나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3794 [1] 대전광역시 중구 부사동 101-1 남대전종합시장아이비 지하층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 부사동 소재 ""부사119 안전센터"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 시장, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상13층 중 제지하층 제비101호로서,

외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 내부인테리어 등 마감임.

이용상태

대장상 용도는 상점임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터 설비 등이 되어 있고,
에스컬레이터 설비는 현황 폐쇄되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 토지로서 판매 및 영업시설(상점) 및 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

4필 일단으로 남동측, 북동측, 북서측 및 남서측으로 폭 약 8미터, 6미터, 6미터 및 8미터
내외의 포장도로에 각각 접하며, 남동측 도로는 시장임.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호(1)
제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(부사30)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(부사6)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021
-12-31)(대전보운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시장정비구역<재래시장 및
상점가 육성을 위한 특별법> 임.

2) 기호(2)
제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(부사15)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(부사30)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021
-12-31)(대전보운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시장정비구역<재래시장 및
상점가 육성을 위한 특별법> 임.

3) 기호(3)
제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(부사14)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(부사6)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021
-12-31)(대전보운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시장정비구역<재래시장 및
상점가 육성을 위한 특별법> 임.



4) 기호(4)
제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(부사14)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-31)(대전보운초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법> 임.

공부와의 차이

집합건축물대장(전유부,갑)상 구조가 철근콘크리트구조(경계벽없음)이나, 현황 경계벽이
있는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 대상물건은 현황 판넬로 경계벽이 대부분 설치되어 있고, 내부의 남서측 일부를 판넬로
구획하고 별도의 출입문을 설치하였음.

3) 대상물건이 소재하는 지하층으로 연결되는 두 개의 계단 중 한 개와 에스컬레이터는
폐쇄되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장(전유부,갑)상 구조가 철근콘크리트구조(경계벽없음)이나 현황 판넬로 경계벽이 대부분 설치되어 있고, 내부의 남서측 일부를 판넬로 구획하고 별도의 출입문을 설치함. 대상물건 소재 지하층으로 연결되는 두개의 계단 중 한개와 에스컬레이트는 폐쇄되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 대전지방법원 2025타경3794 (1)

소재지: 대전광역시 중구 부사동 101-1 남대전종합시장아이비 지하층비101호

용도: 아파트 복합건물 내 상업용 시설 (집합건축물대장상으로는 공동주택, 실제 이용 상태는 상점)

감정가: 675,000,000원

토지면적: 141.99㎡ (약 42.95평)

토지지분: 141.9885㎡

건물면적: 402.27㎡ (약 121.72평)

건물지분: 402.2662㎡

매각대상: 기타 (공유물분할을 위한 경매)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

채권자: 김OO

3.

입지조건

위치: 대전광역시 중구 부사동 소재 "부사119안전센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 시장, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 남대전종합시장 내에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

토지: 4필 일단의 부정형 토지로, 판매 및 영업시설(상점)과 아파트 건부지로 이용 중입니다.

도로: 남동측, 북동측, 북서측, 남서측으로 폭 약 8미터 내외 및 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남동측 도로는 시장에 접해 있습니다.

토지이용계획: 해당 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로(폭 8m~10m 및 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전보운초등학교), 시장정비구역으로 지정되어 있습니다.

4.

권리분석

경매구분: 본 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 매각을 통해 공유 관계가 정리될 예정입니다.

채권자: 김OO입니다.

말소기준권리: 등기부상 '갑29' 순위의 임의경매(채권자: 김연숙)가 말소기준권리로 파악됩니다. 이보다 선순위 권리(예: 소유권보존, 지분 이전 등)는 인수될 가능성이 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 제공된 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권 등이 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 별도의 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

5.

상권분석

본 물건은 '남대전종합시장' 내에 위치하여 전통시장 상권의 특성을 가지고 있습니다.

주변에 시장, 근린생활시설, 주거 지역이 혼재되어 있어 유동 인구와 잠재적인 고객층이 형성되어 있습니다.

'부사전통시장'은 산지 직송 농수산물 및 다양한 먹거리를 취급하며, 최근 현대화 작업을 통해 고객 편의를 증진시키고 있어 상업 활동에 긍정적인 환경을 제공합니다.

