎡ (약 2.38평)

건물면적: 25.61㎡ (약 7.75평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 나성동에 위치하며, ""국세청"" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 상업업무용 빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 상업업무지대로서 우수한 입지 환경을 갖추고 있습니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무 등 상세한 외부 환경을 파악하기 어렵습니다.

3. 권리분석

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매수인에게 인수될 수 있는 권리가 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-03

* 확정일자: 2021-07-20

* 배당신고일자: 2024-08-14

* 대항력: 있음

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 4번 주택임차권(김영환, 권리금액 125,000,000원, 인수)이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

물건명세서 상, 임대차보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 임차인 김 에게 지급될 보증금 130,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우, 해당 금액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

말소기준권리는 2024년 3월 29일자 압류(세종세무서장)입니다.

4. 상권분석

본건은 세종시의 중심 상업업무지대에 위치하여 관련 업무시설, 관공서, 상업시설이 밀집해 있습니다.

향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 높습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물이며, 2016년 9월 6일 사용승인되었습니다.

6층 616호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

생활 편의를 위한 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 학교와 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교통이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 130,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 이는 매수인의 총 인수 금액을 증가시키는 요인이 됩니다.

토지 이용 계획 상 중심상업지역이나, 가축사육제한구역 등의 복합적인 용도 규제가 있을 수 있습니다. (상세 내용은 별도 확인 필요)

건축물대장 상 용도 외 근린생활시설 등 복합 용도로 사용된 이력이 있어, 실제 이용 현황과 공부상 내용의 차이가 있는지 확인이 필요합니다. (본건은 도시형생활주택으로 등재되어 있음)

7. 종합 의견

세종시 중심 상업지구에 위치한 본 물건은 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

하지만, 130,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 큰 잠재적 리스크로 작용합니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 명도 협상 또는 인수 시 예상되는 총 부담액을 면밀히 검토한 후 입찰 여부를 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

세종시 행정 중심 복합도시 내 핵심 상업업무지구에 위치하여 투자가치가 높습니다.

향후 지역 발전 및 인구 유입에 따른 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

주변 상권 활성화로 인한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 존재합니다. 이는 감정가 140,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

현 시세 분석을 위해 외부 정보를 직접 탐색할 수 없어 제공된 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 인수 금액을 고려하여 최대한의 안전 마진을 확보할 수 있는 가격으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 80,000,000원

(본 입찰가는 물건의 높은 리스크를 고려한 보수적인 금액이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.