나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101392 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 1088-24 우성홈타운2차 가동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양서중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여, 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6~8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 안양동 1088-24 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(접합), 대기관리권 역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계 약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임. - 안양동 1088-55 : 제1종일반주거지역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시 권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임. - 안양동 1088-107 : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(접합), 대기관리 권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101392 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 1088-24 우성홈타운2차 가동 2층 202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 235,000,000원

토지면적: 39.04㎡ (약 11.81평)

건물면적: 55.96㎡ (약 16.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양서중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대 주택, 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 물건의 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등)의 경우 허가를 받아야 합니다.

주변 시설:

* 교육시설: 안양서중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거시설: 주변으로 다세대 주택, 아파트 등 다양한 형태의 주거 시설이 밀집해 있습니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

권리분석 개요:

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중이며, 채권자의 신청에 의해 개시되었습니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 2월 15일 접수된 인천지방검찰청의 압류입니다.

주요 권리 분석:

본 물건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어 그 보증금을 매수인이 인수해야 하는 주요 위험 요소가 있습니다.

임차인 현황:

* 유대호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-23 (확정일자, 배당신고일자 없음), 대항력 없음. (비고: 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.)

* 이상민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-18 (확정일자, 배당신고일자 없음), 대항력 있음. (이 )

* 주택도시보증공사(최은미): 보증금 226,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-18, 확정일자 2021-05-18, 배당신고일자 2023-07-03, 대항력 있음. (최 )

인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (채권자: 최은미)

* 권리 금액: 226,000,000원

* 등기 접수일: 2023년 7월 3일

* 전입일자: 2021년 6월 18일

* 확정일자: 2021년 5월 18일

* 위 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 해당 보증금 전액 또는 배당 후 남은 금액을 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 압류 (국, 인천지방검찰청, 2024-02-15)

* 압류 (고양시, 2025-05-12)

* 압류 (안양시, 2025-07-25)

* 강제경매 개시결정 (주택도시보증공사, 2025-07-25)

1.3. 상권분석

주변 상권 특징:

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있어, 해당 지역의 거주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 근린생활시설이 자리하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

잠재적 상권 가치:

지역 내 주거 수요를 기반으로 안정적인 가치를 유지할 것으로 보이며, 향후 지역 개발이나 인구 변화에 따라 상권 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설:

단지 인근에 위치한 근린생활시설들을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

교육시설:

안양서중학교가 가까이 있어 자녀들의 통학이 편리하며, 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

교통:

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성 또한 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 보증금:

가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인(최은미)의 보증금 226,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 취득 비용이 크게 증가하게 되므로, 입찰 전 이를 반드시 고려해야 합니다.

토지거래허가구역:

해당 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자가 토지를 거래할 경우에는 관련 허가를 받아야 하는 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구의 주거 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가되나, 가장 큰 특징이자 위험 요소는 2억 2천 6백만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 총 취득 비용을 감정가 및 시장 시세보다 훨씬 높게 만들 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 자금 계획 수립이 필수적입니다. 투자 결정 시에는 이러한 인수 부담을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 보증금으로 인해 높은 총 취득 비용이 예상되므로, 일반적인 경매 투자와는 차별화된 접근 전략이 필요합니다. 만약 예상 시세 대비 높은 수준의 총 취득 비용을 감당할 수 있는 자금 계획과 함께, 합리적인 수준의 입찰가를 통해 경쟁력을 확보할 수 있다면 장기적인 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 안양시 만안구 지역의 주거 수요를 감안할 때, 향후 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시장 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 인근 다세대 주택(2017년식, 약 60㎡) 거래 시세는 제곱미터당 약 165만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 건물면적(55.96㎡, 약 16.93평)을 기준으로 산출할 경우, 예상 시장 시세는 약 280,000,000원으로 추정됩니다.

감정가 대비 시세:

본 건의 감정가는 235,000,000원이지만, 실거래가 기준 시장 시세는 이를 상회하는 것으로 분석됩니다.

예상 총 취득가:

본 건의 예상 총 취득가는 매수인이 부담해야 할 실제 비용을 의미합니다.

예상 총 취득가 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

예상 총 취득가 = 약 54,000,000원 (예상 입찰가) + 226,000,000원 (인수 보증금) = 280,000,000원

예상 입찰가 산정:

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 금액으로, 전체 총 취득 비용이 시장 시세에 부합하도록 산정하는 것을 목표로 합니다.

이상적인 총 취득 비용을 시장 시세인 약 280,000,000원으로 맞추기 위해, 인수 보증금 226,000,000원을 차감한 금액을 예상 입찰가로 산출합니다.

예상 입찰가: 약 54,000,000원

(위 예상 입찰가로 낙찰될 경우, 매수인의 총 실질 취득 비용은 입찰가 54,000,000원에 인수 보증금 226,000,000원을 더한 280,000,000원이 되어, 시장 시세와 일치하게 됩니다. 다만, 이는 매우 공격적인 입찰가 산정이며, 감정가(235,000,000원) 대비 현저히 낮은 금액이므로 유찰 가능성 및 추가 입찰 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 실제 입찰 시에는 물건의 정확한 상태, 현장 조사 결과, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.