나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42587 [1] 경기도 평택시 안중읍 안중리 466-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재‘안중읍행정복지센터’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 및 다가구주택, 주상나지, 안송근린공원, 학교(안일초, 안중고, 경기물류고교 등) 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

가장형의 평지로, '주상용(다가구주택) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 소로2류(폭 8m~10m)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대중으로 조사됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서, (사용승인일 2017.03.23.) 외벽 : 인테리어 석재 등. 내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위페인팅 등. 창호 : 하이샤시창호 등

이용상태

1층 : 근린생활시설(식당 : 공실)임 2층 : 다가구주택(4가구) 201호 : 방2, 거실, 주방, 화장실, 현관 202호 : 방2, 거실, 주방, 화장실, 현관 203호 : 방1, 거실, 주방, 화장실, 현관 204호 : 방1, 주방, 화장실, 현관 3층 : 다가구주택(4가구) 301호 : 방2, 거실, 주방, 화장실, 현관 302호 : 방2, 거실, 주방, 화장실, 현관 303호 : 방1, 거실, 주방, 화장실, 현관 304호 : 방1, 주방, 화장실, 현관 4층 : 다가구주택(2가구) 401호 : 방3, 거실, 주방, 화장실, 현관 402호 : 방2, 거실, 주방, 화장실, 현관 옥탑층 : 엘리베이터실 및 다락. ※ 2~4층은 "건축물 현황도"에 의거 간접 확인함.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 냉.난방설비, 승강기설비 된 것으로 보임.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전층 임대중으로 조사됨.

물건 비고

1. 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

이 물건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 466-3번지에 소재하며, 사건번호는 평택지원 2025타경42587 (1)입니다. 용도는 근린주택이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 농OOOOOOO이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 주요 특이사항 및 주의사항으로는 일괄매각 건이라는 점이 명시되어 있습니다.

1.2. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 2017년 3월 23일에 사용승인을 받았습니다. 건물 연면적은 627.96㎡ (약 189.9평)이며, 1층에는 근린생활시설(식당, 현재 공실)이 있고, 2층부터 4층까지는 다가구주택(총 10가구)으로 이용 중입니다. 옥탑층은 엘리베이터실 및 다락으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 냉난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 정보

토지는 경기도 평택시 안중읍 안중리 466-3번지에 위치하며, 면적은 359.40㎡ (약 108.7평)입니다. 건부지로 이용 중이며, 가장형의 평지입니다. 토지 이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구)에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)와 접해 있습니다. 가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 적용됩니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 1,921,902,000원입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사로, 수원지방법원 평택지원의 임의경매개시결정(2025타경42587)에 따른 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '안중읍행정복지센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주상용 및 다가구주택, 주상나지, 안송근린공원, 학교(안일초, 안중고, 경기물류고교 등) 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지/건물)

토지 등기부상 주요 권리로는 소유권 이전(이양희, 이의경, 송미섭, 미국인)과 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 9억원), 압류(평택시, 고양세무서장), 임의경매(농업협동조합자산관리회사, 808,457,883원)가 기재되어 있습니다. 건물 등기부상 주요 권리로는 소유권 보존(송미섭), 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 9억원)이 있으며, 이후 소유권 이전(미국인), 전세권 설정(이근혁, 1억 3천만원), 주택임차권(박민, 이유미, 박금순, 신현근) 등이 설정되었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소된 권리입니다. 토지 등기부채권 총액은 900,000,000원, 건물 등기부채권 총액은 1,315,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 거주하고 있는 것으로 조사되었습니다. 모든 임차인에 대해 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 임차인 : KIMVLADIMIR

보증금 : 0원, 차임 : 0원, 전입일자 : 2022-03-31, 대항력 : 없음

* 임차인 : TSOYOKSANA

보증금 : 0원, 차임 : 0원, 전입일자 : 2022-03-25, 대항력 : 없음

* 임차인 : 김

보증금 : 95,000,000원, 차임 : 0원, 전입일자 : 2018-04-02, 확정일자 : 2018-04-02, 배당신고일자 : 2025-11-27, 대항력 : 없음

* 임차인 : 박

보증금 : 10,000,000원, 차임 : 800,000원, 전입일자 : 2022-09-13, 확정일자 : 2022-09-13, 배당신고일자 : 2024-11-05, 대항력 : 없음

* 임차인 : 박

보증금 : 75,000,000원, 차임 : 0원, 전입일자 : 2022-01-18, 확정일자 : 2022-02-18, 배당신고일자 : 2025-03-13, 대항력 : 없음

* 임차인 : 신

보증금 : 80,000,000원, 차임 : 0원, 전입일자 : 2023-06-05, 확정일자 : 2023-05-18, 배당신고일자 : 2025-07-24, 대항력 : 없음

* 임차인 : 이

보증금 : 143,320,000원, 차임 : 0원, 전입일자 : 2017-10-19, 확정일자 : 2017-09-19, 배당신고일자 : 2025-10-14, 대항력 : 없음

