나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31580 [1] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 506동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화담 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 "이천종합운동장" 남동측에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행빈도 및 배차간격을 볼때 대중교통 상황은 다소 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 내 제301호로서(사용승인일: 2021.09.01), 외벽: 치장벽돌 및 일부 석재타일붙임 마감, 내벽: 벽지 및 내부 인테리어 마감, 창호: PVC창호 마감임.

이용상태

다세대주택이며 현황 공실임.(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 승강기, 공동현관 보안설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 단지간 이동하며 단지 남측의 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나 본건 등기사항전부증명서상 전세권이(전세금 185,000,000원)되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31580 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 506동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

토지면적: 98.73㎡ (약 29.86평)

토지지분: 98.7303㎡ (약 29.86평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있습니다. "이천종합운동장" 남동측에 자리하고 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근은 용이하나, 인근 노선버스 정류장의 운행 빈도가 높지 않아 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 접수일자 2022년 5월 30일 전세권 설정(주식회사케이씨이앤씨, 185,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 모든 권리(임의경매 포함)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 주식회사케이씨이앤씨가 보증금 185,000,000원에 거주 중인 것으로 확인되나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 1번 소유권경정 (갑1-2)

* 4번 신탁등기 말소 (갑5, 2022-02-28)

* 5번 전세권 설정 (을5, 2022-05-30, 주식회사케이씨이앤씨, 185,000,000원) - 말소예정

* 6번 임의경매 개시결정 (갑6, 2025-08-27, 주식회사케이씨이앤씨) - 말소예정

등기부 채권 총액: 185,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 건과 동일 단지(미라지움 403동~506동) 내 전용면적 59.97㎡의 최근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 9월 30일: 2층, 196,470,000원 (층별 차이 고려 시 낮은 가격대)

* 2025년 9월 17일: 4층, 303,620,000원 (층별 차이 고려 시 높은 가격대)

본 건은 3층으로, 두 거래 사례의 중간 가격대에 형성될 가능성이 있습니다. 감정가 219,000,000원은 2층 실거래가보다는 높고 4층 실거래가보다는 현저히 낮은 수준으로, 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건축물 정보

본 건은 2021년 9월 1일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 신축급에 해당하여 건축적 노후화가 적습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

건물 내 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

현재 공실 상태로 명도 및 즉시 입주/임대가 가능한 장점이 있습니다. 주변으로 이천양정여자고등학교, 부발중학교 등 교육시설이 소재하고 있어 자녀가 있는 가정의 주거 환경으로도 적합한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대중교통 불편

인근 버스 정류장 이용 시 다소 불편함이 예상됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역 등 다수의 공법상 제한이 있어 건축 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 경기 변동에 따른 가격 하락 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 현재 공실 상태이므로 즉시 활용이 가능하며, 주변 시세 및 감정가를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 대중교통 불편 및 토지이용 제한 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 아파트

2021년 준공으로 건물이 비교적 신축이라 즉시 거주 또는 임대가 용이하며, 유지보수 비용 발생이 적습니다.

8.2. 권리관계 안전

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 권리관계가 매우 안전합니다.

8.3. 현황 공실

현재 공실 상태로 명도 절차 진행 후 바로 입주하거나 임대가 가능하여 빠른 자금 회수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 219,000,000원이며, 동일 단지 내 유사 면적의 실거래가가 196,470,000원(2층)부터 303,620,000원(4층)까지 분포하고 있습니다. 3층이라는 점과 신축임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 225,000,000원 ~ 250,000,000원

(상기 금액은 예상 범위이며, 본 물건에 대한 현장 조사 및 권리 분석 등 추가적인 심층 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.