나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3845 [1] 세종특별자치시 나성동 768 르네상스 1동 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.09.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '국세청' 북측에 인접하여 위치하며, 주위는 상업용, 업무용 시설, 아파트 단지 및 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제2층 제209호로서, (사용승인일자: 2016.06.27) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 석재바닥 및 실내인테리어 등 마감, 창호: 새시창호 등 마감암.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터 설비, 지하주차장 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 필지 대비 세장형의 '상업용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 각각 한누리대로 및 국세청로에 접하며, 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

나성동 768 :중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3845 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 768 르네상스 1동 2층 209호

* 건물 종류: 근린상가

* 총 감정가: 354,000,000원

* 토지 면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

* 건물 면적: 78.65㎡ (약 23.79평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종중앙신용협동조합 (추정)

2. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 나성동, '국세청' 북측 인접 지역

* 주변 환경: 상업용, 업무용 시설, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재된 지역

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리하여 교통 상황이 양호한 편입니다.

* 도로 접면: 물건의 남서측으로는 한누리대로, 북동측으로는 국세청로에 접해 있어 도로 접근성이 뛰어납니다.

* 토지 이용 계획: 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로 및 중로에 접하고 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 7월 29일 세종중앙신용협동조합이 설정한 근저당권 (채권 최고액 540,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 본 경매는 위 근저당권에 의한 임의경매로 진행됩니다.

* 등기부상 채권 총액은 540,000,000원입니다.

* 경매 개시 결정 등기는 2025년 9월 11일 세종중앙신용협동조합에 의해 이루어졌으며, 채권액은 473,191,217원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상입니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* * 임대차 관계가 미상이나, 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 없다면 권리 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 세종시의 핵심 상업 지구인 나성동 중심부에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 인근 국세청 등 주요 관공서와 상업, 업무, 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 비즈니스 환경을 제공합니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2016년 6월 27일에 사용 승인되었습니다.

* 주변 상업 시설 밀집 지역 특성상 다양한 업종의 잠재력이 존재합니다.

5. 생활정보

* 교통: 주요 간선도로 인접으로 차량 접근성이 우수하며, 대중교통망 또한 잘 갖춰져 있습니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. (구체적인 편의시설은 추가 조사 요망)

* 공공시설: 국세청 등 주요 관공서가 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 상업, 업무, 주거 시설이 조화롭게 분포되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 기초 조사 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 명확히 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 최종 입찰 결정 전 상세 조사가 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 현재 임차 현황 및 보증금, 차임 등 구체적인 사항이 확인되지 않아, 실제 점유 관계 및 인수 가능한 권리 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (인수 보증금 0원으로 표기되어 있으나, 잠재적 리스크로 관리)

* 지역 경기 변동: 세종시 부동산 시장의 전반적인 시세 변동 및 경기 침체 가능성은 항상 존재합니다.

* 상권 경쟁: 유사 상업 시설과의 경쟁 심화로 인한 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 중심 상업 지역의 최적 입지에 위치한 근린상가로서, 안정적인 임대 수익과 향후 시세 상승 잠재력을 갖추고 있습니다.

* 건축 연혁, 구조, 입지, 교통 등 물건 자체의 기본적 가치는 우수합니다.

* 등기부상 권리 관계는 명확하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 임대차 관계 미상이라는 점은 투자 결정 전 반드시 해소해야 할 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상권의 중심부 위치로 높은 미래 가치 기대.

* 국세청 등 공공기관 인접으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 뛰어난 도로 접근성으로 고객 접근 용이.

* 근린생활시설로서 다양한 업종 유치 가능성이 높아 임대 수익 다각화 용이.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정가 354,000,000원을 기준점으로 하되, 철저한 현장 조사 및 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 임대차 관련 추가 비용 부담은 없습니다.

* 본 물건의 정확한 최적 입찰가는 지역 부동산 전문가와 상담하거나, 추가적인 시장 분석을 통해 신중하게 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.