* 임차인 : 이

보증금 : 100,000,000원, 차임 : 0원, 전입일자 : 2024-08-19, 확정일자 : 2024-08-19, 배당신고일자 : 2025-10-28, 대항력 : 없음

* 임차인 : 이

보증금 : 120,000,000원, 차임 : 0원, 전입일자 : 2022-02-21, 확정일자 : 2022-02-21, 배당신고일자 : 2024-05-02, 대항력 : 없음

* 임차인 : 지

보증금 : 20,000,000원, 차임 : 350,000원, 전입일자 : 2023-12-01, 확정일자 : 2023-11-22, 배당신고일자 : 2025-09-24, 대항력 : 없음

* 임차인 : 한국토지주택공사(입주자홍진아)

보증금 : 126,000,000원, 차임 : 0원, 전입일자 : 2018-09-12, 확정일자 : 2018-09-10, 배당신고일자 : 2025-10-30, 대항력 : 없음

* 임차인 : 홍

보증금 : 0원, 차임 : 0원, 전입일자 : 2018-09-12, 대항력 : 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인이 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않습니다. 다만, 임차인 명도에 따른 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 3월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3, 건물 등기부 을1)입니다. 이 근저당권보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다. 물건명세서에 기재된 지상권은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 안중읍 중심지에 위치하며, 주변에 주상용 건물과 다가구주택이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 풍부합니다. 안중행정복지센터, 안중시장 등이 인근에 위치하여 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 1층 근린생활시설(식당)은 현재 공실 상태이나, 주변 상가 수요를 고려할 때 임차인 모집은 가능할 것으로 판단됩니다. 안중송담지구 지구단위계획 구역으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 안중버스터미널 및 안중역이 인접해 있으며, 다양한 버스 노선이 운행 중입니다. 서울 사당역, 강남역 등으로 향하는 광역버스 노선이 확충되고 있어 대중교통 이용이 더욱 편리해질 전망입니다.

* 편의시설: 안중읍행정복지센터, 안중소방서, 안중치안센터, 우체국, 은행(농협, 기업은행, 새마을금고) 등이 인근에 위치하여 행정, 금융, 치안 서비스 이용이 편리합니다. GS25, 세븐일레븐 등 편의점도 가까이 있습니다.

* 교육시설: 안중초등학교가 인근에 있으며, 안중중학교, 안중고등학교 등도 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 의료시설: 안중읍 내 병원 및 의원급 의료시설 이용이 가능합니다.

* 여가/문화시설: 안중체육관, 안송근린공원 등이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 또한, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부에서는 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 현황상 리스크

건물 1층 근린생활시설(식당)이 공실 상태이며, 이는 공실 위험 또는 임대료 수익률 하락의 요인이 될 수 있습니다. 건물 전체가 임대 중으로 조사되었으나, 임차인들의 실거주 여부 및 임대 계약 조건에 따라 명도 진행에 영향을 줄 수 있습니다. 토지거래계약 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로, 외국인 투자자의 경우 추가적인 행정 절차가 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역 개발 계획(안중송담지구 지구단위계획)은 긍정적 요인이지만, 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 건립 등으로 인한 민원 및 지역 주민 갈등 사례가 있었습니다. 다만, 본 물건의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설이나 심각한 환경 유해시설이 소재한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 안중읍의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 건물로, 토지와 건물 가치가 모두 평가되어 일괄 매각되는 근린주택입니다. 안중역 및 버스터미널과 인접하여 교통이 편리하고, 주변에 학교, 병원, 관공서, 상업시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 우수합니다. 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상되나, 철저한 명도 계획 수립이 중요합니다. 1층 상가의 공실 상태는 투자 수익률에 영향을 줄 수 있으나, 주변 상권 활성화 및 향후 개발 계획을 고려할 때 개선될 여지가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 안중읍 중심 상업/주거 지역에 위치하며, 교통, 생활 편의 시설 접근성이 뛰어남.

* 신축 건물: 2017년 완공으로 비교적 신축이며 건물 상태 양호 예상.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 다가구주택으로서 다수의 임차인 확보 시 안정적인 월세 수입 기대.

* 지역 개발 잠재력: 안중송담지구 지구단위계획 구역으로 향후 지역 발전 및 가치 상승 기대.

* 권리관계 명확: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자 부담 최소화.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,921,902,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점, 건물이 신축에 가까운 점, 안중읍 중심지의 입지적 장점 등을 고려할 때, 현재 시장 상황 및 경매 진행 유찰 횟수에 따라 다르겠으나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

최근 주변 실거래가 데이터를 살펴보면, 개별 다세대 주택 유닛의 거래 가격이 ㎡당 약 100만원에서 250만원 수준으로 형성되어 있어, 전체 건물의 가치 산정에 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 이는 지역 내 부동산 시장의 전반적인 수요와 가격 수준을 간접적으로 보여줍니다.

종합적으로 고려했을 때, 본 건물의 투자 가치, 향후 임대 수익률, 명도 용이성 등을 감안하여 1,900,000,000원에서 2,000,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 최종적인 현장 조사, 최신 부동산 시세 변동, 경쟁 입찰자 현황 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.