나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2244 [1] 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-3 더반클래스 107동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리 “음성경찰서” 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층 중 제5층 제501호 로서, - 외벽 : 돌붙임 등 마감입니다. - 내벽 : 벽지도배 등 마감입니다. - 창호 : 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 공용 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형으로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 도로를 통해 진출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

신천리 214-3, 215-11 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(1) , 소로2류(폭 8m~10m)(소(국)2-88)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

충주지원 2025타경2244 (1)

소재지

충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-3 더반클래스 107동 5층501호

건물명

더반클래스

용도

도시형생활주택

감정가

160,000,000 원

토지면적

87. 71㎡ (약 26.53평)

건물면적

68. 82㎡ (약 20.82평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

음성축산업협동조합

준공년월일

2018년 12월 19일

총층수/해당층수

5층 중 5층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리 “음성경찰서” 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복 2차선의 도로를 통해 진출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

신천리 214-3, 215-11 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소(국)2-88)(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역), 중점경관관리구역입니다.

혐오시설 확인

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특정 혐오시설이 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 일반적인 주거 및 근린생활시설 지역으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 (근저당, 2018-12-28, 음성축산업협동조합)

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 개요는 정보 없음)

임차인 현황

* 임차인: 임

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-18

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 임차인: 최

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-02-12

확정일자: 2020-03-26

대항력: 없음

비고:

권리분석:

인수 보증금 합계

0원

등기부채권 총액

199,309,763원

임차인 관련 주의 문구

본 건에는 임차인이 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. (주) 임차인 중 보증금 또는 차임 정보가 누락된 경우, 해당 임차인과의 관계 및 보증금/차임 관련 사항은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석

최근 동일 단지인 “더반클래스” 내 71.04㎡ (약 21.49평) 면적의 주택이 2025년 10월 20일에 130,000,000원(1억 3천만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 건물면적(68.82㎡, 약 20.82평)과 유사한 수준입니다.

이 물건의 면적(68.82㎡) 대비 시세 비교

유사 면적의 최근 거래가를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 1억 2천 5백만원에서 1억 3천 5백만원 수준으로 예상됩니다.

인근 지역 특성

해당 지역은 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주거지역으로, 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 5층 중 제5층 제501호로서, 외벽은 돌붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.

이용 상태

현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비 내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 공용 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 편의시설

본건 주위로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다. (구체적인 대형마트, 병원, 학교 등 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임 등이 모두 미상인 경우, 낙찰 후 해당 임차인과의 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. (본 건의 경우, 대항력 없는 임차인의 보증금 및 차임이 총 0원으로 처리된 것으로 보이며, 이는 배당을 통해 변제받거나 낙찰자에게 인수되지 않음을 의미하나, 정확한 확인 필요)

법적 제한

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 있으나, 이는 일반적인 주거지역에서의 건축 및 이용에 큰 지장을 초래하지 않는 수준입니다.

기타

현재 명확히 파악되지 않은 특이사항이나 주의사항은 없는 것으로 보입니다. (주의사항, 특이사항, 특수물건정보란이 비어있음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 음성군 음성읍 신천리에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 건물 상태는 양호한 편이며, 생활 편의시설 접근성도 무난합니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 임차인의 보증금 및 차임 미상 부분은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 감안할 때, 감정가 대비 시세 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

동일 단지 “더반클래스” 내 유사 면적 물건의 최근 거래 사례가 1.3억 원 수준으로 확인되어, 시세 반영 시 적정 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

건물 준공연도가 비교적 최근(2018년)으로 신축에 가까워 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(동일 단지, 유사 면적)를 바탕으로 분석했을 때, 해당 물건의 적정 시세는 약 125,000,000원에서 135,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본 물건의 감정가는 160,000,000원입니다.

낙찰 후 인수할 보증금이 0원이고, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 점을 고려하면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 높습니다.

이에 따라, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 130,000,000원에서 145,000,000원 사이로 제안합니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 최근 부동산 시장 동향을 추가적으로 파악하시어 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.