나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34405 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 218-42 주은빌라 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,

외벽 : 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
참호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 동측으로 폭 약 3미터의 막다른도로에
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-
부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 내역

사건번호: 부천지원 2025타경34405 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 218-42 주은빌라 3층301호

용도: 연립주택 (건물 등기부상 공동주택, 이용상태 다세대주택)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 24.86㎡ (약 7.52평)

건물면적: 47.23㎡ (약 14.29평)

건축년도: 2003년 4월 8일 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 178,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 여건은 무난함.

2.2. 교통 및 도로 접근성

버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이함.

북측으로 폭 약 6미터 포장도로, 동측으로 폭 약 3미터 막다른 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 7월 21일자 구로세무서장의 압류(갑9)이며, 본 경매 개시결정(갑12)을 포함한 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황 및 주요 권리관계

임차인 1: 주택도시보증공사(민영표) (보증금 175,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-08). 대항력 없음. 해당 주택임차권(을10)은 말소 예정이나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸 대상임.

임차인 2: 박 (보증금 1,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2025-08-20). 대항력 없음. 경매개시결정 이후 전입자로 확인됨.

등기부상 총 채권액은 1,219,359,312원으로 높으나, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리 분석 (인수 보증금)

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 보증금 중 인수되는 금액은 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 다수의 공동주택과 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

4.2. 상업 시설 현황

주거지역의 특성상 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이 분포하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의 시설

인근에 소사초등학교, 소새울유치원 등이 있어 교육 환경은 양호한 편임.

일상생활에 필요한 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능함.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 여부)

주변 지도 및 위성 사진 확인 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임. 해당 기간 내 거래 시 토지거래허가증 취득이 필수적임.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 입찰 전 HUG 또는 관련 기관을 통해 정확한 인수 조건을 재확인할 필요가 있음.

6.3. 기타 제한 사항

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 토지이용계획 및 제한 상태가 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구에 위치한 공동주택(연립/다세대)으로, 2003년에 신축된 건물임. 권리관계가 비교적 명확하여 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 분석됨. 주변에 학교와 주거시설이 밀집된 지역으로, 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있음. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 'HUG 인수조건 변경' 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계 및 인수되는 보증금 없음으로 인해 권리 분석 부담이 적음.

* 인근 실거래가를 고려할 때 감정가가 시장가와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로, 적정 입찰가 산정을 통해 투자 기회 모색 가능.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지(추정) 3층(36.24㎡ 기준)의 경우 2025년 12월에 170,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본건의 감정가는 178,000,000원으로, 최근 실거래가보다 소폭 높은 수준임. 건물면적 47.23㎡ (약 14.29평)을 기준으로 할 때, 단위 면적당 가격은 감정가 기준 약 12,456,000원/평, 최근 거래가 기준 약 11,896,000원/평 수준으로 추정됨.

9.2. 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이고, 권리상 낙찰자가 부담할 추가 비용이 없는 점을 고려함. 최근 유사 물건의 실거래가(170,000,000원)와 감정가(178,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근하되 낙찰 가능성을 높이기 위한 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 173,000,000원 ~ 178,000,000원

적정 입찰 추천가: 175,000,000원

(참고: 입찰 참여 전 반드시 토지거래허가구역 관련 규정 및 HUG 인수조건 변경 사항을 상세히 확인하고, 최종 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 조정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.