나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53057 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 849 더하이어티 11층1120호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "온누리운동장" 남동측 인근에 위치하고 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 물류창고, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량으로 출입 가능하고 인근에 노선버스정류자이 소재하는등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 11층 1120호로서 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 마감등 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 대체로 부정형 평지로서 '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약20미터, 북측으로 노폭 약12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

▶성곡동 849 도시지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 국가산업 단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ▶성곡동 849-1, 849-11, 849-12, 849-14 공히 도시지역, 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업 입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조는 건축물현황도를 참고하였음.

물건 비고

오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53057 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 849 더하이어티 11층1120호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 132,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 7.45㎡ (약 2.25평)

토지 지분: 7.449299999999999㎡ (약 2.25평)

건물 면적: 20.78㎡ (약 6.28평) (전유면적)

건물 지분: 20.783㎡ (약 6.29평)

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 11층

준공년도: 2022년

층수: 11층 (총 14층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "온누리운동장" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 물류창고, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 서측으로 노폭 약 20미터, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 국가산업단지(시화국가산업단지), 반월특수지역, 지원시설구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 특정 용도(단독 다가구 아파트 연립 다세대)에 한하며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 16일 접수된 서울보증보험 주식회사의 전세권설정 (을1, 110,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부등본상 모든 권리(갑1, 갑3, 갑4, 갑5)는 말소기준권리보다 후순위이거나 함께 소멸됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 218,878,824원입니다. (이는 매각으로 소멸되는 채권들의 합계입니다.)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상이지만, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 특이사항

* 선순위 전세권이 등기되어 있으나, 이는 매각으로 소멸되는 권리입니다.

* 오피스텔로 이용 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 소재한 성곡동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 물류창고, 공장 등이 혼재하는 준공업지역으로, 시화국가산업단지와 인접해 있습니다.

4.2. 건물 특징

본건이 속한 "더 하이어티" 오피스텔은 2022년에 준공된 신축 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

4.3. 최근 실거래가 추이

제공된 JSON 데이터에 따르면, 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 4월 18일: 9,000만원 (13층)

* 2026년 2월 12일: 7,800만원 (7층)

* 2026년 2월 11일: 7,900만원 (9층)

4.4. 시세 분석

최근 거래가는 7,800만원에서 9,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 13,200만원은 최근 거래가 대비 상당히 높은 수준입니다. 특히 2026년 2월 거래된 7층 및 9층 오피스텔의 가격(7,800만원, 7,900만원)은 본건(11층)의 시세를 보수적으로 판단할 때 감정가와 큰 격차를 보입니다. 13층 거래가 9,000만원이었음을 감안할 때, 11층의 가치는 8,000만원대 중반 이하로 추정하는 것이 합리적으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다. "온누리운동장"이 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교통 접근성

주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

5.3. 주거 환경

주변에 물류창고, 공장 등이 혼재하는 산업단지 지역의 특성을 가지고 있어, 쾌적한 주거 환경보다는 업무 및 산업 활동에 중점을 둔 지역으로 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 및 환경 문제

과거 2014년에 성곡동 소재 음식물쓰레기 처리시설에서 악취 민원이 발생했던 사례가 있습니다. 현재 해당 시설의 운영 상태나 민원 발생 여부는 추가 확인이 필요합니다. 또한, 산업단지 밀집 지역의 특성상 공장 화재 등 산업 재해 위험이 상존할 수 있습니다.

6.2. 권리관계

권리분석 결과, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

6.3. 임대차 관련

임대 관계는 미상이지만, 인수할 보증금이 0원이므로 임차인으로 인한 위험은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 여부 및 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

6.4. 지역 특성

해당 지역은 오피스텔, 근린생활시설 외에 물류창고 및 공장이 다수 분포하고 있어, 주거 쾌적성보다는 업무 및 산업 활동에 유리한 입지 특성을 가집니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 권리관계가 명확하고 인수할 권리나 보증금이 없어 권리분석상 안전한 물건입니다. 전용면적 20.78㎡로 소형이며, 2022년에 준공되어 건물 상태는 양호합니다. 그러나 주변 시세 대비 감정가가 높아 적극적인 유찰을 통한 접근이 필요해 보입니다. 산업단지 지역의 특성상 주변 환경은 주거 쾌적성보다는 업무 및 산업 활동에 적합한 환경입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 및 노후화 위험이 적습니다.

* 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 인수 부담이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 시화국가산업단지 인근에 위치하여 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 132,000,000원

시세 분석 결과, 본건의 적정 시세는 7,800만원 ~ 9,000만원 수준으로 판단됩니다.

최근 거래가(7,800만원~7,900만원)는 7~9층의 가격이며, 본건은 11층입니다. 11층이라는 점을 감안하더라도 감정가(13,200만원)는 매우 높은 편입니다.

시세 하단인 7,800만원에 낙찰받는다면 감정가 대비 5,400만원 가량의 하락이 발생합니다.

경매 특성상 시세 대비 저가 매수를 목표로 접근해야 하므로, 본건은 최소 2회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

보수적으로 시세 하단인 7,800만원에서 시세 중간값(약 8,500만원) 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서 예상 입찰가는 7,800만원 ~ 8,500만원을 권장하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.