나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101396 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 397-10 더베이프리미엄아파트 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 및 간선버스정류장이 소재하고, 본건 남동측 약 1키로미터 거리에 1호선 명학역이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상 13층 건 중 제9층 제904호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 마감 등 임.

이용상태

현황 아파트로 이용중 임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 북서하향 완경사지대 내 평탄화한 토지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 일방통행의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

안양동 397-10 :도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리 권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권) <도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 안양동 397-11 :도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리 권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권) <도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 안양동 397-12 :도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리 권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권) <도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 안양동 397-13 :도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리 권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권) <도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101396 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 397-10 더베이프리미엄아파트 9층 904호

용도: 아파트

감정가: 344,000,000원

토지면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

토지지분: 14.18㎡ (약 4.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.88㎡ (약 18.72평) (전용면적)

건물지분: 61.88㎡ (약 18.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물 용도: 본 건물은 아파트 및 오피스텔 복합 건물로, 본건은 아파트로 이용 중입니다. (JSON 데이터상 전체 건물 주용도는 업무시설로 분류될 수 있음)

건축년도: 2018년 10월 12일 사용승인 (JSON 데이터 기준)

총 층수: 지하 2층, 지상 13층

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 및 간선버스정류장이 소재하고 있습니다.

지하철 1호선 명학역이 본건 남동측 약 1km 거리에 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건은 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 일방통행 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건에는 대항력 있는 임차인 소 (보증금 300,000,000원, 전입 2022.05.10, 확정 2022.03.10)이 존재합니다.

등기부등본상 을구 1번 임차권은 말소기준권리(갑14, 2024.10.25.자 가압류)보다 선순위이며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 매수인이 인수해야 합니다.

이에 따라 보증금 3억 원 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

'인수 보증금 합계: 0원' 정보는 해당 경매 사건의 배당표에 따른 것으로 추정되나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않을 경우 그 차액은 매수인이 부담해야 합니다.

말소기준권리는 2024년 10월 25일 접수된 김은정의 가압류(갑14)이며, 이보다 늦은 날짜의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

단지 주변으로 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 주거시설과 상가 등 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

다양한 업종의 상권이 발달해 있어 배후 수요는 확보될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주요 근거지: 안양초등학교 남측 인근에 위치하며, 안양초등학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 지하철 1호선 명학역까지 약 1km 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 주변에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 소 의 보증금 3억 원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

토지이용계획상 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 검토가 필요합니다.

본 건물은 아파트 및 오피스텔이 함께 있는 복합건물로, 향후 관리비 분담, 주차 등 관리 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

주변 지역에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지속적인 주변 환경 모니터링이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구에 위치한 비교적 신축급(2018년 사용승인) 아파트입니다. 입지, 교통, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건의 가장 핵심적인 특징은 선순위 대항력 있는 임차인으로 인해 3억 원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

따라서, 감정가 3억 4,400만 원에 대한 분석뿐만 아니라, 인수해야 할 임차 보증금 3억 원을 고려한 실질적인 투자 비용과 위험을 면밀히 분석해야 합니다.

명확한 권리분석과 함께, 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있는지 여부를 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

안양시 만안구 소재 신축급 아파트라는 점.

주변 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해, 경매 시장에서 시세 대비 저가 매수의 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인 소 의 보증금 3억 원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 규칙 6에 따라 '인수 보증금 제외' 원칙을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

만약 본 물건의 적정 가치를 감정가인 344,000,000원으로 본다면, 매수인이 인수해야 할 보증금 300,000,000원을 제외한 최대 입찰 가능 금액은 44,000,000원입니다. 이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 물건의 최신 시세, 경쟁 상황, 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

만약 배당 절차를 통해 임차인이 보증금 전액(3억 원)을 회수하여 인수할 보증금이 0원이 되는 최상의 시나리오가 발생한다면, 입찰가는 달라질 수 있습니다. 하지만, '대항력 있는 임차인'으로 명시된 점으로 미루어 볼 때, 3억 원 인수 가능성을 염두에 둔 보수적인 접근이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.