나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51742 [1] 충청북도 청주시 청원구 우암동 328-12 우암세원임대아파트 101동 10층1010호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 ""우암초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 13층 건내 10층 1010호로서

외벽 : 시멘트 몰탈 마감
창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

복도식 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8M-10M)(접함), 소로3류(폭8M 미만)(접함),
가축사육제한구역, 상대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 328-12번지에 위치한 우암세원임대아파트 101동 10층 1010호입니다.

사건번호는 청주지방법원 2025타경51742 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

아파트 용도로 사용 중이며, 감정가는 73,000,000원입니다.

토지면적은 12.95㎡ (약 3.92평), 건물면적은 41.02㎡ (약 12.41평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트벽식구조로 1999년 11월 5일에 사용승인되었습니다.

총 세대수는 236세대이며, 본건은 13층 건물 중 10층에 위치합니다.

본 아파트의 전용면적은 41.02㎡ (약 12.41평)이며, 총 연면적 및 세대수를 고려할 때 추정 공급면적은 약 61.42㎡ (약 18.58평)입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 "우암초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8M-10M), 소로3류(폭 8M 미만)의 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각물건 현황

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 근OOOOO입니다.

말소기준권리는 2021년 10월 12일 접수된 유윤주 씨의 근저당권(을10)입니다.

이보다 선순위인 권리나 대항력 있는 권리가 있는지 면밀한 검토가 필요합니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자 및 확정일자: 2019년 03월 12일

배당신고일자: 2025년 10월 22일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다. 경매 보고서상의 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표시는 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있을 가능성을 시사하므로, 입찰 전 법률 전문가와 상담하여 임차인의 권리 관계 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4.3. 등기부 요약

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 2014-01-27: 소유권 이전 (정현숙)

- 2021-09-07: 소유권 이전 (주식회사그루터기산업개발)

- 2021-10-12: 근저당권 (유윤주, 금80,000,000원, 말소기준권리)

- 이후 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등이 다수 등기되었으나, 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 등기부채권 총액: 108,290,000원

4.4. 물건명세서 참고사항

작성일: 2025년 12월 17일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

본 물건은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

주변 1km 내에 우암초등학교, 청주중학교, 대성여자상업고등학교 등 교육시설이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 청주/청원 통합 지역 내 혐오시설 입지 논란이 있었던 사례들이 있으나, 본 물건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 정보

아파트명: 우암세원아파트

주소: 충청북도 청주시 청원구 우암동 328-12

사용승인일: 1999년 11월 5일

총 세대수: 236세대

최고층: 13층

주차대수: 총 78대 (지상 3대, 지하 2대 (전체 단지 기준으로는 총 166대, 세대당 0.7대)).

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등.

6.2. 편의시설

인근에 팜필리아, 런디스타운 등 편의시설이 있으며, 우암초등학교 등 교육 시설이 근거리에 위치합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

앞서 언급했듯, 보증금 50,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 함께 '대항력 있음'이라는 점이 상반될 수 있으므로, 실제 인수 부담이 있는지에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

7.2. 공동담보

'공동담보' 물건 정보는 본 물건 외에 다른 담보물이 함께 묶여 경매에 나온 경우를 의미합니다. 이는 해당 물건의 독립적인 가치 평가에 영향을 미칠 수 있으며, 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

7.3. 감정가와 시세 차이

최근 실거래가 정보에 따르면 2026년 6월 기준, 16평형(41.02㎡)의 거래가는 6,000만원에서 6,700만원 사이로 확인됩니다.

본건의 감정가는 73,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다. 입찰 시 시세와의 간극을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 우암동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 감정가 대비 낮은 최근 시세는 투자 결정에 있어 중요한 고려사항입니다.

특히, 임차인 관련 권리 관계에 대한 면밀한 법적 검토 없이는 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건 및 생활 편의 시설 접근성.

* 비교적 낮은 최근 실거래가로 인한 시세 차익 또는 재건축/리모델링 잠재력 고려 가능성.

* 아파트의 경우, 꾸준한 수요가 있어 안정적인 투자처로 고려될 수 있음.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2026년 6월): 6,000만원 ~ 6,700만원.

감정가: 73,000,000원.

대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원이 '인수 보증금 합계 0원'으로 보고되었으나, 실제 인수 여부 불확실.

만약 임차인의 보증금 전액이 인수되지 않는다고 가정할 경우, 낙찰가는 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

시세 대비 감정가가 높은 점과 대항력 있는 임차인의 존재 위험성을 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

안정적인 시세인 6,000만원 ~ 6,700만원 범위를 중심으로, 권리 분석 리스크를 감안하여 소폭 상향 조절을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 6,500만원 ~ 7,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.