나이스옥션 법원경매 안산 2025타경836 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2771-12 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 남동측 인근에 소재하는 구분건물로써, 인근은 주로 다세대주택, 도시형생활주택 , 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조(철근)콘크리트지붕 4층건(사용승인일 : 2021.03.24)으로 외벽 : 치장 석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : 칼라알미늄샷시 이중창 구조임

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 공용엘리베이터 시설, 지상주차장 설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 가장형의 토지로 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

본건 의뢰번호 (11) 인 401호에는 약 40㎡ 면적의 다락방이 설치되어 있으나, 사용승인 당시부터 설치되어 있고 거래도 당연히 함께 거래되어 별도의 제시외 항목으로 평가하지 않고 평가진행하였으며, 401호 평가시 이를 반영하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 도시형생활주택으로 이용중임.
2. 401호(목록 11)에는 다락방이 설치되어 있고, 401호 평가시 반영됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경836 (1)

소재지: 경기도 시흥시 시화호수전원2길 22-40 (정왕동)

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 1,785,000,000원 (17억 8천 5백만원)

토지면적: 329.60㎡ (약 99.7평)

건물면적: 488.88㎡ (약 147.9평) - 총면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남인천농업협동조합 (본건 등기부상 근저당권자)

특이사항: 공동담보 물건. 도시형생활주택으로 이용 중. 401호(목록 11)의 다락방은 감정평가 시 반영되었음.

주의사항:

1. 일괄매각. 도시형생활주택으로 이용 중임.

2. 401호(목록 11)에는 다락방이 설치되어 있으며, 평가 시 반영되었음.

총 등기부채권액: 3,148,947,950원 (31억 4천 8백 9십 4만 7천 9백 50원)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 시흥시 정왕동 "시화나래중학교" 남동측 인근에 소재합니다. 주변은 주로 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주거지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 수준입니다.

* 건물의 구조:

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 2021년 3월 24일 사용승인되었습니다. 외벽은 치장 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 칼라 알미늄 샷시 이중창으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태:

현재 도시형 생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역:

도시가스에 의한 개별난방 설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 방화방재시설, 공용 엘리베이터 시설, 지상 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태:

인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 도시형 생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

북서측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당합니다.

* 공부와의 차이:

401호(목록 11)에는 약 40㎡ 면적의 다락방이 설치되어 있으나, 사용승인 당시부터 설치되었고 평가 시 이를 반영하여 감정평가되었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

남인천농업협동조합의 근저당권 (을1, 2021.04.14 접수) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 근저당(을2, 을3), 전세권(을4), 가압류(갑2), 임의경매개시결정(갑3) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

현재 확인된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황 및 인수 보증금:

총 16명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 "대항력 없음"으로 기재되어 있어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-09-30, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-16, 대항력: 없음

* 임차인: 홍

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-12-30, 대항력: 없음

* 임차인: 문

보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-10-13, 확정일자: 2023-09-18, 배당신고일자: 2025-09-29, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-07-28, 대항력: 없음

* 임차인: 이*

보증금: 3,000,000원, 차임: 550,000원, 전입일자: 2024-08-23, 확정일자: 2025-10-22, 배당신고일자: 2025-10-22, 대항력: 없음

* 임차인: ZHENGLONG

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-03, 대항력: 없음

* 임차인: 강

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-03, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-16, 확정일자: 2023-11-16, 배당신고일자: 2025-11-20, 대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-05-14, 대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-12-06, 대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 180,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-20, 대항력: 없음

* 임차인: 이*

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-10-12, 대항력: 없음

* 임차인: 이*

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-04-20, 대항력: 없음

* 임차인: JINSHOULONG

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-02-28, 대항력: 없음

* 임차인: JINYUSHI

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-02-28, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 시세 분석:

본 물건은 2021년 3월 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택 전체 건물입니다. 총 13세대로 구성되어 있으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 17억 8천 5백만원으로 책정되었습니다.

주변의 최근 실거래가 정보는 개별 다세대주택 단위의 거래이며, 건축 연도(2001년~2008년)가 본건보다 오래되었습니다.