대상 물건의 용도가 판매 및 영업 시설임을 고려할 때, 시장 방문객 및 지역 주민을 대상으로 한 상업적 활용 가치가 높다고 판단됩니다.

6.

생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

교육: 대전보운초등학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

편의시설: 전통시장 내에 위치하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 용이합니다.

아파트 복합 시설 정보:

* 아파트명: 남대전아이비아파트

* 사용승인일: 2005년 10월 26일

* 총 세대수: 120세대 (1동)

* 건물 전용면적 (단지 전체): 4,640.14㎡

* 건물 총면적 (연면적): 9,030.76㎡

* 총 주차대수: 15대 (지상 6대, 지하 4대, 기타 5대 추정). 이는 120세대 아파트 대비 매우 부족한 수준입니다.

7.

잠재적 리스크

공부와의 차이: 집합건축물대장상 철근콘크리트구조(경계벽 없음)와 달리, 현황은 판넬로 경계벽이 대부분 설치되어 있으며, 내부 일부 구획 및 별도 출입문이 설치되어 있습니다. 이는 건축법규 위반 여부 또는 추후 원상복구 요구 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

물리적 접근 제한: 대상 물건이 위치한 지하층으로 연결되는 두 개의 계단 중 한 개와 에스컬레이터가 폐쇄되어 있어 접근성에 제한이 있습니다. 이는 사용에 불편을 초래할 수 있으며, 개방 및 복구에 비용이 발생할 수 있습니다.

이용 현황 상이: 대장상 용도는 '상점'이며, 건물 주용도는 '공동주택'이나 기타 용도에 '판매 및 영업시설'이 명시되어 있습니다. 해당 호실은 주거 목적보다는 상업용으로 이용될 가능성이 높으며, 향후 주거용으로 사용을 원할 경우 용도 변경 문제가 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 인수 시 명도 대상이 있을 수 있습니다. (단, 보증금 인수액은 0원으로 명시되어 있습니다.)

주차 시설 부족: 120세대 아파트 단지에 총 15대의 주차 공간은 매우 부족한 수준으로, 상업 시설 이용객 및 거주자 모두에게 불편을 야기할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부사동 내 저장강박 의심 가구 관련 악취 및 해충 발생 민원 사례가 일부 확인되었으나, 이는 특정 가구의 문제로 일반적인 혐오시설과는 구분됩니다.

8.

종합 의견

본 물건은 대전 중심부에 위치한 '남대전종합시장' 내 상업용 시설로, 전통 시장 상권과 주변 근린생활시설 및 주거 지역을 배후로 하는 잠재력을 지니고 있습니다.

공유물분할 경매라는 점과 인수 부담이 없는 점은 권리 관계를 명확히 하고 투자 위험을 줄일 수 있는 장점입니다.

다만, 공부와의 차이, 폐쇄된 계단 및 에스컬레이터로 인한 접근성 제한, 주차 공간 부족 등은 잠재적인 리스크 요인으로, 투자 결정 시 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, 내부 구조 변경 및 폐쇄된 시설 복구 등 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

9.

투자 포인트

공유물분할 경매: 소유권 분쟁 해결 및 물건 취득의 명확성을 제공합니다.

시장 내 입지: '남대전종합시장'이라는 고유한 상권 내 위치는 차별화된 고객 접근성을 제공할 수 있습니다.

용도 잠재력: 상점 및 영업시설로서 시장 활성화 정책이나 지역 상권 발달에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 투자 가치: 감정가 6억 7천 5백만원을 기준으로, 시장 내 상업용 부동산 가치를 고려 시 적정 수준의 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10.

예상 입찰가

감정가: 675,000,000원

인수 보증금: 0원

참고 시세: 최근 동일 건물 내 주거용 소형 아파트(약 37.79㎡)의 매매가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 수준이나, 본 물건은 402.27㎡의 대형 상업용 시설로 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정가의 적정성을 우선적으로 고려합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가(675,000,000원)를 기준으로, 물건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 고려하여 470,000,000원 ~ 540,000,000원 범위 내에서 신중하게 산정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가의 약 70% ~ 80% 수준입니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 예상 수리 및 복구 비용, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.