나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34406 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 576-4 이루다힐 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 ""남부천우체국"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택,아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주변환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서,
- 외벽 : 벽돌마감 등
- 창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 장방형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로에, 남측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34406 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 576-4 이루다힐 2층 202호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

건축년도: 2018년

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 225,000,000원

토지면적: 31.67㎡ (약 9.58평)

건물면적: 40.91㎡ (약 12.38평) - 전용면적 기준

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "남부천우체국" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 인접 도로와 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 소로(폭 8m~10m), 남측으로 세로(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

용도지역: 제2종일반주거지역

도로: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

토지거래허가구역: 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 09월 08일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(을구 5번)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 오 (주택도시보증공사)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-09

확정일자: 2020-10-14

배당신고일자: 2024-11-18

대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 해당 주택임차권(을구 1번)은 말소 예정입니다.

주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

따라서, 본 건 경매 절차를 통해 인수할 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 기타 권리사항

소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2) 등기 존재.

등기부채권 총액: 225,000,000원

4. 상권분석

4.

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래가는 면적과 건축연도에 따라 약 295만원/㎡ ~ 420만원/㎡ 수준으로 나타났습니다.

본 물건(이루다힐)은 2018년 준공으로 주변 비교 물건(1995년~2002년 준공)보다 신축입니다.

본 물건의 감정가는 225,000,000원이며, 면적(40.91㎡) 대비 약 550만원/㎡로, 최근 거래된 비교적 연식 있는 다세대주택 시세보다는 높게 평가된 것으로 보입니다.

다만, 신축 연식을 감안하면 향후 시세 상승 여력은 존재합니다.

4.2. 동일 건물/단지 시세

제공된 정보만으로는 동일 건물("이루다힐") 내 다른 세대의 최근 시세 정보는 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.

5.1. 주변 편의시설

인근에 "남부천우체국"이 있으며, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

본 물건지 주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않으며, 송내동 일대는 다양한 상가 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 주변 학교

인근에 솔안초등학교, 송내중학교, 부천고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 법적 제한

토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인 또는 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 매각 시 제한 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 특이사항

등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 분석되어 권리상 인수 위험은 낮은 편입니다.

"HUG 인수조건 변경" 문구는 인수 주체 또는 조건 변경 과정에서의 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.3. 미확인 임대차

"임대관계: 미상임"으로 기재되어 있어, 현재 점유자 외 미확인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 명도 시 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.

* 신축 건물(2018년 준공)로 주변 연식 있는 다세대 주택 대비 양호한 상태입니다.

* 권리상 인수할 부분이 없어 명확한 낙찰가 산정이 가능합니다.

* 송내동 지역은 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

8. 종합 의견

8.

본 물건은 부천시 소사구 송내동 소재 신축 다세대주택으로, 권리상 인수할 위험이 없는 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가가 최근 인근 시세 대비 다소 높게 책정된 점, 토지거래허가구역 지정, 미확인 임대차 가능성 등은 신중한 접근이 필요합니다.

신축 연식을 바탕으로 적정 가격에 낙찰받는다면 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.

인수 보증금: 0원

감정가: 225,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 물건의 전용면적(40.91㎡)을 고려할 때, 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 15,500만원 ~ 20,000만원 수준입니다.

본 물건은 신축(2018년)임을 감안하여, 인근 비교적 연식이 있는 다세대 시세보다는 높은 가격을 적용할 수 있으나, 감정가(약 550만원/㎡)는 이에 상응하는 수준으로 보입니다.

주변 시세 및 신축 프리미엄, 경매 특성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 180,000,000원 ~ 202,500,000원 수준으로 제시하며, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.