- 대성빌리지1차 (2001년식, 54.675㎡): 2026년 7월, 1억원 거래 (약 182.9만원/㎡)

- 트윈빌 (2008년식, 57.02㎡): 2026년 7월, 1억 2천 5백만원 거래 (약 219.2만원/㎡)

- 삼성하이츠빌(2차) (2002년식, 58.62㎡): 2026년 7월, 7천 7백만원 거래 (약 131.3만원/㎡)

이들 개별 거래는 본건 건물의 총 면적(약 488.88㎡)으로 환산 시, ㎡당 약 130만원에서 220만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

반면, 본 건물의 감정가(17억 8천 5백만원)를 총 건물 면적(약 488.88㎡)으로 나누면 ㎡당 약 365만원의 감정가가 산정됩니다. 이는 주변의 오래된 개별 다세대주택 실거래가 대비 높은 수준이나, 본 건물이 신축(2021년)이라는 점과 전체 건물로서의 가치를 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 총 채권 최고액이 31억 4천 8백만원으로 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 경매 진행 시 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 예상 입찰가:

감정가 17억 8천 5백만원을 기준으로, 총 채권액이 높은 점과 향후 시장 상황을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

1차 입찰 시, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준인 약 15억 2천만원 ~ 16억 9천만원 사이에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정은 법원 경매 진행 상황, 경쟁 물건 현황, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경:

"시화나래중학교" 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주거지대입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통:

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설:

주변 상권 정보는 제공된 자료에 없어 구체적인 편의시설 접근성은 판단하기 어렵습니다. (지도 등 외부 정보 검색 필요)

* 교육시설:

"시화나래중학교"가 인근에 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 혐오시설:

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다. (지도 등 외부 정보 검색 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액:

총 채권 최고액이 31억 4천 8백만원으로 감정가(17억 8천 5백만원)를 크게 상회합니다. 이는 채권자들의 적극적인 경매 진행 의지를 반영하나, 낙찰가에 대한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 명도 관련 변수:

모든 임차인이 "대항력 없음"으로 기재되어 있어 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 다수 존재하여, 이들의 권리 주장 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 건축물 하자 가능성:

2021년 준공된 비교적 신축 건물이나, 실제 물리적인 상태에 대한 정밀 진단 없이 입찰하기에는 위험이 따릅니다. 사용승인 이후 발생한 하자나 노후화 정도를 사전에 확인해야 합니다.

* 도시형생활주택 특성:

건물 전체가 도시형생활주택으로 이용 중이므로, 주차 문제, 층간 소음, 공동 관리 등에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제약:

외국인 등의 주택거래에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 허가 절차를 거쳐야 합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 2021년식 신축 도시형생활주택 전체 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

건축 연도가 최신이라는 장점과 함께, 주거지대로서의 기본적인 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 후순위 권리들이 많아 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가를 훨씬 초과하는 높은 채권 총액과 다수의 임차인으로 인한 명도 리스크는 본 건의 주요 고려 사항입니다. 주변 유사 연식의 개별 다세대주택 거래가와 비교 시 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 건물 전체로서의 가치를 감안해야 합니다.

입찰 시에는 감정가 대비 적절한 할인율을 적용하고, 명도 절차에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 신축 건물로서의 경쟁력: 2021년 준공으로 최신 건축 기준을 따르며, 하자 발생 가능성이 낮아 관리 및 유지보수에 유리합니다.

* 일괄 매각을 통한 활용 가치: 건물 전체를 취득하여 개별 세대 분양 또는 임대 사업 등 다양한 수익 모델 창출이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 시흥시 정왕동 지역은 지속적인 개발 가능성을 가지고 있으며, 향후 지역 가치 상승 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 도시형생활주택으로서 직주근접 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 건의 감정가는 1,785,000,000원입니다.

주변 유사 연식의 개별 다세대주택 거래 사례와 비교 시, 본 건물의 신축 연도와 건물 전체로서의 가치를 감안한 감정가로 판단됩니다.

그러나 총 채권 최고액이 31억 4천 8백만원에 달하는 점, 다수의 임차인으로 인한 명도 절차의 복잡성 등을 고려하면, 1차 입찰에서 감정가에 근접한 금액으로 낙찰받기보다는 유찰 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 전략적으로 유리할 수 있습니다.

이에, 보수적인 관점에서 감정가 대비 85% ~ 95% 수준인 약 15억 2천만원 ~ 16억 9천만원 사이에서 입찰가를 고려해 보는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 산정은 법원 경매 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 분석, 명도 전략 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.