나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5413 [1] 충청북도 제천시 봉양읍 원박리 산5-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 백운면 평동리 소재 "박달재" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림이 주를 이루는 산림지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 남측으로 38번 국도가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1) : 인접토지 대비 급경사의 부정형 토지로서, 자연림 상태임. 기호 2) : 인접토지 대비 완경사의 부정형 토지로서, 토지임야 상태임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2025-08-22)<산지관리법>, 임업용산지(2025-08-22) <산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 해당지번 중 72㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법). 기호 2) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2025-08-22)<산지관리법>, 임업용산지 (2025-08-22)<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참고 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1은 일부 선하지인 바, 위성사진 등을 참고로 개략적인 면적산출 후 공법상 이용상의 제한을 감안하여 감정평가함(감정평가서 참조)
3. 본건 남측에 목측으로 확인 가능한 담장 소재하나 정확한 지적, 경계확인이 어려워 감안하지 않고 감정평가함(감정평가서 참조)
4.본건 지상에 소재하는 제시외 건물 기호㉠㉡㉢㉣은 매각대상 아님(감정평가서 참조). 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명.
5.현황조사보고서의 목록1의 제시외 컨테이너 2조 및 컨테이너 기존 벽체이용 철골조 천막 조립식판넬 지붕, 목조 조립식판넬 창고 2조, 목조 대문, 지하수 펌프시설 관정, 목조 지붕 비가림막 및 차양, 목조 지붕 계수대, 인공으로 만든 계곡 폭포, 목조 다리 소재하나 매각대상 아님.
6. 본건 지상에 제시외 분묘 수기(평장묘)소재하며 분묘기지권성립여부 불분명(현황조사보고서 및 감정평가서 참조)
7.목록1)지상소재 매각 대상 아닌 관정(현황조사보고서의 "지하수 펌프시설 관정"을 지칭하는 것으로 보임)은 항공사진상 목록2)지상에 소재하는 "관수시설"로 정착물이 아니므로 감정평가에서 제외(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제천지원 2025타경5413 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 분석 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 제천지원 2025타경5413 (1)

* 소재지: 충청북도 제천시 봉양읍 원박리 산5-1

* 용도: 임야

* 감정가: 788,702,900 원

* 토지면적: 290,622.00 ㎡ (약 87,913 평)

* 건물면적: 0 ㎡ (0 평)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 용인시산림조합

* 매각대상: 토지 전부

2. 입지조건

본건은 충청북도 제천시 봉양읍 원박리 산5-1에 위치하며, "박달재"에서 북동측 근거리에 있습니다.

* 위치 및 주변 환경: 주위는 자연림이 주를 이루는 산림지대로, 전반적인 환경은 보통으로 평가됩니다. 인근에는 제천시의 관광 명소와 캠핑장 등이 위치하여 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 본건 남측으로 38번 국도가 통과하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건은 농림지역, 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 지번에는 전원개발사업구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 상 모든 권리 관계는 말소되었으며, 낙찰 시 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 말소기준권리: 2022년 4월 21일 접수된 용인시산림조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 2,159,357,069원입니다.

* 주요 권리 내역: 을1 근저당권(용인시산림조합), 을2 지상권설정(용인시산림조합), 을3 근저당권(윤종찬), 을4, 을5 근저당권(신현두), 을6 근저당권(신현두) 등 다수의 권리가 접수되었으나 모두 말소되었습니다. 또한, 갑1 소유권이전, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5 가압류, 갑6 임의경매, 갑7, 갑8 압류 등도 모두 말소 처리되었습니다.

* 인수되는 권리: 등기부상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 을2 지상권은 말소된 것으로 나타나 추가 확인이 필요합니다.

* 기타 권리 사항: 본건에는 분묘기지권 및 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태로 존재합니다. 이는 등기부상 권리와는 별개로 현황 상의 문제입니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야이므로 일반적인 상권 분석보다는 자연 환경 및 지역적 특성에 기반한 가치 평가가 필요합니다.

* 주변 자연 환경: 본건은 "박달재" 인근의 자연림이 우거진 산림지대로, 쾌적한 자연 환경을 갖추고 있습니다.

* 개발 잠재력: 농림지역, 보전관리지역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 있으나, 임업용산지로서의 활용 가능성 및 주변 개발 추이에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 임야로서 주거 또는 상업 시설로의 직접적인 생활 편의시설 접근성은 낮습니다. 인근 지역은 관광 명소와 자연 휴양림 등이 자리하고 있어 레저 활동이나 휴식에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 몇 가지 잠재적 리스크 요소를 가지고 있어 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 분묘기지권 및 법정지상권: 본건 지상에 다수의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 또한, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부도 불분명하여 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

* 일부 선하지: 본건 토지 일부가 선하지에 포함되어 있어 이용상 제약을 받을 수 있습니다.

* 지적 및 경계 불확인: 본건 남측에 담장이 소재하나 지적 및 경계 확인이 어려워 감정평가 시 정확한 면적 산정에 반영되지 못했으며, 이로 인한 경계 관련 분쟁 가능성이 있습니다.

* 매각 제외 물건: 본건에는 제시외 건물(기호 ㉠~㉣), 컨테이너, 창고, 대문, 비가림막, 계수대, 인공 폭포, 다리 등이 다수 소재하나 매각 대상에서 제외됩니다. 이에 따른 철거 또는 이전 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 인공 시설물: 현황조사보고서에 인공으로 만든 계곡 폭포, 목조 다리 등의 시설물이 소재하나 매각 대상에서 제외되었습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 보전산지, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 엄격한 제한이 따릅니다.

* 주변 시설: 검색 결과에 따르면, 제천시 봉양읍 장평리 일대에 폐 태양광 집열판 재처리 시설 및 폐기물 재처리 시설 설치 추진과 관련하여 주민 반발이 있었던 사례가 있습니다. 해당 시설들이 본건과 직접적인 관련이 있는지, 또는 주변 환경에 미치는 영향은 추가적인 현장 조사 및 관계 기관 확인이 필요합니다. 또한, 제천 지역에는 자원관리센터(쓰레기 처리 시설)가 주민 공모 방식으로 조성된 사례가 있으며, 이는 혐오 시설이 아닌 주민 편의 시설로 운영될 수 있음을 시사합니다. 현재 본건 주변에서 명확하게 혐오 시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 과거 폐기물 관련 시설 추진 사례가 있어 개발 시 인허가 및 지역 주민과의 관계를 신중히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 제천시 봉양읍에 위치한 넓은 면적의 임야입니다. 감정가는 7억 8천만 원대이며, 토지 면적이 29만 ㎡가 넘는 대규모 물건입니다. 등기부상으로는 모든 권리가 말소되어 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 여부 불분명, 일부 선하지, 지적 및 경계 확인 곤란 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 매각 대상에서 제외되는 다수의 제시외 물건과 시설물이 소재하고 있습니다. 주변 환경은 자연림이 주를 이루는 산림지대로, 관광지와의 연계성이 있습니다. 폐기물 처리 시설 추진 사례가 있었던 점을 미루어 볼 때, 향후 개발 시 환경 문제 및 지역 주민과의 관계를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야로서, 향후 산림 개발, 전원 개발, 또는 자연 휴양 관련 시설 부지로서의 잠재적 가치를 지닐 수 있습니다.

* "박달재" 인근의 자연 경관을 활용한 관광 자원 개발 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하게 정리되어 있어, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 리스크를 파악하고 해결한다면 투자가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 788,702,900원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고, 물건의 현황, 주변 시세, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 없으며, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 철저한 분석 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.