나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42580 [1] 경기도 평택시 지산동 854-1 대성쉐르빌 라동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 ""평택지산초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는
유사유형의 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 노변근린생활시설등이 소재하는 지역으
로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 옹벽식구조 평슬래브지붕 지하1/지상4층 건물내 제4층 제402호 로서,
외벽:몰탈위페인팅,드라이비트마감등.
내벽:벽지도배, 타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

다세대주택(집합건축물현황도면상 방3,거실,욕실2,주방,발코니등의 구조임)으로 이용중임.

※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 세로의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구
역(리라유치원), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약
에관한허가구역(지정기간:2025.08.26~2026.08.25. , 외국인(법인,단체포함), 주택취득에한함
)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

주택도시보증공사(신청채권자 겸 주택임차권 승계인)로부터 2026.01.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 지산동 854-1 대성쉐르빌 라동 4층402호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 평택지원 2025타경42580 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 감정평가액은 1억 2,400만원입니다. 토지 면적은 42.20㎡(약 12.77평)이며, 건물 면적은 58.68㎡(약 17.75평)로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 "평택지산초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 유사 유형의 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 노변 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 보입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.01.26.)입니다.

등기부등본상으로 확인되는 권리 현황은 다음과 같습니다.

소유권 이전 등기 다수 존재하며, 한국토지주택공사 명의의 주택임차권(125,000,000원, 말소 예정)과 주택도시보증공사 명의의 가압류(246,161,113원, 말소기준권리), 국민건강보험공단의 압류(말소 예정), 서울보증보험 명의의 강제경매(130,428,082원, 말소 예정)가 기재되어 있습니다. 등기부채권 총액은 371,161,113원입니다.

* 임차인 현황:

* 유성종: 전입일자 2022-02-15. 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

* 한국토지주택공사: 전입일자 2021-08-26, 확정일자 2024-07-26, 배당신고일자 2024-03-27. 대항력 없음. 보증금 125,000,000원.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인(유성종)의 존재, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택이 밀집한 지역에 위치하고 있으며, 노변을 따라 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다. 전반적으로 주거 기능이 중심이 되는 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 남서측 인근에 평택지산초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 리라유치원이 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 차량으로의 접근은 용이하며, 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(유성종) 존재: 보증금과 차임이 미상으로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수하거나 해결해야 할 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 명확히 확인하고 해결 방안을 마련해야 하는 최우선 리스크입니다.

* HUG 관련 확약서: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 HUG 측의 권리 포기 및 협조 의사를 나타내지만, 임차인 유성종과의 관계 및 이행 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭8m미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인, 법인, 단체 등이 주택을 취득하는 경우 허가를 받아야 합니다. 이러한 제한 사항들은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 지산동에 위치한 다세대주택으로, 학군 및 교통 편의성은 보통 수준입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 유성종의 보증금 및 차임 미상으로, 이에 대한 인수 여부 및 해결 비용을 정확히 파악해야 합니다. HUG 관련 확약서는 긍정적일 수 있으나, 임차인과의 관계는 별도 확인이 필요합니다. 또한, 비행안전구역, 소음대책구역, 토지거래허가구역 등의 제한 사항은 장기적인 투자 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택시 지산동 지역의 잠재적 가치 활용 가능성.

* 부동산 강제경매로 인한 감정가 대비 시세 차익 기대.

* 대항력 있는 임차인 리스크를 명확히 파악하고 해결할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1억 2,400만원입니다.

주변 시세 분석 결과, 2026년 5월 27일 거래된 대원아트빌(나동, 2014년식, 71.99㎡)이 1억 3,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건과 면적 및 건축 연도에서 차이가 있으나, 비교적 최근의 실거래가로서 참고 가치가 있습니다.

본건의 경우, 대항력 있는 임차인 유성종의 보증금 및 차임이 미상이라는 매우 큰 리스크를 안고 있습니다. 만약 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 그 금액에 따라 실제 인수가격은 크게 상승하게 됩니다. 또한, 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 법적 비용이 발생할 수 있습니다.

이러한 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근해야 하며, 임차인 문제 해결 비용을 최악의 경우까지 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 1억 1,500만원 ~ 1억 2,500만원 사이로 고려할 수 있으나, 임차인과의 명확한 해결 방안이 확보되지 않은 상태에서는 이보다 현저히 낮은 금액으로 접근하거나, 입찰을 유보하는 것이 안전할 수 있습니다. 낙찰 후 임차인 문제 해결에 필요한 예상 비용을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.