나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30751 [1] 충청북도 충주시 용산동 139 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용산동 소재 ""용산생활체육공원"" 남서측 인근에 위치하고 있는 부
동산(주상용)이며, 주위는 주상용부동산, 상업용부동산, 단독주택이 혼재하여 형성된 지역으
로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 교통상황
보통임

형태 및 이용상태

본건 토지 형태는 부정형이며, 주상용부동산 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태

본건 토지 동측으로 소로, 남측으로 세로(가) 도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,소로3류(폭 8m 미만)(소로3-137)(접함),소로3류(폭 8m 미만)(소로3-
138)(접함),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호2): 1층은 1988.06.27자로 사용승인 받았으며, 2층 일부(48㎡)는 2002.10.
21자 증축,2002.12.06자 일부 증축(67.5㎡)하고, 2010.04.15자로 일부
(28.12㎡) 증축한 2층건으로서


외벽: 시멘몰탈위 페인트(1층),사이딩 판넬 붙임(2층) 등 마감
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창

이용상태

본건 건물은 주상용우로 이용하고 있음
1층: 일반음식점(주방,홀,현관 등) 및 주택(방2,거실,화장실)
2층: 주택(방4,거실,주방,화장실2,현관 등)

설비내역

본건 건물의 설비로서 난방설비,위생설비,급배수설비 등이 설치되어 있음

부합물 및 종물

㉠: 판넬조 스레트지붕,창고 및 보일러실, 약13.9㎡(1층 소재)
㉡: 판넬조 판넬지붕,창고, 약6㎡(1층 소재)
㉢: 철재기둥 아크릴지붕, 차양겸 비가림막, 약14.8㎡(1층에서 2층 올라가는 외부 계단위
설치)

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 주용도는 ""제2종근린생활시설""이나 현황 제2종근린생활시설은 1층
일부(일반음식점 94.32㎡)만이며,주택은 1층 일부 69.84㎡ 및 2층은 공부상 주택 95.62㎡,
사무실 48㎡이나 현황은 전체(143.62㎡)가 주택으로 이용하고 있어 주용도는 ""주택""으로
사료됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외수목 1-1. 제시외건물 2-1~2-3 매각 포함
-목록 2 건물의 공부상 주용도는 '제2종근린생활시설'이나 현황 제2종근린생활시설은 1층 일부(일반음식점 94.32㎡)이나 현황은 전체(143.62㎡)가 주택으로 이용하고 있어 주용도는 '주택'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30751 (1)

소재지: 충청북도 충주시 용산동 139

용도: 근린주택 (주상용)

감정가: 686,281,100 원

토지면적: 602.00 ㎡ (약 182.01 평)

건물면적: 307.78 ㎡ (약 93.16 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항:

* 일괄매각

* 제시외 수목 1-1, 제시외 건물 2-1~2-3 (창고, 보일러실, 차양 등) 포함 매각

* 건물 공부상 주용도는 '제2종근린생활시설'이나 현황은 1층 일부(일반음식점 94.32㎡) 및 2층 전체(143.62㎡)가 주택으로 이용 중

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청북도 충주시 용산동 소재 "용산생활체육공원" 남서측 인근에 위치. 주위는 주상용부동산, 상업용부동산, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 토지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준임.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형이며, 주상용 부동산 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측으로 소로, 남측으로 세로(가) 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만) 2개소 접함, 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 지역).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 7월 24일 접수된 청주저축은행의 근저당권 (을19)

* 인수되는 권리:

* 차미선 (전입 2011-02-17): 대항력 있는 임차인으로 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 2011년부터의 전입으로 대항력 인정 시 명도 관련 주의 필요. (인수 보증금 총액은 0원으로 계산됨)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 말소기준권리 및 그 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 채권액: 1,299,941,215 원 (등기부 채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

* 입지: 충주시 용산동의 주상복합 및 상업지역 혼재 지역에 위치. "용산생활체육공원" 인접으로 쾌적한 환경.

* 주변 환경: 상업시설, 주거시설, 단독주택이 혼재되어 있어 유동인구 및 배후수요 확보가 가능한 지역임. 일반상업지역으로 용도지역상 개발 잠재력 보유.

* 최근 거래 사례 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택 거래 사례로, 본건의 '근린주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있음.

* 예시: '우암골드빌201동' (2014년식, 76.83㎡) 2026년 4월 135,000,000원 거래.

* 예시: '태영하이츠타운4동' (2011년식, 73.699㎡) 2026년 5월 105,000,000원 거래.

* 이들 사례는 주거용 건물로서 본건 건물의 상업시설로서의 가치와는 차이가 있으나, 지역 내 부동산 거래 동향 파악에 참고할 수 있음. 본건의 감정가 686,281,100원은 이러한 주택 시세와 비교하기 어려우며, 상업시설 및 토지 가치가 복합적으로 반영된 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 시설: "용산생활체육공원"이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공함. 주상복합 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 차미선 (전입 2011-02-17)의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 2011년부터의 전입으로 대항력이 인정될 수 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. (인수 보증금 총액은 0원으로 계산됨)

* 건물 공부상 주용도와 현황 불일치: 건물은 공부상 '제2종근린생활시설'이나, 현재 1층 일부(일반음식점 94.32㎡) 및 2층 전체(307.78㎡ 건물 면적 중 143.62㎡가 주택으로 이용 중, 공부상 2층 주택 95.62㎡ + 사무실 48㎡)가 주택으로 이용되고 있어, 주택으로서의 이용이 주된 것으로 판단됨. 이는 향후 건축물대장 시정, 이행강제금 부과 등의 위험이 있을 수 있음.

* 제시외 수목 및 건물: 제시외 수목 1-1, 제시외 건물 2-1~2-3 (판넬조 스레트지붕 창고/보일러실 약 13.9㎡, 판넬조 판넬지붕 창고 약 6㎡, 철재기둥 아크릴지붕 차양겸 비가림막 약 14.8㎡, 총 약 34.7㎡)이 매각에 포함되어 있어, 인수 시 철거 또는 별도 처리 비용 발생 가능.

1.6. 종합 의견

본건은 충주시 용산동에 위치한 근린주택으로, 일반상업지역에 속하여 상업 시설 및 주거 시설로 복합적인 활용이 가능한 물건임. "용산생활체육공원" 인접하여 입지적 장점이 있으며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 편임. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 공부상 용도와 현황의 불일치, 제시외 건물 및 수목의 매각 포함 등은 명도 및 향후 활용에 있어 주의 깊은 검토가 필요한 부분임. 감정가는 6억 8천여만 원으로 높은 편이며, 이는 토지 및 건물 가치, 잠재적 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도 활용 가능성: 일반상업지역 내 위치하여 상업 시설 및 주거 시설로의 복합적 운용을 통해 수익 창출 잠재력 보유.

* 쾌적한 주변 환경: "용산생활체육공원" 인접으로 주거 환경 우수.

* 입지 조건: 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리.

* 토지 가치: 602㎡의 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 재건축 시 유리한 조건으로 작용할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 근린주택으로, 제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대 주택 거래 사례로 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 감정가는 686,281,100원입니다.

대항력 있는 임차인 (차미선)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 계산됩니다.

건물 공부상 용도와 현황 불일치, 제시외 건물 포함 등 명도 및 활용 상의 리스크를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 유사 물건의 직접적인 시세 정보를 얻기 어려운 점, 복합적인 리스크 요소를 종합적으로 고려하여,

본 건의 예상 입찰가를 약 75% ~ 85% 수준인 515,000,000원 ~ 580,000,000원 사이로 예상하며,

보수적으로 530,000,000원 수준을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협상, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.