나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34351 [1] 경기도 김포시 장기동 2004-4 수정마을쌍용예가아파트 105동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '운양중교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건(사용승인일 : 2011.06.29.)내
5층 501호로서
- 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 대리석붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
- 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지인 광평수토지로서 공동주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로와 외곽공도가 연접되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m
미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로3류(특수도로)(접함),
완충녹지(저촉), 중로1류(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입
표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발
촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택(아파트)인데, 집합건축물대장상
용도는 아파트임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 김포시 장기동 2004-4, 수정마을쌍용예가아파트 105동 5층 501호에 소재한 부동산임의경매 사건입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경34351 (1)입니다.

주요 정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 경기도 김포시 장기동 2004-4 수정마을쌍용예가아파트 105동 5층 501호

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 감정평가액: 448,000,000원

* 토지면적: 55.20㎡ (약 16.70평)

* 건물면적: 84.75㎡ (약 25.64평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠캐피탈주식회사

* 사용승인일: 2011년 06월 29일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 김포시 장기동 소재 '운양중교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 밀집된 주거 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 통행이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건이 속한 단지 내 도로와 외곽 공도가 잘 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있으며, 소로3류, 완충녹지, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

* 주변 혐오시설: 인근 지역에 대한 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장, 고압선 등)에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기사항전부증명서 및 요약 정보를 종합한 결과, 다음과 같은 권리 관계가 확인되었습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 말소기준권리: 2022년 06월 24일 접수된 엠캐피탈주식회사의 근저당권(을8, 채권액 540,000,000원)입니다. 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 김포도시공사 (2011-07-04)

* 소유권이전: 오진수 (2012-12-28)

* 소유권이전: 강민석 (2020-12-04, 매매)

* 근저당권: 엠캐피탈주식회사 (2022-06-24, 540,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 엠지캐피탈 (2025-09-02, 467,128,308원)

* 등기부채권 총액: 540,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 금액이 미상이라도 권리 관계 확인이 필요하며, 명도 진행 시 보증금 반환 의무 여부를 신중히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 장기동 일대는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 단지 내 및 인근 상가 이용이 편리하며, 편의시설, 교육시설, 의료시설 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 김포한강신도시 개발과 연계되어 지속적인 발전 가능성이 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 학교: '운양중교'가 인근에 위치하고 있습니다. (초등학교, 고등학교 등 추가 정보는 별도 확인 필요)

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 아파트 정보: 수정마을쌍용예가 아파트는 2011년 6월 29일에 사용승인된 단지로, 총 19동에 1474세대가 거주하고 있습니다. (총주차대수 2011대, 지하 전기차충전기 52대)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 현재 점유자의 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 불법 점유나 대항력 없는 임차인의 존재 가능성 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 고도지구, 완충녹지, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 항공 관련 및 도시계획상의 다양한 제한 사항을 포함하고 있어, 향후 토지 이용 또는 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공항 인접성: 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등은 공항 접근성과 관련된 규제로, 향후 재개발이나 건축 시 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 장기동의 주요 아파트 단지 내에 위치한 공동주택으로, 주거 환경이 안정적이며 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 2011년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 아파트로서의 기본적인 가치를 유지하고 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요한 부분입니다. 토지 이용계획상 공항 관련 제한 사항들이 있으나, 일반적인 아파트 거주 목적이라면 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 김포시 장기동의 대표적인 아파트 단지 내 물건으로, 실수요자 및 투자자에게 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 단지 주변으로 대중교통 이용이 용이하고, 각종 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 김포한강신도시 개발 수혜: 김포한강신도시의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 합리적인 가격 접근 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 적정 입찰가 산정을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(전용면적 84㎡대)의 경우 2026년 6월에 39,000만원에서 40,800만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

* 최근 실거래가: 39,000만원 ~ 40,800만원

* 감정평가액: 448,000,000원

최근 거래가 대비 감정가가 다소 높게 형성되어 있으나, 시장 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 최고 실거래가 수준인 40,800만원을 고려하고, 경매 물건 특성 및 시장 상황을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 41,000만원 ~ 42,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (구체적인 입찰가 결정은 현장 조사를 통한 상세 점검 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.