나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4643 [1] 충청북도 보은군 보은읍 용암리 140 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4643 [1] 충청북도 보은군 보은읍 용암리 140 전 경매

• 사건번호: 2025타경4643
• 주소: 충청북도 보은군 보은읍 용암리 140
• 용도: 전

청주지방법원 경매3계 2025타경4643 | 소재지: 충청북도 보은군 보은읍 용암리 140 | 감정가: 105,882,000원 | 최저가: 74,117,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경4643 (1)

소재지: 충청북도 보은군 보은읍 용암리 140

용도: 전

감정가: 105,882,000원

토지면적: 2026.00㎡ (약 612.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 보OOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권

주의사항: 지상에 소재하는 제시외 건물 및 타인소유의 건물 매각 제외. 농지취득자격증명필요 (미제출 시 보증금 미반환, 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰 요망)

감정평가서 요약:

토지감정요항표에 따르면, 본건은 충청북도 보은군 보은읍 용암리 소재 '대비마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 교통상황 역시 보통입니다. 토지는 인접 토지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공부상 지목은 '전'(밭)이나 현황 일부(496㎡)는 단독주택 부지로 이용 중입니다. 북동측 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로가 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 하수처리구역에 해당합니다. 공부상 지목과 현황 이용이 일부 상이한 점이 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 보은군 보은읍 용암리 "대비마을" 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용 및 외부 이동도 편리한 편입니다. 본건 토지는 북동측과 남측으로 약 3미터 폭의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 건축 인허가에 필요한 도로 확보 요건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소유권에 등기된 권리는 말소될 예정입니다. 그러나 권리 분석 시 특별히 유의해야 할 사항들이 있습니다. 첫째, 본건은 토지매각으로 진행되지만, "농지취득자격증명"이 필수적으로 요구됩니다. 농지법에 따라 농지가 아닌 자는 농지취득이 제한될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 소관 행정기관을 통해 본건 토지의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 만약 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 입찰보증금이 반환되지 않으므로 신중한 확인이 필요합니다. 둘째, "법정지상권"이 성립될 가능성이 있습니다. 감정평가서 요약에 법정지상권이 특이사항으로 명시되어 있으며, 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우 건물 소유자가 법정지상권을 취득할 수 있음을 의미합니다. 따라서 해당 토지 지상에 건물 또는 그와 유사한 시설이 있는지, 있다면 소유 관계는 어떻게 되는지 면밀히 조사해야 합니다. 또한, "주의사항"에 명시된 바와 같이, 지상에 소재하는 제시외 건물 및 타인 소유의 건물은 매각에서 제외되므로, 인수 대상이 아닙니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 보은군 보은읍 용암리 대비마을은 주로 단독주택과 농경지가 분포하는 지역입니다. 따라서 대규모 상업 시설이나 번화한 도심형 상권과는 거리가 있습니다. 농업 활동이 중심이 되는 지역 특성상, 생활 편의시설은 보은읍 소재지 내의 기본적인 마트, 편의점, 식당 등을 이용해야 할 것으로 보입니다. 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 공개된 자료에서 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당하여 향후 주변 환경의 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.5. 생활정보

본건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 차량 접근성이 양호하고 인근에 버스정류장이 있어 보은읍 중심지까지의 이동은 편리합니다. 다만, 일상생활에 필요한 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 다소 부족할 수 있으며, 보은읍 소재지나 인근 도시로의 이동이 필요할 수 있습니다. 전원생활 또는 농업 활동을 목적으로 하는 분들에게 적합한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 농지취득자격증명 미필요시 입찰 보증금 몰취 위험이 있습니다. 반드시 입찰 전 관련 기관에 확인해야 합니다.

둘째, 법정지상권 성립 가능성으로 인해 토지 이용에 제약이 발생하거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

셋째, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당하므로, 향후 주변 지역의 개발 방향이나 환경 규제 변화에 따라 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

넷째, 현황 이용(단독주택 부지 일부)과 공부상 지목(전)이 상이하므로, 토지 이용이나 건축 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

다섯째, 제시외 건물 및 타인 소유 건물은 매각 제외되므로, 이러한 건물과의 경계 문제나 분쟁 소지를 사전에 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 보은군 보은읍의 농경지 및 단독주택 부지로 이용 가능한 토지입니다. 자연환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준이나, 농지 취득 관련 까다로운 조건과 법정지상권 성립 가능성, 토지 이용 제한 등 고려해야 할 법적, 행정적 제약 사항이 명확합니다. 특히 농지취득자격증명은 입찰 참여의 필수 조건이며, 법정지상권 문제 또한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크들을 충분히 이해하고 해결할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 전원생활 및 농업 투자: 조용하고 쾌적한 자연환경 속에서 전원생활을 꿈꾸거나, 농업 활동을 위한 토지 매입을 고려하는 투자자에게 적합합니다.

2. 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있어 향후 소규모 건축이나 개발 가능성이 있습니다. (단, 농지법 및 기타 규제 준수 필수)

3. 보은군 개발 가능성: 보은군 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등 미래 가치를 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

단, 앞서 언급한 농지취득자격증명, 법정지상권, 토지이용계획상의 제한 등 잠재적 리스크를 충분히 숙지하고, 철저한 사전 조사 및 법률 검토를 통해 안전하게 투자하시기를 권장합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매3계