나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3499 [1] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 3층 331호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "호수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 지식산업센터, 중소규모공장 및 창고, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장, 지하철(김포골드라인 구래역) 등이 소재하여 전반적인 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 3층 331호로서, 외벽: 복층유리 및 복합판넬마감, 석재붙임마감 등, 창호: 샷시창호 임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)임.

설비내역

천장형 냉난방설비, 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 공장(지식산업센터, 지원시설)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경3499 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-5, 김포한강 듀클래스 3층 331호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 314,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 20.71㎡ (약 6.26평)

건물면적: 86.10㎡ (약 26.04평)

토지 지분: 20.7133㎡ (약 6.26평)

건물 지분: 86.1㎡ (약 26.04평)

1.3. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 "호수초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 지식산업센터, 중소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한 김포골드라인 구래역이 있어 전반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 부정형의 평지로 공장(지식산업센터, 지원시설)의 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 구역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 2023-01-04 접수: 소유권이전1번신탁등기말소 (신탁재산의 처분)

* 2024-05-14 접수: 근저당권 (국민은행, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-12-03 접수: 가압류 (중소기업은행, 563,648,747원)

* 2025-09-01 접수: 임의경매 (국민은행, 101,025,643원)

등기부채권 총액은 683,648,747원입니다.

경매로 인해 위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 보증금 총액이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 김포시 구래동 지역은 김포한강신도시 내 주요 상업 및 업무지구 중 하나로, 김포골드라인 구래역을 중심으로 개발이 진행되고 있습니다.

4.2. 주변 환경

아파트 단지와 다수의 지식산업센터가 밀집해 있으며, 최근에는 데이터센터 건립 관련 논의도 있는 지역입니다. 다만, 일부 지역에서는 생활 쓰레기 처리 시설(크린넷) 운영상의 문제로 인한 악취 민원이 제기되기도 했습니다.

4.3. 교통 및 접근성

김포골드라인 구래역과 인접한 역세권에 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 또한, 김포한강로, 제2순환고속도로(예정) 등 광역 도로망 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

구래역을 중심으로 상업시설이 발달해 있어 이마트 등 대형마트, 병원, 식당가 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 녹지

인근에 호수초등학교가 소재하며, 가마지천, 호수공원 등 자연환경도 가까이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 매물보다 복잡한 절차나 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

등기부상 인수되는 임차인의 보증금이 없으나, 실제 임차인의 존재 여부 및 임대차 조건이 확인되지 않았습니다. 이는 명도 과정이나 향후 수익률에 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.3. 지역 공급 과잉 가능성

김포 지역에 다수의 지식산업센터가 공급되었고, 일부 단지에서 미분양 또는 공실 문제가 발생한 사례가 있습니다. 이는 본 건의 향후 공실률 및 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 및 환경 문제

현재까지 검색된 정보만으로는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 보도에 따르면 지역 내 쓰레기 처리 시설(크린넷) 운영 관련 악취 민원이 발생한 사례가 있습니다. 또한, 데이터센터 건립을 두고 주민 반대 움직임이 있는 등 환경 관련 이슈가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 지식산업센터로, 김포한강신도시 개발과 함께 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 특히 김포골드라인 구래역 이용이 편리하여 출퇴근 및 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

하지만 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계가 불분명하다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 지역 내 지식산업센터 공급 과잉 우려와 간헐적인 환경 민원 등은 투자 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 내 우수한 입지: 김포골드라인 구래역 역세권으로 향후 발전 가능성이 기대됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 및 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 적절한 수준인지 면밀한 비교 분석이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 314,000,000원이나, 등기부상 채권 총액이 약 683,648,747원에 달하는 점을 고려해야 합니다. (국민은행 근저당 120,000,000원 + 중소기업은행 가압류 563,648,747원 + 국민은행 임의경매 101,025,643원)

예상 입찰가는 본 물건의 정확한 현재 시장 가치, 주변 유사 물건의 실거래가, 공실률, 임대 수익률, 명도 가능성, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 유동화 물건의 특성과 임대 관계 미상이라는 점을 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 감정가 및 채권 총액을 참고하여 권리 분석 및 시세 조사를 바탕으로 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.