나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52908 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 346-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인덕 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 도척면 영동리 소재 "거먹골마을" 북측 근거리에 위치하며 주위는 점 포, 음식점, 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호1,2는 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행여건 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

*기호1 : 사다리형의 평탄한 토지로서 주.상용 건부지임. *기호2 : 부정형의 평탄한 토지로서 '도로'임.

인접 도로상태

*기호1 : 남서측으로 왕복 2차선 도로(계획 중로2류) 및 북동측으로 노폭 약4m 내외의 비포 장 도로와 접함. *기호2 : 본건이 노폭 약4m 내외의 비포장 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국지도88호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수 도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계 약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독, 다가구,아파트,연립,다세대). *기호2 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환 경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역< 환경정책기본법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약 에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다 가구,아파트,연립,다세대).

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(평지붕) 2층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 일부 인테리어, 벽지 도배(2층) 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

1층 : 점포5, 카페1로 이용 중임. 2층 : 주택 3가구(201호, 202호, 203호)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 전기설비, 난방설비(2층) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물의 임대 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1. 대지 지상에 소재하는 컨테이너 2동은 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 346-1에 소재한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52908 (1)이며, 채권자는 광주새마을금고입니다.

감정평가액은 1,531,676,688원 (약 15억 3168만원)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.1. 토지 정보

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 346-1

용도: 단독주택 (다가구주택)

토지 면적: 813.00㎡ (약 246.08평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 건물 정보

건물 면적: 463.41㎡ (약 140.18평)

건물 지분: 463.41㎡

건물 제시외 면적: 71.18㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕(평지붕) 2층 건물

사용승인일: 2014년 12월 29일

주요 이용 현황: 1층은 점포 5개, 카페 1개로 이용 중이며, 2층은 주택 3가구로 이용 중입니다.

1.3. 매각 상세

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

목록1. 대지 지상에 소재하는 컨테이너 2동은 매각에서 제외함.

2. 입지조건

본 건은 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 "거먹골마을" 북측 인근에 위치합니다.

주변으로는 점포, 음식점, 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 시설이 공존하는 지역입니다.

차량 접근성은 용이한 편이며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

남서측으로는 왕복 2차선 계획도로(중로2류)와 접하고 있으며, 북동측으로는 노폭 약 4m 내외의 비포장 도로와도 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2015년 1월 12일에 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(625,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등의 권리들이 등기되어 있으며, 이들 대부분은 임의경매 개시 결정으로 인해 말소될 예정입니다.

현재 진행 중인 임의경매 개시 결정은 2025년 9월 1일에 접수된 광주새마을금고(508,220,540원)의 근저당에 기한 것입니다.

전체 등기부채권 총액은 약 899,416,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

총 10명의 임차인이 확인되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

- 곽준용: 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 배당신고일 2025-11-04, 대항력 없음.

- 박성은: 보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입일 2020-04-20, 확정일 2022-06-02, 배당신고일 2025-10-02, 대항력 없음.

- 박신아: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일 2015-05-27, 확정일 2021-06-16, 배당신고일 2025-11-03, 대항력 없음.

- 박형준: 보증금 25,000,000원, 차임 300,000원, 배당신고일 2025-11-05, 대항력 없음.

- 배나영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2025-08-20, 대항력 없음.

- 배형호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2022-09-01, 대항력 없음.

- 이영철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2020-04-20, 대항력 없음.

- 정대원: 보증금 10,000,000원, 차임 380,000원, 전입일 2024-07-23, 확정일 2025-11-10, 배당신고일 2025-11-10, 대항력 없음.

- 조민자: 보증금 50,000,000원, 차임 750,000원, 전입일 2022-09-01, 확정일 2022-07-12, 배당신고일 2025-09-22, 대항력 없음.

- 주식회사프라임컴: 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입일 2025-10-21, 확정일 2025-10-21, 배당신고일 2025-11-05, 대항력 없음.

모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 모든 임차인의 현황을 면밀히 재확인하여 추가적인 권리 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 단독주택(다가구주택) 및 상가(점포, 카페)로 복합적으로 이용 가능한 건물입니다.

1층 상가 시설은 주변 지역의 근린생활시설 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

2층 주택 시설은 해당 지역의 주거 수요를 대상으로 하며, 특히 다가구주택 구성은 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

주변에 점포, 음식점 등이 혼재하는 점으로 미루어 볼 때, 지역 내에서의 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 "거먹골마을" 북측 인근에 위치하며, 주택, 상가, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

주거 및 상업 시설이 복합적으로 분포하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄매각 대상에서 컨테이너 2동이 제외됩니다. 이는 낙찰 후 별도의 처리가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 규제가 존재합니다. 이러한 용도 제한은 향후 개발 및 재건축 시 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물의 1층 일부(점포 5, 카페 1) 및 2층(주택 3가구)에 대한 임대 관계는 조사되었으나, 배당신고일자 등을 고려할 때 낙찰 후 임대차 관계 정리에 주의가 필요할 수 있습니다.

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 국토이용계획 등을 통해 잠재적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 축사 등)의 존재 여부를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면의 계획관리지역에 위치한 토지 및 건물의 일괄 매각 건입니다.

건물은 1층 상가와 2층 주택으로 구성되어 있어 복합적인 활용이 가능하며, 사용승인일로부터 비교적 신축에 속합니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하 순위로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수 부담은 없습니다.

다수의 토지이용 규제가 존재하나, 지역 내 근린생활시설 및 주거 수요를 충족할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 매각 제외 물건(컨테이너) 및 상세 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 경매 물건입니다.

* 1층 상가 및 2층 주택으로 구성된 복합 건물로, 임대 수익 및 자체 활용이 모두 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 주변 녹지 및 농경지와 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,531,676,688원입니다.

제공된 정보만으로는 현 시세에 대한 직접적인 비교 분석(JSON 데이터 부재)이 어려운 점을 감안하여, 일반적인 경매 시장 상황과 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 결정은 순수하게 감정가와 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라집니다.

감정가: 1,531,676,688원 (약 15억 3168만원)

예상 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 90% 수준 (약 10억 7천만원 ~ 13억 8천만원)

이는 일반적인 경매 낙찰률을 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 참여 시에는 최신 시세 동향, 주변 시세, 물건의 상태, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.