나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2114 [1] 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 333-6 다온빌라 103동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 소재 "춘천여자고등학교" 동측 인근에 위치하는 "다온빌라 제103동 제4층 제401호"로서, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건중 4층 401호로서 외 벽 : 석재붙임 및 스톤코트 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창 호 : 플라스틱샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자체지반 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남서측으로 로폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리, 개,돼지 제한), 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리), 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한), 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 대항력 있는 임차인 존재(보증금: 110,000,000원,전입일자: 2016.11.10, 확정일자: 2016.11.10), 보증금 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2114 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 북OOOOOOO (북춘천새마을금고로 추정)

감정가: 134,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 333-6 다온빌라 103동 4층401호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 4층 401호

건축년도: 2016년 8월 26일

토지면적: 114.79㎡ (약 34.72평)

건물면적: 59.20㎡ (약 17.91평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.3. 집합건물 개요

총괄표제부상 건축물:

총 대지면적: 2755㎡

총 연면적: 1962.06㎡

총 동 수: 3개동

총 세대수: 24세대

주요용도: 공동주택 (다세대주택)

주차대수: 총 24대 (실내 기계식 9대, 실외 기계식 15대)

표제부상 건물(103동):

연면적: 654.02㎡

지상 층수: 4개층

지하 층수: 1개층

전유부(401호): 4층

구조: 철근콘크리트구조

외벽: 석재붙임 및 스톤코트 마감

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감

창호: 플라스틱샤시

1.4. 이용상태 및 설비

본건은 다세대주택으로 이용중입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 개별난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

1.5. 토지 현황

토지형상: 완경사지대 내 자체지반 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등

인접도로: 본건 부지 남서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 동면 만천리 소재 "춘천여자고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하며 일반적인 주거지역 환경입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부상 말소기준권리는 2016년 12월 21일 접수된 을구 21번 전세권설정등기(권리자: 박건학, 금액: 110,000,000원)입니다.

이 외 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 194,158,459원입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 을구 순위 21번 전세권설정등기(2016.12.21 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

이는 대항력 있는 임차인(박건학)의 보증금 110,000,000원과 관련이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박건학

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 11월 10일

* 확정일자: 2016년 11월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수되는 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 춘천시 동면 만천리의 주거 지역에 위치하며, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 주변에 농경지가 산재해 있어 일부 전원적인 분위기도 느낄 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

춘천여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 편의시설은 차량 이동이 필요한 수준으로 예상됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

본건 소재지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 춘천여자고등학교

* 인근 초등학교 및 중학교 (지도 검색 필요)

5.2. 편의시설

* 차량 이동 시 이용 가능한 지역 내 마트, 병원, 금융기관 등이 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거환경

* 주변이 농경지와 단독주택으로 이루어져 있어 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 자체에 승강기가 설치되어 있어 고층 거주에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박건학의 보증금 110,000,000원입니다. 이 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 채권 총액

등기부채권 총액이 194,158,459원으로 높게 형성되어 있어, 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 물건 상태

건축년도가 2016년으로 비교적 신축이나, 실제 건물 내부 및 외부의 노후 정도는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 춘천시 동면 만천리에 위치한 다온빌라 103동 401호 다세대주택입니다. 2016년에 준공되어 비교적 신축이며, 춘천여자고등학교 인근에 자리하고 있습니다. 그러나 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 박건학의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이 인수 부담을 충분히 인지하고, 이를 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다. 주변 시세 대비 저평가된 부분이 있다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있으나, 임차인 인수 부담이 가격 결정의 핵심 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2016년 준공)

* 춘천여자고등학교 인근 위치

* 조용하고 쾌적한 주거 환경

* 인수되는 임차인 보증금(110,000,000원)을 제외한 예상 입찰가 산정 가능

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석해 볼 때, 동일 단지(다온빌라)의 59.2㎡ 면적 물건이 2026년 1월 및 3월에 각각 121,500,000원 및 128,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 134,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

그러나 본건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원 인수입니다. 이 금액을 제외한 실질적인 매수 가격을 산정해야 합니다.

만약 감정가 134,000,000원에서 인수 보증금 110,000,000원을 제외하면 24,000,000원이 됩니다. 이는 비정상적으로 낮은 금액이므로, 실제 입찰 시에는 최근 실거래가인 12,150만원 ~ 12,800만원 수준에서 인수될 보증금 110,000,000원을 제외한 금액, 즉 11,500,000원 ~ 18,000,000원 정도를 기준으로 보되, 임차인과의 협의 가능성, 명도 비용, 향후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 현재 시점에서 예상되는 실질적인 투자 금액(보증금 인수분 제외) 은 10,000,000원 ~ 20,000,000원 사이로 추정됩니다. 다만, 이는 순수한 인수 보증금 외의 기타 인수 비용이나 명도 관련 비용을 전혀 고려하지 않은 수치이므로, 실제 입찰가는 시장 상황, 본건의 낙찰 경쟁률, 그리고 인수되는 임차인 보증금에 대한 명확한 변제 계획 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 매매 사례(12,150만원 ~ 12,800만원)와 인수 보증금 110,000,000원을 고려했을 때, 본건의 실질적인 인수 희망 가격은 15,000,000원 ~ 20,000,000원 선 으로 예상해 볼 수 있습니다. (보증금 110,000,000원 + 예상 실질가 15,000,000원 = 총 125,000,000원 수준으로, 기존 매매가와 유사)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.