나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101398 [1] 경기도 의왕시 이동 218-18 가든힐하우스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 "의왕역" 북측 근거리에 위치하며 인근은 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로 제반주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 "1호선-의왕역" 이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 (1)제4층 제402호,(2)제3층 제302호,(3)제2층 제203호로서 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 및 벽지 도배 마감 등 창호 : 강화유리 및 하이샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

(1) (2),(3) 공히 공동주택(다세대주택)으로 이용중임 ※내부구조 및 이용상황은 별지-건물개황도-참조

설비내역

급배수설비,위생설비,표준전기및 소화설비,난방설비,도시가스공급설비,자주식주차장등이 되어었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고 평탄한 정방형토지로 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가)

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권토지에 별도등기(을구14번 근저당권설정등기) 있으나, 이 건 을구 1번 근저당권설정등기와 동일한 채권임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101398 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 융OOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 의왕시 이동 218-18 가든힐하우스 4층 402호

용도: 다세대주택

건축년도: 2022년 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 48.60㎡ (약 14.70평)

토지 지분: 48.6㎡ (약 14.70평)

건물면적: 29.09㎡ (약 8.80평)

건물 지분: 29.09㎡ (약 8.80평)

1.4. 매각 정보

감정가: 455,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 "의왕역" 북측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 1호선 의왕역이 위치하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역(부곡배수구역), 하수처리구역(부곡처리구역)으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 (2025-08-26) 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 권리관계

주요 채권자는 융OOOOO이며, 본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

물건의 특이사항으로는 토지거래허가구역, 공동담보, 별도등기 등이 있습니다.

3.2. 등기부 요약

소유권 보존 등기일은 2022년 4월 13일이며, 권리자는 주식회사 호산입니다.

말소기준권리는 을구 1번 근저당권 (채권자: 융창저축은행, 채권금액: 1,680,000,000원)입니다.

본 건과 관련된 임의경매 개시결정은 갑2 (채권자: 융창저축은행, 채권금액: 533,296,901원)이며, 수원지방법원 안양지원에서 진행되었습니다 (2025타경101398).

갑3 항목으로는 의왕시의 압류 (징수과-00 0850)가 있습니다.

등기부상 채권 총액은 1,680,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 남

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자 (사업자등록일자): 2025년 7월 3일

확정일자: 2025년 7월 3일

배당신고일자: 2025년 11월 5일

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

주의사항으로, 대지권 토지에 별도등기(을구 14번 근저당권설정등기)가 있으나, 이는 본 건 을구 1번 근저당권설정등기와 동일한 채권으로 확인되어 낙찰 후 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 일반상권

본건은 의왕역 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있으며, 주변으로 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 이에 따라 지역 주민을 대상으로 하는 생활밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건은 의왕역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 학교, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건이 소재한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 매수자는 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다. (지정일자: 2025-08-26)

6.2. 별도 등기

대지권 토지에 별도 등기(을구 14번 근저당권)가 존재하나, 말소기준권리와 동일한 채권으로 확인되어 낙찰 후 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가는 455,000,000원이나, 제공된 최근 유사 물건의 매매가는 약 40,000,000원에서 43,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가와 실제 시장 시세 간에 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사를 통한 시세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의왕역 역세권에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 교통 접근성이 우수하고 주거 환경이 양호합니다. 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없으며, 등기부상 권리도 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 예상되어 권리상 인수되는 부담은 없어 보입니다. 그러나, 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 입찰 시 시장 가치에 대한 신중한 판단이 요구됩니다. 토지거래허가구역 지정 여부는 내국인에게는 큰 제약이 없을 수 있으나, 관련 규정을 확인하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 의왕역 역세권에 위치하여 교통 편리성 높음

* 2022년 준공된 신축 건물로 상태 양호

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 소형 면적으로 실수요자 또는 1인 가구 투자에 적합

9. 예상 입찰가

제공된 최근 유사 물건 매매가는 약 13.88~14.78㎡ 면적에 대해 40,000,000원에서 43,000,000원 수준입니다.

본 건은 건물 면적이 29.09㎡(약 8.80평)으로, 유사 면적 대비 두 배 가량 크고 건축 연도(2022년)도 더 최신임을 감안할 때, 최근 시세(면적 14㎡ 기준)를 바탕으로 추산 시 약 80,000,000원 ~ 90,000,000원 수준의 시장 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

다만, 본 건의 감정가가 455,000,000원이라는 점은 시장과의 큰 괴리를 나타냅니다.

인수 보증금이 0원이므로, 시장 시세 대비 높은 낙찰가율을 적용하더라도 60,000,000원에서 75,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

감정가와 시세 간의 현저한 차이를 감안할 때, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 면밀한 가치 평가와 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.