나이스옥션 법원경매 여주 2025타경855 [1] 경기도 이천시 부발읍 신하리 394-20 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 신하리 소재 "신하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 농경지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트,연와조 스라브지붕 4층 건내 3층 301호로서, 외벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 목재 및 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 급탕설비, 도시가스난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단지 부정형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약3m 포장도로, 남측으로 노폭 약4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별 대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. *내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

여주지원 2025타경855 (1)

소재지

경기도 이천시 부발읍 신하리 394-20 3층301호

용도

다세대주택

감정가

50,000,000원

토지면적

26. 69㎡ (약 8.07평)

건물면적

39. 78㎡ (약 12.03평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

국민은행 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 신하리 소재 "신하초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

건물 구조

본 건물은 철근콘크리트, 연와조 스라브지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 목재 및 하이새시 창호로 구성되어 있습니다.

토지 이용상태

총 3필지가 1단지로 구성된 부정형 토지이며, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

본건 건물은 동측으로 노폭 약 3m, 남측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

본건 건물의 등기부등본상 소유권은 박루니 씨에게 이전되었으며, 말소기준권리는 2017년 2월 27일 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 39,600,000원)입니다. 이후 국민은행의 임의경매개시결정(2025타경855) 등기가 접수되어 있습니다.

말소 예정 권리

매각으로 인해 말소기준권리인 국민은행 근저당권(을3) 및 임의경매개시결정(갑14)은 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 이는 본건 부동산 취득 시 지상권자의 권리를 인수해야 함을 의미하므로, 입찰 전 해당 지상권의 내용과 영향력을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황

임차인 관련하여 '인수 보증금 합계: 0원'으로 파악되었습니다. 따라서 현 임차인과의 관계에서 보증금 인수 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로, 실제 거주 현황 및 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본건이 위치한 경기도 이천시 부발읍 신하리 일대는 주거용 부동산이 밀집된 지역으로, 일부 농경지가 혼재되어 있습니다. 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

이용 현황

건축물대장 및 현황 조사에 따르면 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부적으로는 방 2개, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성된 표준적인 주거 공간으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

신하초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 접근성이 양호합니다. 주변으로 소규모 상점, 편의점 등 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변 교육시설

신하초등학교가 남서측 인근에 위치하여 초등 교육 여건이 우수합니다.

주변 녹지/문화시설

본건 주변 지역에 특별히 조성된 대규모 공원이나 문화시설에 대한 정보는 제한적이나, 주거지역으로서의 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 미확인

현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 이용 상태 및 설비 내역을 직접 확인하지 못했습니다. 이에 따라 내부 상태는 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 입찰 참여 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 (지상권)

가장 큰 리스크 요인으로, 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다. 지상권 설정 목적, 존속 기간, 내용 등을 면밀히 조사하여 재산권 행사에 미칠 잠재적 제약을 반드시 파악해야 합니다.

토지 이용 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 부발읍 신하리에 위치한 39.78㎡(약 12.03평) 규모의 다세대주택입니다. 1991년에 건축되어 다소 연식이 있으나, 신하초등학교 인근에 위치하며 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 특이사항은 없으나, 매각 후에도 소멸되지 않는 '지상권'이라는 중대한 인수 부담이 존재합니다. 또한, 건물 내부를 직접 확인하지 못한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

지역 개발 잠재력

이천시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 부발읍 역시 신축 아파트 단지 조성 및 교통망 확충 등으로 주거 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

신축 대비 가격 경쟁력 (구축건물)

신축 다세대주택들의 높은 매매가(예: 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원)에 비해, 본건은 건축 연도가 오래된 만큼 상대적으로 저렴한 가격대로 접근이 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 연식(1991년)의 "롯데빌리지"(56.65㎡)가 2026년 3월 60,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(39.78㎡)의 면적 대비 가치를 환산하면 약 42,100,000원 수준으로 추정할 수 있습니다. 이는 본건의 감정가 50,000,000원보다 낮은 수치입니다. 반면, 비교적 신축인 "그레이스빌"(2017년식, 50.07㎡)은 160,000,000원, "미영팰리스B"(2022년식, 75.297㎡)는 180,000,000원에 거래되어, 신축 건물의 가치가 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

주변 혐오시설 정보

본건 소재지 일대 및 인근 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 주거지에 직접적인 영향을 줄 만한 대규모 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장, 중화학 공업 단지 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 일부 농경지 및 소규모 공장, 창고 등이 산재할 가능성은 있습니다.

감정가 및 시장 가격 고려

본건의 감정가는 50,000,000원으로 책정되었습니다. 유사 연식의 비교 물건 거래가를 고려할 때, 감정가가 시장가 대비 적정하거나 다소 높을 수 있습니다.

예상 입찰가 산정

본건은 '지상권'이라는 중대한 인수 부담이 존재하여, 이는 부동산의 실질 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다. 따라서 일반적인 경매 참여자들의 입찰을 망설이게 할 수 있으며, 해당 권리 분석에 따라 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

종합적으로 고려 시, 감정가(50,000,000원)를 기준으로 하되, 지상권의 영향력과 건물 노후도, 내부 미확인 사항 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

제시된 시세 및 감정가를 바탕으로, '지상권'에 대한 철저한 사전 조사를 전제로, 55,000,000원 을 예상 입찰가 범위의 상단으로 고려해 볼 수 있습니다. 단, 지상권의 구체적인 내용에 따라 예상 입찰가는 크게 달라질 수 있으므로, 법률 전문가와 함께 반드시 권리 분석을 심층적으로 수행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.